Cómo evitar las trampas de la propiedad de carreteras privadas

A esta casa de estructura de madera se accede por una carretera privada compartida. Foto: Lindal Cedar Homes

Muchas casas con estructura de madera están situadas en parcelas a las que sólo se accede por un camino privado compartido. Compartir un camino privado con los vecinos puede poner en tensión hasta la mejor de las amistades. El enfado por los acuerdos de mantenimiento de las carreteras privadas puede llevar a discusiones en las reuniones de vecinos o incluso a acciones legales. En un caso extremo en una zona rural de Colorado, las tensiones llegaron a tal punto que los vecinos amenazaron a sus vecinos a punta de pistola. Los expertos inmobiliarios afirman que los enfrentamientos del tipo Hatfield y McCoy son poco frecuentes, pero para evitar los malos sentimientos -y mucho menos las posibles demandas- es fundamental entender las leyes sobre caminos privados y en qué se está metiendo cuando compra un terreno al que se accede por un camino privado compartido. Aquí, le ayudamos a navegar a través de las muchas trampas posibles de la propiedad de la carretera privada, incluyendo la construcción de carreteras, los acuerdos de mantenimiento, los costos de los propietarios, las leyes de carreteras privadas, y el acceso.

¿Qué significa vivir en una carretera privada?

«Se trata de decisiones informadas», dice Bonnie Pickartz, quien es co-propietaria de Goshen Timber Frames con su marido, David, en Franklin, Carolina del Norte. «Tanto si construyes en Colorado como en California o en las Carolinas, tienes que fijarte en las carreteras. «Las carreteras son muy importantes, no sólo para el acceso, sino también desde el punto de vista de las emergencias. Los propietarios piensan que porque puedan entrar con su todoterreno está bien, pero si hay inclemencias del tiempo o hay un incendio o una emergencia sanitaria, no siempre pueden entrar.»

El tema debería ser prioritario para cualquier consumidor que esté pensando en construirse una casa porque los caminos privados se han vuelto cada vez más comunes en todo el país en los últimos 20 años, en urbanizaciones grandes y pequeñas, en zonas rurales, suburbanas y urbanas, dice Roger Winston, un abogado de bienes raíces de la firma Ballard Spahr Andrews &Ingersoll, de Bethesda, Maryland. «Los municipios de todo el país están cada vez menos dispuestos a asumir la responsabilidad de las nuevas carreteras», afirma. ¿La razón principal? El dinero, o la falta de él.

Los municipios, en general, se han resistido a asumir la carga financiera de las nuevas carreteras, que en la mayoría de los casos no se construyen de acuerdo con las normas del departamento de transporte local, sobre todo en zonas donde el crecimiento ha impulsado el auge de la construcción residencial. En otros casos, los propios residentes prefieren una carretera privada porque connota exclusividad o, al menos, proporciona cierto grado de aislamiento. A veces, las razones son simplemente estéticas.

Es aún más probable que encuentre caminos privados si está buscando la construcción de casas de madera. Este tipo de casas suele construirse en zonas rurales o en urbanizaciones con grandes parcelas en terrenos a los que se accede por carreteras privadas, dicen los constructores de estructuras de madera. «Construimos muy pocas casas en zonas mantenidas por el departamento de transporte local. «Hemos hecho cinco de 300 en los últimos 10 años», dice Bonnie. «La mayoría de los propietarios de casas con estructura de madera construyen en subdivisiones a las que se accede por caminos privados.»

Los sitios de construcción remotos, populares entre los propietarios de casas con estructura de madera, a menudo terminan requiriendo caminos privados. Ver más de esta casa aquí. Foto: Roger Wade

¿Qué propiedad puede tener caminos privados?

Todo comienza con el acceso. Si usted no puede llegar a un pedazo de la propiedad – ya sea por falta de una servidumbre adecuada o legalmente registrado o porque el terreno prohíbe una manera rentable, práctico para poner en un camino – no es el lugar para su casa de ensueño. Al mirar las propiedades, es posible que se encuentre con lotes con servidumbres.

¿Qué es una servidumbre?

Una servidumbre puede servir como un derecho de paso legal que permite el establecimiento de un camino privado compartido. Es fundamental entender el alcance de una servidumbre – que tiene acceso a la carretera y que es responsable de mantenerlo.

