Sådan undgår du faldgruberne ved at være ejer af en privat vej

Dette træskelethus har adgang via en fælles privat vej. Foto: Foto: Lindal Cedar Homes

Mange trærammehuse ligger på grunde, hvortil der kun er adgang via en fælles privat vej. At dele en privat vej med naboerne kan sætte selv de bedste venskaber under pres. Simrende vrede over aftaler om vedligeholdelse af private veje kan føre til skrigende kampe på nabomøder eller endog retslige skridt. I et ekstremt tilfælde på landet i Colorado var spændingerne så store, at naboerne truede naboerne med en pistol. Hatfield og McCoy-lignende opgør er sjældne, siger ejendomseksperter, men for at undgå dårlige følelser – og endnu mindre potentielle retssager – er det vigtigt at forstå lovgivningen om private veje og vide, hvad man går ind til, når man køber jord med adgang til en fælles, privat vej. Her hjælper vi dig med at navigere gennem de mange mulige faldgruber ved ejerskab af private veje, herunder vejbygning, vedligeholdelsesaftaler, grundejeromkostninger, private vejlove og adgang.

Hvad betyder det at bo på en privat vej?

“Det handler om informerede beslutninger”, siger Bonnie Pickartz, som er medejer af Goshen Timber Frames sammen med sin mand, David, i Franklin, North Carolina. “Uanset om du bygger i Colorado, Californien eller Carolina, er du nødt til at se på vejene. “Vejene er så vigtige, ikke kun for din adgang, men også for nødsituationer. Ejere tror, at bare fordi de kan få deres firehjulstrækkere derind, er det i orden, men hvis der er dårligt vejr, eller hvis der er brand eller en sundhedsmæssig nødsituation, kan de ikke altid komme ind.”

Spørgsmålet bør være et vigtigt emne for enhver forbruger, der overvejer at få bygget et hus, fordi private veje er blevet mere og mere almindelige i hele landet i de sidste 20 år, i store og små bebyggelser, i landdistrikter, forstæder og byområder, siger Roger Winston, en ejendomsadvokat i Bethesda, Maryland, firmaet Ballard Spahr Andrews & Ingersoll. “Kommunerne i hele landet er mindre og mindre tilbøjelige til at tage ansvar for nye veje”, siger han. Den vigtigste grund til dette? Penge, eller mangel på samme.

Kommuner har generelt modstået at påtage sig den økonomiske byrde af nye veje, som oftest ikke er bygget efter de lokale transportministeriers standarder, især i områder, hvor væksten har givet næring til boligbyggeri. I andre tilfælde foretrækker beboerne selv en privat vej, fordi den er forbundet med eksklusivitet eller i det mindste giver en vis grad af afsondrethed. Nogle gange er grundene ganske enkelt æstetiske.

Du er endnu mere tilbøjelig til at støde på private veje, hvis du kigger på trærammehusbyggeri. Disse typer huse bygges ofte i landområder eller i udviklinger med store parceller på jord, hvortil der er adgang via private veje, siger bygherrerne af trærammer. “Vi bygger meget få huse i områder, der vedligeholdes af den lokale transportmyndighed. “Vi har lavet fem ud af 300 i de sidste 10 år”, siger Bonnie. “De fleste husejere med trærammer bygger i underafdelinger, hvortil der er adgang via private veje.”

Afsidesliggende byggepladser, der er populære blandt husejere med trærammer, ender ofte med at kræve private veje. Se mere om dette hjem her. Foto: Roger Wade

Hvilken ejendom kan have private veje?

Det hele starter med adgang. Hvis du ikke kan komme til en ejendom – enten på grund af mangel på en passende eller lovligt registreret servitut, eller fordi terrænet forbyder en omkostningseffektiv og praktisk måde at anlægge en vej på – er det ikke stedet for dit drømmehus. Når du ser på ejendomme, kan du støde på grunde med servitutter.

Hvad er en servitut?

En servitut kan fungere som en juridisk vejret, der giver mulighed for at etablere en fælles privat vej. Det er afgørende at forstå omfanget af en servitut – hvem der har adgang til vejen, og hvem der er ansvarlig for at vedligeholde den.

