Hoe vermijdt u de valkuilen van privéwegbezit

De toegang tot deze houtskeletbouwwoning wordt gevormd door een gedeelde privéweg. Foto: Lindal Cedar Homes

Veel houtskeletbouwwoningen staan op percelen die alleen toegankelijk zijn via een gedeelde privéweg. Het delen van een privéweg met de buren kan zelfs de beste vriendschap onder druk zetten. Simulerende woede over prive-weg onderhoudsovereenkomsten kan leiden tot schreeuwen wedstrijden op buurtvergaderingen of zelfs juridische stappen. In een extreem geval op het platteland van Colorado liepen de spanningen zo hoog op dat buren buren bedreigden met een pistool. Hatfield en McCoy-achtige confrontaties zijn zeldzaam, zeggen onroerend goed experts, maar om slechte gevoelens te voorkomen – veel minder potentiële rechtszaken – is het van cruciaal belang om de wetten op privéwegen te begrijpen en te weten waar u aan begint als u grond koopt die toegankelijk is via een gedeelde, privéweg. Hier helpen we u door de vele mogelijke valkuilen van privéwegbezit te navigeren, waaronder de aanleg van wegen, onderhoudsovereenkomsten, kosten voor landeigenaren, wetten voor privéwegen en toegang.

Wat betekent het om op een privéweg te wonen?

“Het draait allemaal om weloverwogen beslissingen”, zegt Bonnie Pickartz, die samen met haar man David eigenaar is van Goshen Timber Frames in Franklin, North Carolina. “Of je nu bouwt in Colorado, Californië of de Carolina’s, je moet naar de wegen kijken. “Wegen zijn zo belangrijk, niet alleen voor de toegang, maar ook voor noodgevallen. Eigenaars denken dat ze er met hun 4×4 wel kunnen komen, maar als het slecht weer is of er is brand of een gezondheidscrisis, dan kunnen ze er niet altijd komen.

De kwestie zou boven aan het hoofd moeten staan voor elke consument die overweegt een huis te laten bouwen, omdat privéwegen de afgelopen 20 jaar steeds gebruikelijker zijn geworden in het hele land, in grote en kleine ontwikkelingen, in landelijke, voorstedelijke en stedelijke gebieden, zegt Roger Winston, een vastgoedadvocaat bij het kantoor Ballard Spahr Andrews & Ingersoll in Bethesda, Maryland. “Gemeenten in het hele land zijn steeds minder geneigd om verantwoordelijkheid te nemen voor nieuwe wegen,” zegt hij. De belangrijkste reden waarom? Geld, of gebrek daaraan.

Gemeenten hebben zich in het algemeen verzet tegen het op zich nemen van de financiële lasten van nieuwe wegen, die meestal niet worden aangelegd volgens de normen van het lokale ministerie van transport, vooral in gebieden waar de groei de woningbouw heeft aangewakkerd. In andere gevallen geven de bewoners zelf de voorkeur aan een privéweg omdat deze exclusiviteit impliceert of op zijn minst een zekere mate van afzondering biedt. Soms zijn de redenen gewoon esthetisch.

De kans dat u privéwegen tegenkomt is nog groter als u naar houtskeletbouw kijkt. Dit soort huizen wordt vaak gebouwd in landelijke gebieden of in ontwikkelingen met grote kavels op land dat toegankelijk is via particuliere wegen, zeggen houtskeletbouwers. “We bouwen heel weinig huizen in gebieden die worden onderhouden door de lokale afdeling van transport. “We hebben er vijf van de 300 gedaan in de laatste 10 jaar,” zegt Bonnie. “De meeste houtskeletbouwers bouwen in verkavelingen die worden ontsloten door privéwegen.”

Verafgelegen bouwplaatsen, populair bij houtskeletbouwers, vereisen vaak privéwegen. Bekijk hier meer van dit huis. Foto: Roger Wade

Welke grond kan privéwegen hebben?

Het begint allemaal met de toegang. Als u niet kunt krijgen op een stuk van eigendom – hetzij bij gebrek aan een adequate of wettelijk opgenomen erfdienstbaarheid of omdat het terrein een kosteneffectieve, praktische manier om een weg te leggen verbiedt – het is niet de plaats voor uw droomhuis. Als u naar eigendommen kijkt, kunt u percelen tegenkomen met erfdienstbaarheden.

Wat is een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid kan dienen als een wettelijk recht van overpad dat de aanleg van een gedeelde privéweg mogelijk maakt. Het is van cruciaal belang om de reikwijdte van een erfdienstbaarheid te begrijpen – wie heeft toegang tot de weg en wie is verantwoordelijk voor het onderhoud ervan.

