Cum să evitați capcanele proprietății de drumuri private

Această casă cu structură din lemn este accesată de un drum privat comun. Fotografie: „A fost construit pe un drum privat: Lindal Cedar Homes

Multe case cu structură din lemn sunt amplasate pe parcele de teren la care accesul se face doar printr-un drum privat comun. Împărtășirea unui drum privat cu vecinii dvs. poate tensiona chiar și cele mai bune prietenii. Furia care fierbe la foc mic în legătură cu acordurile de întreținere a drumului privat poate duce la discuții cu strigăte la întâlnirile de cartier sau chiar la acțiuni în justiție. Într-un caz extrem din zona rurală din Colorado, tensiunile au ajuns atât de mari încât vecinii și-au amenințat vecinii cu arma. Confruntările de tipul Hatfield și McCoy sunt rare, spun experții imobiliari, dar pentru a evita sentimentele rele – și cu atât mai puțin potențialele procese – este esențial să înțelegeți legile privind drumurile private și în ce vă implicați atunci când cumpărați un teren cu acces la un drum privat comun. Aici, vă ajutăm să navigați printre numeroasele capcane posibile ale proprietății unui drum privat, inclusiv construcția drumului, acordurile de întreținere, costurile proprietarilor de terenuri, legile privind drumurile private și accesul.

Ce înseamnă să locuiești pe un drum privat?

„Este vorba despre decizii informate”, spune Bonnie Pickartz, care deține împreună cu soțul ei, David, Goshen Timber Frames în Franklin, Carolina de Nord. „Indiferent dacă construiți în Colorado, California sau Carolina, trebuie să vă uitați la drumuri. „Drumurile sunt atât de importante, nu numai pentru accesul tău, ci și din punct de vedere al situațiilor de urgență. Proprietarii cred că doar pentru că pot intra cu mașina lor cu tracțiune integrală, este în regulă, dar dacă este vreme nefavorabilă sau dacă există un incendiu sau o urgență sanitară, nu pot intra întotdeauna.”

Problema ar trebui să fie în atenția oricărui consumator care se gândește să își construiască o casă, deoarece drumurile private au devenit din ce în ce mai frecvente în întreaga țară în ultimii 20 de ani, în dezvoltări mari și mici, în zonele rurale, suburbane și urbane, spune Roger Winston, un avocat specializat în imobiliare la firma Ballard Spahr Andrews & Ingersoll din Bethesda, Maryland. „Municipalitățile din întreaga țară sunt din ce în ce mai puțin înclinate să își asume responsabilitatea pentru noi drumuri”, spune el. Motivul principal? Banii, sau lipsa lor.

Municipalitățile, în general, au rezistat să își asume povara financiară a noilor drumuri, care de cele mai multe ori nu sunt construite conform standardelor departamentului local de transport, în special în zonele în care creșterea economică a alimentat boom-ul construcțiilor rezidențiale. În alte cazuri, rezidenții înșiși preferă un drum privat, deoarece acesta conturează exclusivitate sau, cel puțin, asigură o anumită izolare. Uneori, motivele sunt pur și simplu estetice.

Este chiar mai probabil să întâlniți drumuri private dacă vă uitați la construcția de case cu structură din lemn. Aceste tipuri de case sunt adesea construite în zonele rurale sau în dezvoltări cu loturi mari pe terenuri accesate prin drumuri private, spun constructorii de case cu structură din lemn. „Construim foarte puține case în zone care sunt întreținute de departamentul local de transport. „Am făcut cinci din 300 în ultimii 10 ani”, spune Bonnie. „Cei mai mulți proprietari de case cu structură din lemn construiesc în subdiviziuni la care accesul se face prin drumuri private.”

Locurile de construcție izolate, populare în rândul proprietarilor de case cu structură din lemn, sfârșesc adesea prin a necesita drumuri private. Vedeți mai multe despre această casă aici. Fotografie: Roger Wade

Ce proprietate poate avea drumuri private?

Tot începe cu accesul. Dacă nu puteți ajunge la o bucată de proprietate – fie din lipsa unei servituți adecvate sau înregistrate legal, fie pentru că terenul interzice o modalitate rentabilă și practică de a amenaja un drum – nu este locul potrivit pentru casa visurilor dumneavoastră. Pe măsură ce vă uitați la proprietăți, este posibil să dați peste loturi cu servituți.

Ce este o servitute?

O servitute poate servi ca un drept de trecere legal care permite înființarea unui drum privat comun. Este esențial să înțelegeți domeniul de aplicare al unei servituți – cine are acces la drum și cine este responsabil pentru întreținerea acestuia.

