Wetten tegen huisvestingsdiscriminatie

Onderwerpen op deze pagina:

• Federale wetgeving
• Staatswetten
• Wat is verboden?
• Speciale bepalingen voor gehandicapten
• Discriminatie van gezinnen met kinderen
• Uitzonderingen op de Fair Housing Act
• Handhavingsbepalingen en sancties voor overtredingen van de wet

Federale wet

De federale wet verbiedt discriminatie bij de verhuur, verkoop, reclame en financiering van huisvesting op grond van uw ras, kleur, godsdienst, geslacht, nationale oorsprong, gezinsstatus, d.e., zwangerschap of het hebben van de voogdij over een kind onder de 18 jaar of handicap. Maryland en veel van zijn lokale jurisdicties hebben minstens gelijkaardige wetten, evenals bijkomende bescherming.

Het nationale beleid tegen huisvestingsdiscriminatie is vastgelegd in de federale Fair Housing Act van 1968. Daarnaast zijn er bepalingen in de Civil Rights Act van 1866 die het Hooggerechtshof van de Verenigde Staten heeft geïnterpreteerd als een verbod op “alle rassendiscriminatie, zowel particulier als openbaar, bij de verkoop of verhuur van onroerend goed”. In tegenstelling tot de wet van 1968 bevat de wet van 1866 geen uitzonderingen en geen beperking van het bedrag van de schadevergoeding die aan een eiser kan worden toegekend.

Wie wordt beschermd?

De federale Fair Housing Act is vervat in Titel VIII van de Civil Rights Act van 1968. Deze werd in 1974 en 1978 gewijzigd. De Fair Housing Act verbiedt huisvestingsdiscriminatie tegen een persoon die tot een van de volgende zeven groepen behoort. Iedereen die oneerlijk wordt behandeld op grond van: ras, huidskleur, godsdienst, nationale afkomst, geslacht, gezinnen met kinderen en mensen met een handicap (handicap). Deze zeven groepen worden beschouwd als “beschermde klassen” krachtens de wet en de wijzigingen daarop. “Beschermde klassen” zijn de categorieën van discriminatie die onder de wet vallen.

Lees de wet: The Fair Housing Act of 1968 (42 USC 3601, et seq.)

State Law

De rechtbanken hebben gezegd dat de wet van Maryland “in wezen gelijkwaardig” is aan de federale wet. In twee belangrijke opzichten biedt Maryland meer bescherming. Ten eerste breidt Maryland de beschermde klassen van de federale wet uit. U kunt niet worden gediscrimineerd vanwege uw burgerlijke staat, geslachtsidentificatie, seksuele geaardheid of bron van inkomsten.

Huwelijkse staat wordt gedefinieerd als “de staat van ongehuwd, gehuwd, gescheiden, gescheiden of weduwnaar zijn.” Onder “seksuele geaardheid” wordt verstaan de identificatie van een individu als mannelijke of vrouwelijke homoseksualiteit, heteroseksualiteit, of biseksualiteit. Onder genderidentiteit wordt verstaan de gendergerelateerde identiteit, verschijningsvorm, expressie of gedrag van een persoon, ongeacht het hem/haar bij de geboorte toegewezen geslacht. Bovendien is er een limiet aan de vrijstelling voor kamers of eenheden in een woning waarin de eigenaar een eenheid bewoont als zijn/haar hoofdverblijfplaats. In Maryland mogen deze eigenaars iemand weigeren op basis van geslacht, seksuele geaardheid, geslachtsidentiteit of burgerlijke staat. Zij mogen echter niemand discrimineren op grond van zijn/haar ras, huidskleur, godsdienst, gezinssituatie, nationale afkomst, handicap of bron van inkomsten.

Lees de wet: Md. Code, State Government, § 20-101, 20-704, 20-705

Lokale jurisdicties (zoals de graafschappen of steden) beschermen ook alle groepen die onder de federale en staatswet vallen en omvatten vaak aanvullende categorieën zoals leeftijd (in Baltimore City, 18 jaar of ouder), seksuele voorkeur, beroep en bron van inkomsten. Zie de plaatselijke wetsartikelen.

Wat is verboden?

