Comment éviter les pièges de la propriété de chemins privés

Cette maison à ossature de bois est accessible par un chemin privé partagé. Photo : Lindal Cedar Homes

De nombreuses maisons à ossature en bois sont installées sur des parcelles de terrain auxquelles on accède uniquement par une route privée partagée. Partager un chemin privé avec vos voisins peut mettre à mal même la meilleure des amitiés. Une colère latente à propos des accords d’entretien des chemins privés peut conduire à des disputes lors des réunions de voisinage, voire à des actions en justice. Dans un cas extrême, dans le Colorado rural, les tensions étaient si fortes que les voisins ont menacé leurs voisins d’une arme. Selon les experts immobiliers, les affrontements du type Hatfield et McCoy sont rares, mais pour éviter les mauvais sentiments – et encore moins les poursuites judiciaires potentielles – il est essentiel de comprendre les lois sur les chemins privés et de savoir dans quoi vous vous engagez lorsque vous achetez un terrain auquel on accède par un chemin privé partagé. Ici, nous vous aidons à naviguer à travers les nombreux pièges possibles de la propriété d’une route privée, y compris la construction de la route, les accords d’entretien, les coûts du propriétaire foncier, les lois sur les routes privées et l’accès.

Que signifie vivre sur une route privée ?

« Il s’agit de prendre des décisions éclairées », dit Bonnie Pickartz, qui est copropriétaire de Goshen Timber Frames avec son mari, David, à Franklin, en Caroline du Nord. « Que vous construisiez au Colorado, en Californie ou dans les Carolines, vous devez tenir compte des routes. « Les routes sont très importantes, non seulement pour l’accès mais aussi en cas d’urgence. Les propriétaires pensent que juste parce qu’ils peuvent mettre leur 4×4 là-dedans, c’est bon, mais s’il y a des intempéries ou s’il y a un incendie ou une urgence sanitaire, ils ne peuvent pas toujours y accéder. »

La question devrait être en tête des préoccupations de tout consommateur qui envisage de faire construire une maison, car les routes privées sont devenues de plus en plus courantes à travers le pays au cours des 20 dernières années, dans les développements, grands et petits, dans les zones rurales, suburbaines et urbaines, dit Roger Winston, un avocat spécialisé dans l’immobilier au sein du cabinet Ballard Spahr Andrews &Ingersoll de Bethesda, dans le Maryland. « Dans tout le pays, les municipalités sont de moins en moins enclines à prendre en charge les nouvelles routes », dit-il. La principale raison ? L’argent, ou le manque d’argent.

Les municipalités, en général, ont résisté à l’idée d’assumer le fardeau financier des nouvelles routes, qui le plus souvent ne sont pas construites selon les normes du département local des transports, en particulier dans les zones où la croissance a alimenté des booms de construction résidentielle. Dans d’autres cas, les résidents eux-mêmes préfèrent une route privée parce qu’elle connote l’exclusivité ou, du moins, offre un certain degré d’isolement. Parfois, les raisons sont simplement esthétiques.

Vous êtes encore plus susceptible de rencontrer des chemins privés si vous regardez la construction de maisons à ossature en bois. Ces types de maisons sont souvent construits dans des zones rurales ou dans des développements avec de grands lots sur des terrains auxquels on accède par des routes privées, disent les constructeurs de maisons à ossature bois. « Nous construisons très peu de maisons dans les zones qui sont entretenues par le département local des transports. « Nous en avons fait cinq sur 300 au cours des dix dernières années », précise Bonnie. « La plupart des propriétaires de maisons à ossature bois construisent effectivement dans des lotissements auxquels on accède par des routes privées. »

Les sites de construction éloignés, populaires parmi les propriétaires de maisons à ossature bois, finissent souvent par nécessiter des routes privées. Voir plus de cette maison ici. Photo : Roger Wade

Quelle propriété peut avoir des chemins privés?

Tout commence par l’accès. Si vous ne pouvez pas accéder à une propriété – soit en raison de l’absence d’une servitude adéquate ou légalement enregistrée, soit parce que le terrain interdit une façon rentable et pratique de mettre en place une route – ce n’est pas l’endroit pour la maison de vos rêves. Lorsque vous regardez les propriétés, vous pouvez tomber sur des lots avec des servitudes.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Une servitude peut servir de droit de passage légal qui permet l’établissement d’une route privée partagée. Il est essentiel de comprendre la portée d’une servitude – qui a accès à la route et qui est responsable de son entretien.

