Come evitare le insidie della proprietà di una strada privata

Questa casa con struttura in legno è accessibile da una strada privata condivisa. Foto: Lindal Cedar Homes

Molte case con struttura in legno si trovano su lotti di terreno a cui si accede solo da una strada privata condivisa. Condividere una strada privata con i tuoi vicini può mettere a dura prova anche la migliore delle amicizie. La rabbia che ribolle sugli accordi di manutenzione delle strade private può portare a scontri urlanti alle riunioni di quartiere o persino ad azioni legali. In un caso estremo nel Colorado rurale, la tensione è stata così alta che i vicini hanno minacciato i vicini con una pistola. Gli esperti immobiliari dicono che gli showdown del tipo Hatfield e McCoy sono rari, ma per evitare cattivi sentimenti – e tanto meno potenziali cause legali – è fondamentale capire le leggi sulle strade private e a cosa si va incontro quando si acquista un terreno a cui si accede da una strada privata condivisa. Qui, vi aiutiamo a navigare attraverso le molte possibili insidie della proprietà della strada privata, compresa la costruzione della strada, gli accordi di manutenzione, i costi del proprietario terriero, le leggi della strada privata e l’accesso.

Cosa significa vivere su una strada privata?

“Si tratta di decisioni informate”, dice Bonnie Pickartz, che è co-proprietaria di Goshen Timber Frames con suo marito, David, a Franklin, North Carolina. “Che tu stia costruendo in Colorado, in California o nelle Caroline, devi guardare le strade. “Le strade sono così importanti, non solo per l’accesso, ma anche dal punto di vista delle emergenze. I proprietari pensano che solo perché possono far entrare il loro fuoristrada, va bene, ma se c’è un tempo inclemente o c’è un incendio o un’emergenza sanitaria, non possono sempre entrare”.

La questione dovrebbe essere in cima alla mente di ogni consumatore che pensa di farsi costruire una casa perché le strade private sono diventate sempre più comuni in tutto il paese negli ultimi 20 anni, in sviluppi grandi e piccoli, in aree rurali, suburbane e urbane, dice Roger Winston, un avvocato immobiliare con lo studio Ballard Spahr Andrews & Ingersoll di Bethesda, Maryland. “I comuni di tutto il paese sono sempre meno inclini a prendersi la responsabilità di nuove strade”, dice. Il motivo principale? I soldi, o la loro mancanza.

I comuni, in generale, hanno resistito ad assumersi l’onere finanziario di nuove strade, che il più delle volte non sono costruite secondo gli standard del dipartimento locale dei trasporti, in particolare nelle aree dove la crescita ha alimentato il boom dell’edilizia residenziale. In altri casi, i residenti stessi preferiscono una strada privata perché connota l’esclusività o, almeno, fornisce una certa quantità di isolamento. A volte le ragioni sono semplicemente estetiche.

È ancora più probabile incontrare strade private se si guarda alla costruzione di case in legno. Questi tipi di case sono spesso costruiti in aree rurali o in sviluppi con grandi lotti su terreni accessibili da strade private, dicono i costruttori di telai in legno. “Costruiamo pochissime case in aree che sono mantenute dal dipartimento locale dei trasporti. “Ne abbiamo fatte cinque su 300 negli ultimi 10 anni”, dice Bonnie. “

La maggior parte dei proprietari di case con struttura in legno costruiscono in suddivisioni a cui si accede tramite strade private.”

I cantieri remoti, popolari tra i proprietari di case con struttura in legno, spesso finiscono per richiedere strade private. Vedere di più di questa casa qui. Foto: Roger Wade

Quale proprietà può avere strade private?

Tutto inizia con l’accesso. Se non è possibile raggiungere un pezzo di proprietà – sia per la mancanza di un adeguato o legalmente registrato servitù o perché il terreno vieta un costo-efficace, modo pratico per mettere in una strada – non è il posto per la vostra casa dei sogni. Mentre guardi le proprietà, potresti imbatterti in lotti con servitù.

Che cos’è una servitù?

Una servitù può servire come un diritto legale di passaggio che permette la creazione di una strada privata condivisa. È fondamentale capire la portata di una servitù – chi ha accesso alla strada e chi è responsabile della sua manutenzione.

