Hur man undviker fallgroparna med ägande av privata vägar

Detta hus med timmerstomme nås via en delad privat väg. Foto: Många hus med timmerstomme ligger på tomter som endast nås via en delad privatväg. Att dela en privat väg med grannarna kan tära på även den bästa vänskapen. Simmande ilska över avtal om underhåll av privata vägar kan leda till skrikmatcher vid grannmöten eller till och med rättsliga åtgärder. I ett extremt fall på landsbygden i Colorado var spänningarna så stora att grannar hotade sina grannar med pistol. Enligt fastighetsexperter är det sällsynt med uppgörelser av Hatfield och McCoy-typ, men för att undvika dåliga känslor – och ännu mindre eventuella stämningar – är det viktigt att förstå lagarna om privata vägar och vad man ger sig in i när man köper mark med tillgång till en delad, privat väg. Här hjälper vi dig att navigera genom de många möjliga fallgroparna med ägande av privata vägar, inklusive vägkonstruktion, underhållsavtal, markägarens kostnader, lagar om privata vägar och tillträde.

Vad innebär det att bo på en privat väg?

”Allt handlar om välgrundade beslut”, säger Bonnie Pickartz, som tillsammans med sin man David äger Goshen Timber Frames i Franklin, North Carolina. ”Oavsett om man bygger i Colorado, Kalifornien eller Carolina måste man titta på vägarna. ”Vägarna är så viktiga, inte bara för att man ska kunna komma åt dem, utan också för att man ska kunna hantera nödsituationer. Ägarna tror att bara för att de kan få in sin fyrhjulsdrivna bil är det okej, men om det är dåligt väder eller om det uppstår en brand eller en nödsituation på hälsovårdsområdet kan de inte alltid ta sig in.”

Frågan bör vara viktig för alla konsumenter som funderar på att låta bygga ett hus, eftersom privata vägar har blivit allt vanligare i hela landet under de senaste 20 åren, i stora och små projekt, på landsbygden, i förorter och i städerna, säger Roger Winston, fastighetsjurist på företaget Ballard Spahr Andrews & Ingersoll i Bethesda, Maryland. ”Kommuner över hela landet är allt mindre benägna att ta ansvar för nya vägar”, säger han. Den viktigaste orsaken till detta? Pengar, eller brist på pengar.

Kommunerna har i allmänhet motstått att ta på sig den ekonomiska bördan av nya vägar, som oftast inte byggs i enlighet med de lokala transportmyndigheternas normer, särskilt i områden där tillväxten har gett upphov till en boom i bostadsbyggandet. I andra fall föredrar invånarna själva en privat väg, eftersom den ger en exklusivitet eller åtminstone ett visst mått av avskildhet. Ibland är skälen helt enkelt estetiska.

Det är ännu mer troligt att du kommer att stöta på privata vägar om du tittar på timmerramsbyggnation av hus. Den här typen av hus byggs ofta på landsbygden eller i byggen med stora tomter på mark som nås via privata vägar, säger timmerramsbyggare. ”Vi bygger väldigt få hus i områden som underhålls av det lokala transportdepartementet. ”Vi har gjort fem av 300 under de senaste tio åren”, säger Bonnie. ”De flesta husägare med timmerstomme bygger i underavdelningar som nås via privata vägar.”

Avlägsna byggplatser, som är populära bland husägare med timmerstomme, slutar ofta med att kräva privata vägar. Se mer av det här hemmet här. Foto: Roger Wade

Vilken fastighet kan ha privata vägar?

Det hela börjar med tillgång. Om du inte kan komma åt en fastighet – antingen på grund av brist på ett lämpligt eller lagligt registrerat servitut eller för att terrängen förbjuder ett kostnadseffektivt och praktiskt sätt att anlägga en väg – är det inte platsen för ditt drömhus. När du tittar på fastigheter kan du stöta på tomter med servitut.

Vad är ett servitut?

Ett servitut kan fungera som en laglig rätt att gå fram som gör det möjligt att anlägga en gemensam privat väg. Det är viktigt att förstå omfattningen av ett servitut – vem som har tillgång till vägen och vem som är ansvarig för att underhålla den.