Întrebări pe care trebuie să le puneți atunci când construiți un drum privat partajat

După ce ați analizat detaliile unei servituți, asigurați-vă că aveți răspunsuri bune la următoarele întrebări:

Cine are acces în zona de dezvoltare și în lotul pe care vreau să îl cumpăr?
Există un drum existent care asigură accesul?
Cum va arăta drumul finalizat?
Cine îl întreține?
Există un acord de întreținere a drumului?
Cât de detaliat este acordul?
Există un cont de rezervă desemnat pentru a păstra fonduri pentru a plăti întreținerea și reparațiile viitoare?
Cât va costa întreținerea drumului privat comun de către fiecare proprietar?
Rezidenții aderă la acord?
Există un remediu legal, cum ar fi posibilitatea de a depune un gaj, în cazul în care rezidenții nu aderă la acord?

„Dezvoltarea obișnuită, cu excepția cazului în care aveți un gunoi care o face, va avea prevederi legate de întreținerea drumurilor”, spune Richard E. Glaze, un avocat imobiliar din Winston-Salem, Carolina de Nord. „Dacă nu există nicio prevedere privind întreținerea, ai probleme.”

David Plott, inginer și fost specialist în planificare publică devenit consultant, sugerează ca vecinii din situațiile fără un acord de întreținere a drumurilor private să se reunească pentru a găsi un teren comun și să recunoască faptul că un drum de înaltă calitate va crește valoarea proprietății fiecăruia. „Organizați o mare petrecere de cartier și aduceți-o în discuție”, spune el. „Subliniez partea cu „toți”. Trebuie să fie toată lumea”.

Este important să discutați preferințele dvs. cu vecinii care vor împărți drumul dvs. privat. Este o resursă a comunității, așa că toată lumea ar trebui să fie implicată. Vedeți mai multe despre această casă aici. Foto: Karl Neumann

Ce este un acord de întreținere a drumului privat?

Cel mai comun mijloc de a stipula detaliile unui acord de întreținere a drumului comun – sau orice facilități de grup, cum ar fi o piscină, o casă de club sau un traseu de mers pe jos – este o asociație de proprietari, în mod ideal înființată în prealabil de către dezvoltator. Un acord al proprietarilor de locuințe, sau HOA, ar trebui să aibă convenții sau regulamente detaliate care să abordeze orice probleme semnificative.
„Vreți să creați acest document înainte ca cineva să se mute, atunci când dezvoltatorul are control deplin, astfel încât să fie corect și egal pentru toată lumea”, spune Richard Glaze. „Există o multitudine de considerente diferite. În general, cu cât mai multe detalii, cu atât mai bine.”

În mod obișnuit, împărțirea costurilor este împărțită în mod egal între proprietarii de terenuri, deși nu este întotdeauna așa. În unele cartiere, de exemplu, proprietarul care locuiește cel mai departe pe drum sau care are cel mai mare lot, plătește cel mai mult.

Crearea unui acord privind un drum privat pentru viitor

Circumstanțele legate de întreținerea unui drum privat comun pot varia cu siguranță. Într-un alt caz, în Vermont, dezvoltatorul care a supravegheat întreținerea drumului privat în ansamblul său a murit în mod neașteptat. El stabilise reguli de bază pentru împărțirea întreținerii drumului accidentat, cu pietriș – numit, în mod corespunzător, Havoc Hill -, dar fără precizări. Nu a existat, și încă nu există, o asociație de proprietari. Nici un acord de întreținere a drumului. Niciun detaliu care să-i ghideze pe cei patru proprietari care sunt responsabili de acest drum, care are o lungime de mai puțin de o milă.
„Apoi a murit, așa că am rămas doar noi”, spune unul dintre proprietarii de locuințe care a cerut să rămână anonim de teamă să nu-și înfurie vecinii. „Când este vorba de o problemă de bani, lucrurile devin lipicioase pentru că nu există nimic formal”, spune ea. Este dificil, ceea ce nu este surprinzător, să convingi un grup de proprietari de locuințe să cadă de acord asupra modului în care ar trebui întreținut un drum atunci când nu există un document călăuzitor, obligatoriu din punct de vedere juridic, care să dicteze termenii. Unii oameni vor pietriș. Alții preferă pavajul. „Adevărații locuitori din Vermont trec cu mașina peste iarbă până când aceasta se uzează”, spune Patti Komline, un alt proprietar de locuință, fără legătură între ele, pe un drum privat din Vermont. „Este foarte ciudat să vezi un drum asfaltat în Vermont.”