Domande da porre quando si costruisce una strada privata condivisa

Dopo aver esaminato i dettagli di una servitù, assicuratevi di avere buone risposte alle seguenti domande:

Chi ha accesso allo sviluppo e al lotto che voglio comprare?
C’è una strada esistente che fornisce l’accesso?
Come sarà la strada finita?
Chi la mantiene?
C’è un accordo di manutenzione stradale?
Quanto è dettagliato l’accordo?
C’è un conto di riserva designato per tenere i fondi per pagare la futura manutenzione e riparazione?
Quanto costerà ad ogni proprietario terriero mantenere la strada privata condivisa?
I residenti aderiscono all’accordo?
C’è un rimedio legale, come la possibilità di presentare un pegno, se i residenti non aderiscono all’accordo?

“Lo sviluppo ordinario, a meno che non ci sia qualche feccia che lo sta facendo, avrà disposizioni relative alla manutenzione delle strade”, dice Richard E. Glaze, un avvocato immobiliare a Winston-Salem, North Carolina. “

David Plott, un ingegnere ed ex specialista di pianificazione pubblica diventato consulente, suggerisce che i vicini in situazioni senza un accordo di manutenzione della strada privata si riuniscano per trovare un terreno comune e per riconoscere che una strada di alta qualità aumenterà i valori delle proprietà di tutti. “Fate una grande festa di quartiere e parlatene”, dice. “Sottolineo la parte ‘tutti’. Deve riguardare tutti”.

È importante discutere le tue preferenze con i vicini che condivideranno la tua strada privata. È una risorsa della comunità, quindi tutti dovrebbero essere coinvolti. Guardate di più di questa casa qui. Foto: Karl Neumann

Che cos’è un accordo di manutenzione della strada privata?

Il mezzo più comune per stipulare i dettagli di un accordo di manutenzione della strada condivisa – o qualsiasi altro servizio di gruppo, come una piscina, una club house o un sentiero pedonale – è un’associazione di proprietari di casa, idealmente impostata in anticipo dal costruttore. Un accordo tra proprietari di casa, o HOA, dovrebbe avere patti dettagliati o statuti che affrontano qualsiasi questione significativa.
“Si vuole creare questo documento prima che qualcuno si trasferisca, quando lo sviluppatore ha il pieno controllo, in modo che sia giusto e uguale per tutti”, dice Richard Glaze. “Ci sono una serie di considerazioni diverse. In generale, più dettagli ci sono, meglio è”.

La condivisione dei costi di solito è divisa equamente tra i proprietari terrieri, anche se questo non è sempre il caso. In alcuni quartieri, per esempio, il proprietario che vive più lontano lungo la strada o che ha il lotto più grande, paga di più.

Creare un accordo di strada privata per il futuro

Le circostanze relative alla manutenzione di una strada privata condivisa possono certamente variare. In un altro caso, nel Vermont, lo sviluppatore che sovrintendeva alla manutenzione della strada privata nel suo sviluppo è morto inaspettatamente. Aveva stabilito delle regole di base per condividere la manutenzione della strada collinosa e di ghiaia – chiamata, in modo appropriato, Havoc Hill – ma senza specifiche. Non c’era, e non c’è ancora, un’associazione di proprietari di case. Nessun accordo di manutenzione della strada. Nessun dettaglio per guidare i quattro proprietari che sono responsabili della strada, che è lunga meno di un miglio.
“Poi lui è morto, quindi siamo rimasti solo noi”, dice uno dei proprietari di casa che ha chiesto di rimanere anonimo per paura di far arrabbiare i suoi vicini. “Quando è una questione di soldi, diventa appiccicoso perché non c’è niente di formale”, dice. È difficile, non a caso, ottenere che un gruppo di proprietari di case si metta d’accordo su come una strada dovrebbe essere mantenuta quando non c’è un documento guida, legalmente vincolante, che detta i termini. Alcune persone vogliono la ghiaia. Altri preferiscono la pavimentazione. “I veri abitanti del Vermont guidano sull’erba finché non è consumata”, dice Patti Komline, un’altra proprietaria di una strada privata del Vermont che non è collegata. “È davvero strano vedere una strada asfaltata nel Vermont”.