Preguntas para hacer cuando se construye un camino privado compartido

Después de revisar los detalles de una servidumbre, asegúrese de tener buenas respuestas a las siguientes preguntas:

¿Quién tiene acceso en el desarrollo y el lote que quiero comprar?
¿Hay un camino existente que proporcione acceso?
¿Cómo será el camino terminado?
¿Quién lo mantiene?
¿Hay un acuerdo de mantenimiento del camino?
¿Qué tan detallado es el acuerdo?
¿Hay una cuenta de reserva designada para guardar los fondos para pagar el mantenimiento y las reparaciones futuras?
¿Cuánto le costará a cada propietario el mantenimiento de la carretera privada compartida?
¿Los residentes se adhieren al acuerdo?
¿Hay un recurso legal, como la posibilidad de presentar un gravamen, si los residentes no se adhieren al acuerdo?

«La urbanización ordinaria, a no ser que haya una escoria que lo haga, tendrá disposiciones relacionadas con el mantenimiento de las carreteras», dice Richard E. Glaze, un abogado inmobiliario de Winston-Salem, Carolina del Norte. «Si no hay ninguna disposición para el mantenimiento, estás en problemas».

David Plott, ingeniero y ex especialista en planificación pública convertido en consultor, sugiere que los vecinos en situaciones sin un acuerdo de mantenimiento de la carretera privada se reúnan para encontrar un terreno común y reconocer que una carretera de alta calidad va a aumentar el valor de la propiedad de todos. «Celebren una gran fiesta en el barrio y saquen el tema», dice. «Hago hincapié en la parte de ‘todos’. Tiene que ser todo el mundo».

Es importante discutir sus preferencias con los vecinos que van a compartir su camino privado. Es un recurso comunitario, por lo que todos deben participar. Vea más de esta casa aquí. Foto: Karl Neumann

¿Qué es un acuerdo de mantenimiento de caminos privados?

El medio más común para estipular los detalles de un acuerdo de mantenimiento de caminos compartidos -o cualquier servicio de grupo, como una piscina, casa club o sendero para caminar- es una asociación de propietarios, idealmente establecida de antemano por el promotor. Un acuerdo de propietarios, o HOA, debe tener convenios detallados o estatutos que aborden cualquier cuestión importante.
«Es conveniente crear este documento antes de que nadie se mude, cuando el promotor tiene todo el control, para que sea justo y equitativo para todos», dice Richard Glaze. «Hay una gran cantidad de consideraciones diferentes. En general, cuanto más detalle, mejor».

El reparto de costes suele ser equitativo entre los propietarios, aunque no siempre es así. En algunos barrios, por ejemplo, el propietario que vive más lejos o que tiene la parcela más grande, paga más.

Crear un acuerdo de carretera privada para el futuro

Las circunstancias relacionadas con el mantenimiento de una carretera privada compartida ciertamente pueden variar. En otro caso, en Vermont, el promotor que supervisaba el mantenimiento de la carretera privada de su urbanización murió inesperadamente. Había establecido unas normas básicas para compartir el mantenimiento de la carretera de grava y colinas -llamada, apropiadamente, Havoc Hill-, pero sin especificar nada. No había, ni hay, una asociación de propietarios. No hay acuerdo de mantenimiento de la carretera. No hay detalles para guiar a los cuatro propietarios que son responsables de la carretera, que es menos de una milla de largo.
«Luego falleció, así que sólo quedamos nosotros», dice uno de los propietarios que pidió permanecer en el anonimato por miedo a enfadar a sus vecinos. «Cuando se trata de una cuestión de dinero, la cosa se complica porque no hay nada formal», dice. No es de extrañar que sea difícil conseguir que un grupo de propietarios se ponga de acuerdo sobre el mantenimiento de una carretera cuando no existe un documento orientativo y legalmente vinculante que dicte las condiciones. Algunos quieren grava. Otros prefieren el pavimento. «Los verdaderos vermonenses se limitan a conducir sobre la hierba hasta que está desgastada», dice Patti Komline, otra propietaria de una carretera privada de Vermont que no tiene relación con el tema. «Es muy raro ver una carretera pavimentada en Vermont».