Esta casa de madeira é acedida por uma estrada privada partilhada. Foto: Lindal Cedar Homes
Muitas casas com moldura de madeira são colocadas em parcelas de terreno acedidas apenas por uma estrada privada partilhada. Partilhar uma estrada privada com os seus vizinhos pode fazer até as melhores amizades. A raiva ardente sobre acordos de manutenção de estradas privadas pode levar a gritar partidas em reuniões de vizinhança ou mesmo ação legal. Em um caso extremo na zona rural do Colorado, as tensões eram tão altas que os vizinhos ameaçavam os vizinhos com uma arma apontada. Os espectáculos do tipo Hatfield e McCoy são raros, dizem os peritos imobiliários, mas para evitar maus sentimentos – muito menos potenciais processos judiciais – é fundamental compreender as leis rodoviárias privadas e no que se está a meter quando se compra um terreno acedido por uma estrada partilhada e privada. Aqui, nós o ajudamos a navegar pelas muitas armadilhas possíveis da propriedade privada de estradas, incluindo construção de estradas, acordos de manutenção, custos de propriedade, leis de estradas privadas e acesso.
O que significa viver em estradas privadas?
“É tudo sobre decisões informadas”, diz Bonnie Pickartz, que é co-proprietária da Goshen Timber Frames com seu marido, David, em Franklin, Carolina do Norte. “Quer você esteja construindo no Colorado, na Califórnia ou nas Carolinas, você tem que olhar para as estradas. “As estradas são tão importantes, não só para o seu acesso, mas de um ponto de vista de emergência. Os proprietários pensam que só porque podem ter a tracção às quatro rodas lá dentro, tudo bem, mas se houver mau tempo ou se houver um incêndio ou emergência sanitária, nem sempre conseguem entrar.”
Que propriedade pode ter estradas privadas?
Tudo começa com o acesso. Se você não consegue chegar a um pedaço de propriedade – seja por falta de uma facilidade adequada ou registrada legalmente ou porque o terreno proíbe uma forma prática e econômica de colocar em uma estrada – não é o lugar para a sua casa dos sonhos. Ao olhar para a propriedade, você pode correr através de lotes com servidões.
O que é um Easement?
Perguntas a fazer ao construir uma estrada privada partilhada
Depois de rever os detalhes de um servidão, certifique-se de ter boas respostas às seguintes questões:
- Quem tem acesso ao empreendimento e ao lote que quero comprar?
- Existe uma estrada existente que dê acesso?
- Como será a estrada acabada?
- Quem a mantém?
- Existe um acordo de manutenção de estrada?
- Como é detalhado o acordo?
- Existe uma conta de reserva designada para guardar fundos para pagar a manutenção e reparação futura?
- Quanto custará a cada proprietário de terras manter a estrada privada partilhada?
- Os residentes aderem ao acordo?
- Existe um recurso legal, como a possibilidade de apresentar um penhor, se os residentes não aderirem ao acordo?
“O empreendimento comum, a menos que você tenha alguma escumalha que esteja fazendo isso, terá provisões relacionadas à manutenção das estradas”, diz Richard E. Glaze, advogado imobiliário em Winston-Salem, Carolina do Norte. “Se não há provisões para a manutenção, você está em apuros”
David Plott, engenheiro e ex-consultor especializado em planejamento público, sugere que os vizinhos em situações sem um acordo particular de manutenção de estradas se reúnam para encontrar um terreno comum e reconhecer que uma estrada de alta qualidade vai aumentar o valor da propriedade de todos. “Façam uma grande festa de blocos e levantem a questão”, diz ele. “Enfatizo a parte do ‘tudo’. Precisa de ser toda a gente.”
O que é um acordo de manutenção de estrada privada?
O meio mais comum para estipular os detalhes de um acordo de manutenção de estrada compartilhada – ou qualquer amenidade de grupo, como piscina, casa do clube ou trilha para caminhada – é uma associação de proprietários de casa, idealmente montada com antecedência pelo construtor. Um Acordo de Proprietário de Casa, ou HOA, deve ter convênios ou estatutos detalhados que abordem quaisquer questões significativas.
“Você quer criar este documento antes de qualquer pessoa se mudar, quando o dono da casa tiver controle total, então é justo e igual para todos”, diz Richard Glaze. “Há uma série de considerações diferentes. Em geral, quanto mais detalhes, melhor”.
Criar um Acordo Rodoviário Privado para o Futuro
As circunstâncias relacionadas com a manutenção de uma estrada privada partilhada podem certamente variar. Em outro caso, em Vermont, o construtor que supervisionou a manutenção da estrada privada para o seu desenvolvimento morreu inesperadamente. Ele havia estabelecido regras básicas para o compartilhamento da manutenção da estrada de cascalho – chamada, apropriadamente, Havoc Hill – mas sem detalhes. Não havia, e ainda não há, uma associação de proprietários de casas. Não havia, e ainda não há, uma associação de proprietários. Sem detalhes para orientar os quatro proprietários que são responsáveis pela estrada, que tem menos de 1,5 km.
“Então ele faleceu, então fomos só nós”, diz um dos proprietários que pediu para permanecer anônimo por medo de irritar seus vizinhos. “Quando é uma questão de dinheiro, fica pegajoso porque não há nada formal”, diz ela. É difícil, não surpreendentemente, conseguir que um grupo de proprietários concordem como uma estrada deve ser mantida quando não há um documento orientador e juridicamente vinculativo para ditar os termos. Algumas pessoas querem cascalho. Outros preferem o asfalto. “Os Verdadeiros Vermonters apenas dirigem sobre a grama até que ela se desgaste”, diz Patti Komline, outra proprietária de uma estrada particular em Vermont, sem relação com ela. “É muito estranho ver uma estrada pavimentada em Vermont.”