Hogyan kerüljük el a magánút-tulajdonlás buktatóit

Ez a favázas otthon egy közös magánúton érhető el. Fénykép:

Sok favázas ház áll olyan telken, amelyet csak egy közös magánútról lehet megközelíteni. A szomszédokkal közös magánút még a legjobb barátságokat is megterhelheti. A magánút-karbantartási megállapodásokkal kapcsolatos forrongó harag kiabálós meccsekhez vezethet a szomszédsági gyűléseken, vagy akár jogi lépésekhez is. Egy szélsőséges coloradói vidéki esetben a feszültségek olyannyira elfajultak, hogy a szomszédok fegyverrel fenyegették meg a szomszédokat. Az ingatlanszakértők szerint a Hatfield és McCoy-féle leszámolások ritkák, de a rossz érzések – és még kevésbé a lehetséges perek – elkerülése érdekében fontos, hogy tisztában legyen a magánútra vonatkozó törvényekkel, és azzal, hogy mire vállalkozik, ha közös magánútról megközelíthető földterületet vásárol. Itt segítünk eligazodni a magánút-tulajdonlás számos lehetséges buktatója között, beleértve az útépítést, a karbantartási megállapodásokat, a földtulajdonos költségeit, a magánút-törvényeket és a hozzáférést.

Mit jelent magánúton élni?

“Minden a tájékozott döntésekről szól” – mondja Bonnie Pickartz, aki férjével, Daviddel együtt tulajdonolja a Goshen Timber Frames-t az észak-karolinai Franklinben. “Akár Coloradóban, Kaliforniában vagy Carolinában építkezik, meg kell néznie az utakat. “Az utak nagyon fontosak, nem csak a megközelíthetőség szempontjából, hanem vészhelyzet esetén is. A tulajdonosok azt gondolják, hogy csak azért, mert be tudnak jutni a négykerék-meghajtású járművükkel, minden rendben van, de ha rossz idő van, vagy tűz van, vagy egészségügyi vészhelyzet van, nem mindig tudnak bejutni.”.

A kérdésnek minden fogyasztónak, aki házépítésen gondolkodik, szem előtt kell lennie, mert a magánutak az elmúlt 20 évben egyre gyakoribbá váltak országszerte, kisebb és nagyobb építkezésekben, vidéki, külvárosi és városi területeken, mondja Roger Winston, a marylandi Bethesda, Ballard Spahr Andrews & Ingersoll cég ingatlanjogásza. “Az önkormányzatok országszerte egyre kevésbé hajlanak arra, hogy felelősséget vállaljanak az új utakért” – mondja. A fő ok? A pénz, vagy annak hiánya.

Az önkormányzatok általában ellenállnak az új utak pénzügyi terheinek vállalásának, amelyeket leggyakrabban nem a helyi közlekedési minisztérium szabványainak megfelelően építenek, különösen azokon a területeken, ahol a növekedés a lakóépületek építésének fellendülésével jár. Más esetekben a lakosok maguk is a magánutakat részesítik előnyben, mert az exkluzivitást sugall, vagy legalábbis bizonyos fokú elszigeteltséget biztosít. Néha az okok egyszerűen esztétikaiak.

Még nagyobb valószínűséggel találkozhat magánutakkal, ha favázas házépítéssel foglalkozik. Az ilyen típusú házak gyakran vidéki területeken vagy nagy telkekkel rendelkező fejlesztésekben épülnek magánutakkal megközelíthető telkeken, mondják a favázas építők. “Nagyon kevés házat építünk olyan területeken, amelyeket a helyi közlekedési hivatal tart fenn. “Az elmúlt 10 évben 300-ból ötöt csináltunk” – mondja Bonnie. “A legtöbb favázas háztulajdonos olyan részterületeken építkezik, amelyekhez magánutak vezetnek.”

A favázas háztulajdonosok körében népszerű távoli építési helyek gyakran igényelnek magánutakat. Nézzen meg többet erről az otthonról itt. Fénykép: Roger Wade

Milyen ingatlanon lehet magánút?

Minden a hozzáféréssel kezdődik. Ha egy ingatlanhoz nem lehet eljutni – akár megfelelő vagy jogilag bejegyzett szolgalmi jog hiányában, akár azért, mert a terepviszonyok miatt nem lehet költséghatékony és praktikus módon utat építeni -, akkor az nem a megfelelő hely álmai otthonának. Az ingatlanok megtekintése során előfordulhat, hogy olyan telkekbe botlik, amelyeken szolgalmi jog van.

Mi az a szolgalmi jog?

A szolgalmi jog szolgálhat olyan jogi útjogként, amely lehetővé teszi egy közös magánút létrehozását. Nagyon fontos, hogy megértse a szolgalmi jog hatályát – kinek van hozzáférése az úthoz, és ki felelős az út fenntartásáért.