Vragen om te stellen bij de bouw van een gedeelde privéweg

Na het doornemen van de details van een erfdienstbaarheid, zorg ervoor dat u goede antwoorden heeft op de volgende vragen:

Wie heeft toegang tot de ontwikkeling en het perceel dat ik wil kopen?
Is er een bestaande weg die toegang biedt?
Hoe zal de afgewerkte weg eruit zien?
Wie onderhoudt het?
Is er een onderhoudsovereenkomst voor de weg?
Hoe gedetailleerd is de overeenkomst?
Is er een reserverekening om geld op te slaan voor toekomstig onderhoud en reparatie?
Hoeveel kost het elke landeigenaar om de gedeelde privéweg te onderhouden?
Houden de bewoners zich aan de overeenkomst?
Is er een rechtsmiddel, zoals de mogelijkheid om een pandrecht in te dienen, als bewoners zich niet aan de overeenkomst houden?

“De gewone ontwikkeling, tenzij je een of ander tuig hebt dat het doet, zal bepalingen hebben met betrekking tot het onderhoud van de wegen,” zegt Richard E. Glaze, een vastgoedadvocaat in Winston-Salem, North Carolina. “Als er geen bepaling is voor onderhoud, zit je in de problemen.”

David Plott, een ingenieur en voormalig specialist in openbare planning-turned consultant, stelt voor dat buren in situaties zonder een particuliere onderhoudsovereenkomst voor wegen samenkomen om een gemeenschappelijke basis te vinden en te erkennen dat een weg van hoge kwaliteit ieders eigendomswaarde zal verhogen. “Organiseer een groot buurtfeest en breng het ter sprake,” zegt hij. “Ik benadruk het ‘alle’ gedeelte ervan. Het moet iedereen zijn.”

Het is belangrijk om uw voorkeuren te bespreken met de buren die uw privéweg zullen delen. Het is een gemeenschapsgoed, dus iedereen moet erbij betrokken zijn. Bekijk meer van dit huis hier. Foto: Karl Neumann

Wat is een overeenkomst voor het onderhoud van een privéweg?

Het meest gebruikelijke middel om de details van een gedeelde overeenkomst voor het onderhoud van de weg vast te leggen – of andere groepsvoorzieningen, zoals een zwembad, clubhuis of wandelpad – is een vereniging van huiseigenaren, idealiter van tevoren opgezet door de ontwikkelaar. Een Home Owner’s Agreement, of HOA, moet gedetailleerde convenanten of statuten hebben die alle belangrijke kwesties aanpakken.
“Je wilt dit document opstellen voordat iemand erin trekt, wanneer de ontwikkelaar de volledige controle heeft, zodat het eerlijk en gelijk is voor iedereen,” zegt Richard Glaze. “Er zijn een heleboel verschillende overwegingen. Over het algemeen geldt: hoe meer detail, hoe beter.”

De kostenverdeling wordt doorgaans gelijkelijk over de grondeigenaren verdeeld, hoewel dat niet altijd het geval is. In sommige buurten betaalt bijvoorbeeld de eigenaar die het verst van de weg woont of die het grootste perceel heeft, het meest.

Een overeenkomst over een particuliere weg sluiten voor de toekomst

De omstandigheden met betrekking tot het onderhoud van een gedeelde particuliere weg kunnen zeker variëren. In een ander geval, in Vermont, overleed onverwacht de ontwikkelaar die toezag op het onderhoud van de privéweg naar zijn project. Hij had basisregels opgesteld voor het delen in het onderhoud van de heuvelachtige, grindweg – met de toepasselijke naam Havoc Hill – maar zonder bijzonderheden. Er was geen vereniging van huiseigenaren, en die is er nog steeds niet. Geen overeenkomst voor het onderhoud van de weg. Geen details om de vier eigenaren te begeleiden die verantwoordelijk zijn voor de weg, die minder dan een mijl lang is.
“Toen overleed hij, dus het was alleen ons,” zegt een van de huiseigenaren die anoniem wilde blijven uit angst om haar buren boos te maken. “Als het om geld gaat, wordt het lastig omdat er niets formeel is,” zegt ze. Het is, niet verrassend, moeilijk om een groep huiseigenaren het eens te laten worden over hoe een weg moet worden onderhouden als er geen leidend, wettelijk bindend document is om de voorwaarden te dicteren. Sommige mensen willen grind. Anderen geven de voorkeur aan bestrating. “Echte Vermonters rijden gewoon over het gras tot het versleten is,” zegt Patti Komline, een andere, niet-verwante huiseigenaar van een privéweg in Vermont. “Het is echt vreemd om een verharde weg in Vermont te zien.”