Jak se vyhnout nástrahám vlastnictví soukromé silnice

K tomuto dřevěnému domu vede společná soukromá silnice. Pozn. překl: Lindal Cedar Homes

Mnoho dřevostaveb stojí na pozemcích, ke kterým vede pouze společná soukromá cesta. Sdílení soukromé cesty se sousedy může napínat i ta nejlepší přátelství. Doutnající hněv kvůli smlouvám o údržbě soukromé cesty může vést ke křiku na sousedských setkáních nebo dokonce k soudním sporům. V jednom extrémním případě na venkově v Coloradu bylo napětí tak vysoké, že sousedé vyhrožovali sousedům namířenou zbraní. Odborníci na nemovitosti tvrdí, že roztržky typu Hatfielda a McCoye jsou vzácné, ale abyste se vyhnuli špatným pocitům – a už vůbec ne možným soudním sporům – je velmi důležité rozumět zákonům o soukromých silnicích a vědět, do čeho jdete, když kupujete pozemek, ke kterému vede společná soukromá silnice. Zde vám pomůžeme zorientovat se v mnoha možných úskalích vlastnictví soukromé silnice, včetně výstavby silnice, smluv o údržbě, nákladů vlastníka pozemku, zákonů o soukromých silnicích a přístupu.

Co znamená bydlet na soukromé silnici?

„Vše je o informovaných rozhodnutích,“ říká Bonnie Pickartzová, která spolu se svým manželem Davidem vlastní společnost Goshen Timber Frames ve Franklinu v Severní Karolíně. „Ať už stavíte v Coloradu, Kalifornii nebo Karolíně, musíte se dívat na silnice. „Silnice jsou tak důležité nejen pro váš přístup, ale i z hlediska nouzových situací. Majitelé si myslí, že jen proto, že tam mohou vjet s náhonem na všechna čtyři kola, je to v pořádku, ale pokud je nepříznivé počasí nebo dojde k požáru či zdravotní pohotovosti, ne vždy se tam mohou dostat.“

Tato otázka by měla být v popředí zájmu každého spotřebitele, který uvažuje o stavbě domu, protože soukromé cesty jsou v posledních 20 letech stále běžnější po celé zemi, v zástavbě velké i malé, ve venkovských, příměstských i městských oblastech, říká Roger Winston, právník v oblasti nemovitostí z firmy Ballard Spahr Andrews & Ingersoll v Bethesdě ve státě Maryland. „Obce v celé zemi jsou stále méně ochotné přebírat odpovědnost za nové silnice,“ říká. Hlavní důvod?

Obce se obecně brání převzít finanční zátěž nových silnic, které většinou nejsou postaveny podle norem místního ministerstva dopravy, zejména v oblastech, kde růst podpořil boom bytové výstavby. V jiných případech dávají sami obyvatelé přednost soukromé silnici, protože znamená exkluzivitu nebo přinejmenším poskytuje určitou míru odloučenosti. Někdy jsou důvody jednoduše estetické.

S ještě větší pravděpodobností se se soukromými cestami setkáte, pokud se podíváte na výstavbu dřevostaveb. Tyto typy domů se často staví ve venkovských oblastech nebo v zástavbě s velkými pozemky na pozemcích, ke kterým vedou soukromé cesty, říkají stavitelé dřevostaveb. „Stavíme jen velmi málo domů v oblastech, které jsou udržovány místním odborem dopravy. „Za posledních deset let jsme jich postavili pět ze tří set,“ říká Bonnie. „Většina majitelů dřevostaveb staví v subdivizích, ke kterým vedou soukromé cesty.“

Odlehlé stavební pozemky, oblíbené mezi majiteli dřevostaveb, často nakonec vyžadují soukromé cesty. Více informací o tomto domě naleznete zde. Foto: Roger Wade

Které nemovitosti mohou mít soukromé silnice?

Vše začíná přístupem. Pokud se k pozemku nemůžete dostat – ať už z důvodu nedostatku odpovídajícího nebo právně evidovaného věcného břemene, nebo proto, že terén brání nákladově efektivnímu a praktickému způsobu vybudování cesty – není to místo pro váš vysněný dům. Při prohlídce nemovitostí můžete narazit na pozemky s věcným břemenem.

Co je to věcné břemeno?

Služebnost může sloužit jako zákonné právo cesty, které umožňuje zřízení společné soukromé cesty. Je velmi důležité pochopit rozsah věcného břemene – kdo má přístup k cestě a kdo je zodpovědný za její údržbu.