Kérdések közös magánút építésénél

A szolgalmi jog részleteinek áttekintése után győződjön meg arról, hogy jó választ kapott a következő kérdésekre:

Kinek van hozzáférése a fejlesztéshez és a megvásárolni kívánt telekhez?
Meglévő út biztosítja a megközelítést?
Milyen lesz a kész út?
Ki tartja fenn?
Megállapodást kötnek az út karbantartásáról?
Milyen részletes a megállapodás?
Van-e tartalékszámla a jövőbeli karbantartás és javítás költségeinek fedezésére?
Mennyibe kerül az egyes földtulajdonosoknak a közös magánút fenntartása?
A lakosok betartják-e a megállapodást?
Van-e jogorvoslati lehetőség, például zálogjog, ha a lakosok nem tartják be a megállapodást?

“Egy átlagos fejlesztés, hacsak nem valami söpredék csinálja, rendelkezik az utak karbantartásával kapcsolatos rendelkezésekkel” – mondja Richard E. Glaze, az észak-karolinai Winston-Salemben működő ingatlanjogász. “Ha nincs rendelkezés a karbantartásról, akkor bajban vagy.”

David Plott mérnök, korábbi közterületi tervezési szakemberből lett tanácsadó azt javasolja, hogy a magánút-fenntartási megállapodás nélküli helyzetekben a szomszédok fogjanak össze, hogy közös nevezőt találjanak, és ismerjék fel, hogy egy jó minőségű út mindenki ingatlanának értékét növeli. “Tartsanak egy nagy utcabált, és hozzák fel a témát” – mondja. “Hangsúlyozom az ‘összes’ részt. Mindenkinek részt kell vennie benne.”

Nagyon fontos, hogy megbeszélje a preferenciáit azokkal a szomszédokkal, akik osztozni fognak a magánúton. Ez egy közösségi erőforrás, ezért mindenkit be kell vonni. Nézzen meg többet erről az otthonról itt. Fénykép: Karl Neumann

Mi a magánút-karbantartási megállapodás?

A közös útkarbantartási megállapodás – vagy bármilyen csoportos kényelmi szolgáltatás, például egy úszómedence, klubház vagy sétaút – részleteinek rögzítésére a leggyakoribb eszköz a lakástulajdonosi társulás, amelyet ideális esetben a fejlesztő előre létrehoz. A lakástulajdonosi megállapodásnak, vagy HOA-nak részletes szerződésekkel vagy szabályzatokkal kell rendelkeznie, amelyek minden jelentős kérdéssel foglalkoznak.
“Ezt a dokumentumot még azelőtt szeretné létrehozni, hogy bárki beköltözne, amikor a fejlesztő még teljes ellenőrzést gyakorol, hogy mindenki számára tisztességes és egyenlő legyen” – mondja Richard Glaze. “Rengeteg különböző megfontolás létezik. Általánosságban elmondható, hogy minél részletesebb, annál jobb.”

A költségmegosztás általában egyenlően oszlik meg a földtulajdonosok között, bár ez nem mindig van így. Egyes környékeken például az a tulajdonos fizet a legtöbbet, aki a legtávolabb lakik az úton, vagy akinek a legnagyobb telke van.

Magánút-megállapodás létrehozása a jövőre nézve

A megosztott magánút fenntartásával kapcsolatos körülmények természetesen változhatnak. Egy másik esetben Vermontban az építtető, aki a fejlesztésébe vezető magánút karbantartását felügyelte, váratlanul meghalt. Meghatározta a dombos, kavicsos út – amely a megfelelő módon a Havoc Hill nevet kapta – fenntartásában való részvétel alapvető szabályait, de konkrétumok nélkül. Nem volt, és most sincs lakástulajdonosi egyesület. Nincs útkarbantartási megállapodás. Nincsenek részletek, amelyek eligazítanák a négy tulajdonost, akik felelősek a kevesebb mint egy mérföld hosszú útért.
“Aztán meghalt, így csak mi maradtunk” – mondja az egyik lakástulajdonos, aki névtelenséget kért, mert félt, hogy feldühíti a szomszédait. “Ha pénzkérdésről van szó, akkor ragadós lesz a dolog, mert nincs semmi hivatalos” – mondja. Nem meglepő módon nehéz rávenni a lakástulajdonosok egy csoportját, hogy megegyezzenek abban, hogyan kell fenntartani egy utat, ha nincs irányadó, jogilag kötelező érvényű dokumentum, amely diktálná a feltételeket. Néhányan kavicsot akarnak. Mások a járdát részesítik előnyben. “Az igazi vermontiak csak addig hajtanak a füvön, amíg el nem kopik” – mondja Patti Komline, egy másik, független háztulajdonos egy vermonti magánúton. “Nagyon furcsa Vermontban aszfaltozott utat látni.”