Jak uniknąć pułapek własności prywatnej drogi

Ten dom o konstrukcji szkieletowej jest dostępny przez wspólną drogę prywatną. Zdjęcie: Lindal Cedar Homes

Wiele domów szkieletowych ustawionych jest na działkach, do których prowadzi tylko wspólna droga prywatna. Dzielenie prywatnej drogi z sąsiadami może nadwyrężyć nawet najlepsze przyjaźnie. Unoszący się gniew w związku z umowami o utrzymaniu prywatnej drogi może prowadzić do krzyków na spotkaniach sąsiedzkich, a nawet do działań prawnych. W jednym z ekstremalnych przypadków na wsi w Kolorado, napięcie było tak duże, że sąsiedzi grozili sąsiadom bronią. Hatfield i McCoy typu showdowns są rzadkie, eksperci nieruchomości powiedzieć, ale aby uniknąć złych uczuć – znacznie mniej potencjalne pozwy – ważne jest, aby zrozumieć prawa prywatnych dróg i co jesteś coraz w, gdy kupujesz ziemię dostępne przez wspólne, prywatnej drogi. Tutaj pomożemy Ci poruszać się wśród wielu możliwych pułapek związanych z własnością prywatnej drogi, w tym budowy drogi, umów konserwacyjnych, kosztów właściciela gruntu, prawa dotyczącego prywatnych dróg i dostępu.

Co to znaczy mieszkać na prywatnej drodze?

„Wszystko zależy od świadomych decyzji”, mówi Bonnie Pickartz, która jest współwłaścicielką Goshen Timber Frames z mężem Davidem we Franklin w Północnej Karolinie. „Niezależnie od tego, czy budujesz w Kolorado, Kalifornii czy Karolinie, musisz spojrzeć na drogi. „Drogi są tak ważne, nie tylko ze względu na dostęp, ale także z punktu widzenia sytuacji awaryjnych. Właściciele myślą, że tylko dlatego, że mogą dostać swój napęd na cztery koła tam, to jest OK, ale jeśli jest niesprzyjająca pogoda lub jest pożar lub stan zagrożenia zdrowia, nie zawsze mogą się dostać”.

Kwestia powinna być top of mind dla każdego konsumenta myślącego o posiadaniu domu zbudowanego, ponieważ prywatne drogi stały się coraz bardziej powszechne w całym kraju w ciągu ostatnich 20 lat, w rozwoju dużych i małych, na obszarach wiejskich, podmiejskich i miejskich, mówi Roger Winston, prawdziwy adwokat nieruchomości z Bethesda, Maryland, firma Ballard Spahr Andrews & Ingersoll. „Gminy w całym kraju są coraz mniej skłonni do podjęcia odpowiedzialności za nowe drogi,” mówi. Główny powód? Pieniądze lub ich brak.

Miasta, ogólnie rzecz biorąc, oparły się wzięciu na siebie ciężaru finansowego nowych dróg, które najczęściej nie są budowane zgodnie ze standardami lokalnego departamentu transportu, szczególnie w obszarach, gdzie wzrost napędził boom budownictwa mieszkaniowego. W innych przypadkach sami mieszkańcy wolą prywatne drogi, ponieważ kojarzą się one z ekskluzywnością lub przynajmniej zapewniają pewien stopień odosobnienia. Czasami powody są po prostu estetyczne.

Jesteś jeszcze bardziej prawdopodobne, aby napotkać prywatne drogi, jeśli patrzysz na budowę domu szkieletowego. Te typy domów często są budowane na obszarach wiejskich lub w rozwoju z dużymi partiami na ziemi dostępnej przez prywatne drogi, budowniczych ram drewnianych powiedzieć. „Budujemy bardzo niewiele domów w obszarach, które są utrzymywane przez lokalny departament transportu. „W ciągu ostatnich 10 lat wybudowaliśmy pięć z 300”, mówi Bonnie. „Większość właścicieli domów szkieletowych buduje w pododdziałach, do których prowadzą prywatne drogi.”

Odosobnione miejsca budowy, popularne wśród właścicieli domów szkieletowych, często kończą się wymaganiem prywatnych dróg. Zobacz więcej o tym domu tutaj. Zdjęcie: Roger Wade

Jaka nieruchomość może mieć prywatne drogi?

Wszystko zaczyna się od dostępu. Jeśli nie można dostać się do kawałka nieruchomości – albo z braku odpowiedniego lub prawnie zarejestrowanej służebności lub dlatego, że teren zabrania opłacalny, praktyczny sposób, aby umieścić w drodze – to nie jest miejsce na swój wymarzony dom. Gdy patrzysz na nieruchomości, możesz natknąć się na działki ze służebnościami.

Co to jest służebność?

Służebność może służyć jako prawo drogi, które pozwala na ustanowienie wspólnej drogi prywatnej. Ważne jest, aby zrozumieć zakres służebności – kto ma dostęp do drogi i kto jest odpowiedzialny za jej utrzymanie.