Frågor att ställa när man bygger en delad privat väg

När du har gått igenom detaljerna om ett servitut ska du se till att du har bra svar på följande frågor:

Vem har tillgång till bebyggelsen och tomten som jag vill köpa?
finns det en befintlig väg som ger tillträde?
Hur kommer den färdiga vägen att se ut?
Vem underhåller den?
finns det ett avtal om underhåll av vägen?
Hur detaljerat är avtalet?
Innses det ett reservkonto för medel för framtida underhåll och reparationer?
Hur mycket kommer det att kosta varje markägare att underhålla den gemensamma privata vägen?
Håller de boende avtalet?
Innses det en rättslig lösning, t.ex. möjligheten att göra en panträtt, om de boende inte håller sig till avtalet?

”En vanlig utveckling kommer att ha bestämmelser om vägunderhåll, om det inte är något avskum som gör det”, säger Richard E. Glaze, fastighetsadvokat i Winston-Salem i North Carolina. ”Om det inte finns några bestämmelser om underhåll är du illa ute.”

David Plott, ingenjör och före detta specialist på offentlig planering som blivit konsult, föreslår att grannar i situationer utan ett privat avtal om väghållning samlas för att hitta en gemensam grund och erkänna att en högkvalitativ väg kommer att öka allas fastighetsvärden. ”Ha en stor kvartersfest och ta upp det”, säger han. ”Jag betonar ’alla’ delen av det. Det måste vara alla.”

Det är viktigt att diskutera dina preferenser med de grannar som kommer att dela din privata väg. Det är en gemenskapsresurs, så alla bör vara delaktiga. Se mer av det här hemmet här. Foto: Karl Neumann

Vad är ett avtal om underhåll av en privat väg?

Det vanligaste sättet att fastställa detaljerna i ett avtal om underhåll av en delad väg – eller andra gruppfaciliteter, till exempel en pool, ett klubbhus eller en vandringsled – är en villaägarförening, som helst inrättas i förväg av byggherren. Ett hemägaravtal, eller HOA, bör ha detaljerade avtal eller stadgar som tar upp alla viktiga frågor.
”Du vill skapa det här dokumentet innan någon flyttar in, när byggherren har full kontroll, så att det blir rättvist och lika för alla”, säger Richard Glaze. ”Det finns en mängd olika överväganden. I allmänhet gäller att ju mer detaljer desto bättre.”

Kostnadsdelningen delas vanligtvis jämnt mellan markägarna, även om det inte alltid är fallet. I vissa kvarter betalar till exempel den ägare som bor längst bort på vägen eller som har den största tomten mest.

Skapa ett avtal om en privat väg för framtiden

Förhållandena i samband med underhållet av en gemensam privat väg kan säkert variera. I ett annat fall, i Vermont, avled oväntat den byggherre som ansvarade för underhållet av den privata vägen in till sitt projekt. Han hade fastställt grundläggande regler för delat underhåll av den kuperade grusvägen – som passande nog hette Havoc Hill – men utan några detaljer. Det fanns inte, och finns fortfarande inte, någon bostadsrättsförening. Inget avtal om vägunderhåll. Inga detaljer för att vägleda de fyra ägare som är ansvariga för vägen, som är mindre än en mil lång.
”Sedan gick han bort, så det var bara vi”, säger en av husägarna som bad att få vara anonym av rädsla för att reta upp sina grannar. ”När det handlar om pengar blir det svårt eftersom det inte finns något formellt”, säger hon. Det är svårt att få en grupp husägare att komma överens om hur en väg ska underhållas när det inte finns något vägledande, juridiskt bindande dokument som dikterar villkoren. Vissa vill ha grus. Andra föredrar asfalt. ”Riktiga Vermontbor kör bara över gräset tills det är utslitet”, säger Patti Komline, en annan, obesläktad husägare på en privat väg i Vermont. ”Det är verkligen konstigt att se en asfalterad väg i Vermont.”