Otázky, které je třeba položit při budování sdílené soukromé cesty

Po prostudování podrobností o věcném břemeni se ujistěte, že máte dobré odpovědi na následující otázky:

Kdo má přístup do zástavby a na pozemek, který chci koupit?
Je k dispozici stávající cesta, která zajišťuje přístup?
Jak bude hotová cesta vypadat?
Kdo ji bude udržovat?
Je uzavřena smlouva o údržbě cesty?
Jak podrobná je smlouva?
Je určen rezervní účet, na kterém budou uloženy prostředky na úhradu budoucí údržby a oprav?
Kolik bude každého vlastníka pozemku stát údržba společné soukromé silnice?
Podporují obyvatelé dohodu?
Existuje nějaký právní prostředek, například možnost podat zástavní žalobu, pokud obyvatelé dohodu nedodržují?

„Běžný developerský projekt, pokud to nedělá nějaký šmejd, bude mít ustanovení týkající se údržby silnic,“ říká Richard E. Glaze, realitní právník ve Winston-Salemu v Severní Karolíně. „Pokud žádné ustanovení o údržbě neexistuje, máte problém.“

David Plott, inženýr a bývalý specialista na veřejné plánování, který se stal konzultantem, navrhuje, aby se sousedé v situacích, kdy nemají uzavřenou dohodu o údržbě soukromých silnic, spojili, našli společnou řeč a uznali, že kvalitní silnice zvýší hodnotu nemovitostí všech. „Uspořádejte velký blokový večírek a vyzdvihněte to,“ říká. „Zdůrazňuji tu část ‚všichni‘. Musí to být všichni.“

Důležité je probrat své preference se sousedy, kteří budou sdílet vaši soukromou silnici. Je to komunitní zdroj, takže by se na něm měli podílet všichni. Více informací o tomto domě naleznete zde. Foto: Karl Neumann

Co je to dohoda o údržbě soukromé silnice?

Nejběžnějším prostředkem pro stanovení podrobností dohody o společné údržbě silnice – nebo jakéhokoli skupinového vybavení, jako je bazén, klubový dům nebo stezka pro pěší – je sdružení vlastníků domů, které v ideálním případě předem zřídí developer. Smlouva majitelů domů neboli HOA by měla obsahovat podrobné smlouvy nebo stanovy, které řeší všechny důležité otázky.
„Tento dokument chcete vytvořit ještě předtím, než se někdo nastěhuje, kdy má developer plnou kontrolu, aby byl spravedlivý a rovný pro všechny,“ říká Richard Glaze. „Existuje celá řada různých úvah. Obecně platí, že čím více detailů, tím lépe.“

Sdílení nákladů se obvykle dělí rovnoměrně mezi vlastníky pozemků, i když tomu tak není vždy. V některých čtvrtích například platí nejvíce majitel, který bydlí nejdále u silnice nebo který má největší pozemek.

Vytvoření dohody o soukromé cestě do budoucna

Okolnosti související s údržbou sdílené soukromé cesty se jistě mohou lišit. V jiném případě ve Vermontu nečekaně zemřel developer, který dohlížel na údržbu soukromé silnice do své zástavby. Stanovil základní pravidla pro podílení se na údržbě kopcovité štěrkové cesty – pojmenované příznačně Havoc Hill – ale bez jakýchkoli podrobností. Sdružení vlastníků domů neexistovalo a stále neexistuje. Žádná smlouva o údržbě silnice. Žádné podrobnosti, kterými by se čtyři majitelé, kteří jsou zodpovědní za silnici dlouhou necelou míli, řídili.
„Pak zemřel, takže jsme zůstali jen my,“ říká jedna z majitelek domu, která si přála zůstat v anonymitě z obavy, aby si nenaštvala sousedy. „Když jde o peníze, tak se to zadrhne, protože není nic formálního,“ říká. Není překvapivé, že je obtížné přimět skupinu majitelů domů, aby se dohodli na způsobu údržby silnice, když neexistuje žádný řídící, právně závazný dokument, který by diktoval podmínky. Někteří lidé chtějí štěrk. Jiní dávají přednost dlažbě. „Opravdoví Vermonťané prostě jezdí po trávě, dokud není opotřebovaná,“ říká Patti Komlineová, další, nepříbuzná majitelka domu na soukromé silnici ve Vermontu. „Je opravdu divné vidět ve Vermontu zpevněnou cestu.“