Pytania, które należy zadać przy budowie wspólnej drogi prywatnej

Po zapoznaniu się ze szczegółami służebności, upewnij się, że masz dobre odpowiedzi na następujące pytania:

Kto ma dostęp do rozwoju i działki, którą chcę kupić?
Czy istnieje istniejąca droga, która zapewnia dostęp?
Jak będzie wyglądała gotowa droga?
Kto ją utrzymuje?
Czy istnieje umowa o utrzymaniu drogi?
Jak szczegółowa jest ta umowa?
Czy istnieje konto rezerwowe przeznaczone do przechowywania funduszy na przyszłe utrzymanie i naprawy?
Ile będzie kosztować każdego właściciela terenu utrzymanie wspólnej drogi prywatnej?
Czy mieszkańcy przestrzegają umowy?
Czy istnieje środek prawny, taki jak możliwość złożenia zastawu, jeśli mieszkańcy nie przestrzegają umowy?

„Zwykły rozwój, chyba że masz jakieś szumowiny, który robi to, będzie mieć przepisy związane z utrzymaniem dróg,” mówi Richard E. Glaze, adwokat nieruchomości w Winston-Salem, Karolina Północna. „Jeśli nie ma przepisu dotyczącego konserwacji, masz kłopoty.”

David Plott, inżynier i były specjalista ds. planowania publicznego-konsultant, sugeruje, że sąsiedzi w sytuacjach bez umowy o konserwacji drogi prywatnej zebrać razem, aby znaleźć wspólną płaszczyznę i uznać, że wysokiej jakości droga zwiększy wartość nieruchomości wszystkich. „Zorganizuj duże przyjęcie w bloku i porusz ten temat” – mówi. „Podkreślam część 'wszyscy’. To musi być każdy.”

Ważne jest, aby omówić swoje preferencje z sąsiadami, którzy będą dzielić swoją prywatną drogę. Jest to zasób społeczności, więc każdy powinien być zaangażowany. Zobacz więcej zdjęć tego domu tutaj. Zdjęcie: Karl Neumann

Co to jest umowa o utrzymaniu drogi prywatnej?

Najczęstszym sposobem ustalania szczegółów umowy o utrzymaniu drogi wspólnej – lub jakichkolwiek udogodnień grupowych, takich jak basen, dom klubowy czy ścieżka spacerowa – jest stowarzyszenie właścicieli domów, najlepiej utworzone z wyprzedzeniem przez dewelopera. Umowa właściciela domu, lub HOA, powinna zawierać szczegółowe przymierza lub regulaminy, które dotyczą wszelkich istotnych kwestii.
„Chcesz stworzyć ten dokument zanim ktokolwiek się wprowadzi, kiedy deweloper ma pełną kontrolę, więc jest to sprawiedliwe i równe dla wszystkich” – mówi Richard Glaze. „Istnieje wiele różnych względów. Ogólnie rzecz biorąc, im więcej szczegółów, tym lepiej”.

Cost-sharing zazwyczaj jest podzielony równo między właścicieli gruntów, choć nie zawsze tak jest. W niektórych dzielnicach, na przykład, właściciel, który mieszka najdalej w dół drogi lub kto ma największą działkę, płaci najwięcej.

Tworzenie umowy o drodze prywatnej na przyszłość

Okoliczności związane z utrzymaniem wspólnej drogi prywatnej z pewnością mogą się różnić. W innym przypadku, w Vermont, deweloper, który nadzorował utrzymanie prywatnej drogi do swojego osiedla, zmarł niespodziewanie. Określił on podstawowe zasady współudziału w utrzymaniu pagórkowatej, żwirowej drogi – nazwanej, odpowiednio, Havoc Hill – ale bez żadnych konkretów. Nie było, i nadal nie ma, stowarzyszenia właścicieli domów. Żadnej umowy o utrzymaniu drogi. Żadnych szczegółów, aby poprowadzić czterech właścicieli, którzy są odpowiedzialni za drogę, która jest mniej niż mila długości.
„Potem odszedł, więc zostaliśmy tylko my”, mówi jeden z właścicieli domów, który poprosił o zachowanie anonimowości w obawie przed rozgniewaniem swoich sąsiadów. „Kiedy chodzi o pieniądze, robi się lepko, bo nie ma nic formalnego” – mówi. Trudno jest, co nie dziwi, skłonić grupę właścicieli domów do uzgodnienia, jak droga powinna być utrzymywana, gdy nie ma przewodnika, prawnie wiążącego dokumentu, który dyktowałby warunki. Niektórzy chcą żwiru. Inni wolą chodnik. „Prawdziwi mieszkańcy Vermontu po prostu jeżdżą po trawie, aż się zużyje” – mówi Patti Komline, inna, niezwiązana z Vermontem właścicielka domu na prywatnej drodze. „To naprawdę dziwne zobaczyć utwardzoną drogę w Vermont”