Spørgsmål, som du skal stille, når du anlægger en fælles privat vej

Når du har gennemgået detaljerne om en servitut, skal du sikre dig, at du har gode svar på følgende spørgsmål:

Hvem har adgang til bebyggelsen og den grund, jeg ønsker at købe?
Er der en eksisterende vej, der giver adgang?
Hvordan vil den færdige vej se ud?
Hvem vedligeholder den?
Er der en aftale om vedligeholdelse af vejen?
Hvor detaljeret er aftalen?
Er der en reservekonto, der er udpeget til at indeholde midler til at betale for fremtidig vedligeholdelse og reparation?
Hvor meget vil det koste hver grundejer at vedligeholde den fælles private vej?
Holder beboerne aftalen?
Er der et retsmiddel, f.eks. mulighed for at indgive en panteret, hvis beboerne ikke overholder aftalen?

“En almindelig bebyggelse vil, medmindre det er et eller andet udskud, der står bag, have bestemmelser om vedligeholdelse af vejene”, siger Richard E. Glaze, der er advokat i Winston-Salem i North Carolina. “Hvis der ikke er nogen bestemmelse om vedligeholdelse, er du i problemer.”

David Plott, en ingeniør og tidligere offentlig planlægningsspecialist, der er blevet konsulent, foreslår, at naboer i situationer uden en privat aftale om vedligeholdelse af veje samles for at finde et fælles grundlag og anerkende, at en vej af høj kvalitet vil øge alles ejendomsværdier. “Hold en stor kvarterfest og bring det på bane”, siger han. “Jeg lægger vægt på den del af det, der hedder ‘alle’. Det skal være alle.”

Det er vigtigt at drøfte dine præferencer med de naboer, der skal dele din private vej. Det er en fællesskabsressource, så alle bør være involveret. Se mere om dette hjem her. Foto: Karl Neumann

Hvad er en privat vejvedligeholdelsesaftale?

Det mest almindelige middel til at fastsætte detaljerne i en fælles vejvedligeholdelsesaftale – eller andre gruppefaciliteter, såsom en swimmingpool, et klubhus eller en vandresti – er en husejerforening, der ideelt set er oprettet på forhånd af bygherren. En ejerlejlighedsaftale, eller HOA, bør have detaljerede klausuler eller vedtægter, der behandler alle væsentlige spørgsmål.
“Du ønsker at oprette dette dokument, før nogen flytter ind, når bygherren har fuld kontrol, så det er retfærdigt og lige for alle”, siger Richard Glaze. “Der er et væld af forskellige overvejelser. Generelt gælder det, at jo mere detaljeret, jo bedre.”

Kostedelingen er typisk ligeligt fordelt mellem grundejerne, selv om det ikke altid er tilfældet. I nogle kvarterer er det f.eks. den ejer, der bor længst nede ad vejen eller har den største grund, der betaler mest.

Skabelse af en aftale om en privat vej for fremtiden

Omstændighederne i forbindelse med vedligeholdelse af en fælles privat vej kan helt sikkert variere. I et andet tilfælde, i Vermont, døde den bygherre, der havde tilsyn med vedligeholdelsen af den private vej ind i hans bebyggelse, uventet. Han havde opstillet grundlæggende regler for deling af vedligeholdelsen af den kuperede grusvej – som passende nok hed Havoc Hill – men uden nærmere detaljer. Der var ikke, og er stadig ikke, nogen ejerforening. Der er ingen aftale om vedligeholdelse af vejen. Ingen detaljer, der kan vejlede de fire ejere, der er ansvarlige for vejen, som er mindre end 1,5 km lang.
“Så døde han, så det var kun os”, siger en af husejerne, der har bedt om at være anonym af frygt for at gøre sine naboer vrede. “Når det er et pengespørgsmål, bliver det svært, fordi der ikke er noget formelt,” siger hun. Det er ikke overraskende svært at få en gruppe af husejere til at blive enige om, hvordan en vej skal vedligeholdes, når der ikke findes noget retningsgivende, juridisk bindende dokument, der dikterer betingelserne. Nogle folk vil have grus. Andre foretrækker brosten. “Rigtige Vermont-borgere kører bare over græsset, indtil det er slidt op,” siger Patti Komline, en anden, ikke-relateret husejer på en privat vej i Vermont. “Det er virkelig underligt at se en asfalteret vej i Vermont.”