Questions à poser lors de la construction d’une route privée partagée

Après avoir examiné les détails d’une servitude, assurez-vous d’avoir de bonnes réponses aux questions suivantes :

Qui a accès au développement et au lot que je veux acheter ?
Y a-t-il une route existante qui fournit l’accès ?
À quoi ressemblera la route finie ?
Qui l’entretient ?
Y a-t-il une entente d’entretien de la route ?
À quel point l’entente est-elle détaillée ?
Y a-t-il un compte de réserve désigné pour détenir des fonds afin de payer l’entretien et les réparations futures ?
Combien cela coûtera-t-il à chaque propriétaire foncier pour entretenir la route privée partagée ?
Les résidents adhèrent-ils à l’entente ?
Y a-t-il un recours juridique, comme la possibilité de déposer un privilège, si les résidents n’adhèrent pas à l’entente ?

« Le développement ordinaire, à moins que vous n’ayez une racaille qui le fasse, aura des dispositions relatives à l’entretien des routes », dit Richard E. Glaze, un avocat spécialisé dans l’immobilier à Winston-Salem, en Caroline du Nord. « S’il n’y a pas de disposition relative à l’entretien, vous avez des problèmes. »

David Plott, ingénieur et ancien spécialiste de la planification publique devenu consultant, suggère que les voisins dans les situations sans accord d’entretien de la route privée se rassemblent pour trouver un terrain d’entente et reconnaître qu’une route de haute qualité va augmenter la valeur des propriétés de chacun. « Organisez une grande fête de quartier et abordez le sujet », dit-il. J’insiste sur le mot « tous ». Il faut que ce soit tout le monde. »

Il est important de discuter de vos préférences avec les voisins qui partageront votre route privée. C’est une ressource communautaire, donc tout le monde devrait être impliqué. Voir plus de cette maison ici. Photo : Karl Neumann

Qu’est-ce qu’un accord d’entretien d’une route privée ?

Le moyen le plus courant de stipuler les détails d’un accord d’entretien d’une route partagée – ou de toute autre commodité de groupe, comme une piscine, un club house ou un sentier pédestre – est une association de propriétaires, idéalement mise en place à l’avance par le promoteur. Un accord de propriétaire, ou HOA, devrait avoir des conventions ou des règlements détaillés qui abordent toutes les questions importantes.
« Vous voulez créer ce document avant que quiconque n’emménage, lorsque le promoteur a le plein contrôle, afin que ce soit juste et égal pour tout le monde », dit Richard Glaze. « Il y a une foule de considérations différentes. En général, plus il y a de détails, mieux c’est. »

Le partage des coûts est généralement réparti de manière égale entre les propriétaires fonciers, bien que ce ne soit pas toujours le cas. Dans certains quartiers, par exemple, le propriétaire qui vit le plus loin dans la rue ou qui a le plus grand terrain, paie le plus.

Créer un accord de route privée pour l’avenir

Les circonstances liées à l’entretien d’une route privée partagée peuvent certainement varier. Dans un autre cas, dans le Vermont, le promoteur qui supervisait l’entretien de la route privée dans son développement est décédé de façon inattendue. Il avait établi des règles de base pour le partage de l’entretien de la route de gravier vallonnée – nommée, comme il se doit, Havoc Hill – mais sans donner de détails. Il n’y avait pas, et il n’y a toujours pas, d’association de propriétaires. Pas d’accord sur l’entretien de la route. Aucun détail pour guider les quatre propriétaires qui sont responsables de la route, qui est moins d’un mile de long.
« Puis il est décédé, alors il n’y avait que nous », dit l’un des propriétaires qui a demandé à rester anonyme par peur de fâcher ses voisins. « Quand c’est une question d’argent, ça devient collant parce qu’il n’y a rien de formel », dit-elle. Il est difficile, ce qui n’est pas surprenant, de faire en sorte qu’un groupe de propriétaires se mette d’accord sur la manière dont une route doit être entretenue lorsqu’il n’existe aucun document directeur, juridiquement contraignant, pour en dicter les termes. Certaines personnes veulent du gravier. D’autres préfèrent le pavé. « Les vrais Vermontois roulent sur l’herbe jusqu’à ce qu’elle soit usée », déclare Patti Komline, une autre propriétaire sans lien de parenté sur une route privée du Vermont. « C’est vraiment bizarre de voir une route pavée dans le Vermont. »