De Fair Housing Act maakt het onwettig om een van de volgende handelingen te plegen tegen een persoon die tot een van de door de wet beschermde groepen behoort.

• Verkoop of verhuur van onroerend goed – Weigeren een woning te verkopen, te verhuren of anderszins onbeschikbaar te maken of te weigeren; discrimineren in de voorwaarden voor verkoop of verhuur van een woning of in het verlenen van diensten of faciliteiten. (Single sex housing is allowed, as an exception to this prohibition, in situations where sharing of living areas is involved.); or indicate that housing is not available when, in fact, it is.
• Advertising Residential Real Estate – Make, print, publish or cause to be made, printed or published, a notice, statement or advertisement relating to the sale or rental of housing that indicates a preference, limitation or discrimination.
• Block Busting – Een persoon uit winstbejag overhalen of trachten over te halen tot het verkopen of verhuren van een woning door voorstellingen te maken over de huidige of toekomstige intrede in de buurt van een of meer personen uit een beschermde klasse.
• Leningen en andere financiële bijstand – Discrimineren bij het verstrekken of aankopen van leningen of het verstrekken van andere financiële bijstand.
• Makelaars- en taxatiediensten – Discrimineren bij de makelaardij of taxatie van residentieel onroerend goed.
• Deelname aan makelaarsorganisaties – De toegang ontzeggen tot, of verschillende voorwaarden stellen voor, lidmaatschap of deelname aan een multiple listing service, makelaarsorganisatie of andere dienst, organisatie of faciliteit met betrekking tot het verkopen of verhuren van woningen.
• Intimidatie, dwang en bedreigingen – Intimidatie, dwang, bedreiging of belemmering van een persoon in een van de beschermde klassen in het genot van de rechten die door de Fair Housing Act worden verleend.

Bijzondere bepalingen voor mensen met een handicap

Definitie van handicap

De Fair Housing Act definieert handicap (handicap) als een fysieke of mentale beperking die een of meer van de “belangrijkste levensactiviteiten” van een persoon aanzienlijk beperkt, een aantekening van het hebben van een dergelijke beperking, of het beschouwd worden als het hebben van een dergelijke beperking. De wet beschermt zowel de persoon met een handicap als een persoon die met die persoon samenleeft of wil samenleven. Mensen die illegaal drugs of andere gereguleerde stoffen gebruiken of eraan verslaafd zijn, zijn van de wet uitgesloten.
Speciale bescherming – Naast het feit dat mensen met een handicap alle bescherming tegen discriminatie op het gebied van huisvesting genieten die ook wordt geboden aan leden van de andere zes beschermde klassen, bieden de volgende bepalingen van de Fair Housing Act belangrijke aanvullende bescherming.

Lees de wet: 42 United States Code § 3602

Het verbod om te discrimineren in de voorwaarden van verkoop of verhuur, verbiedt een verhuurder om een persoon met een handicap andere vragen te stellen dan aan een andere aanvrager zouden worden gesteld. Een verhuurder mag bijvoorbeeld niet vragen naar de aard of de ernst van de handicap van een persoon of vragen of die persoon in staat is om alleen te wonen.

redelijke aanpassingen

Het is onwettig om te weigeren redelijke veranderingen aan te brengen in regels, beleid, praktijken en diensten die nodig kunnen zijn om een persoon met een handicap een gelijke kans te bieden om een woning te genieten en te gebruiken. Deze “redelijke aanpassingen” omvatten zaken als het maken van een uitzondering op een “geen huisdieren”-beleid voor een persoon die een hulpdier nodig heeft en het voorzien in een gereserveerde, aangewezen parkeerplaats voor een persoon met een mobiliteitsbeperking.
Redelijke aanpassingen – Het is onwettig om een persoon met een handicap te weigeren om, op zijn/haar eigen kosten, de redelijke aanpassingen in de woning aan te brengen die nodig kunnen zijn om het gebruik en genot van de woning mogelijk te maken. Onder “redelijke aanpassingen” vallen bijvoorbeeld het aanbrengen van handgrepen om het gebruik van de badkamer te vergemakkelijken of het verbreden van een deuropening om een rolstoel te kunnen vervoeren.

Lees de wet: 42 United States Code § 3604

Volledige toegankelijkheid van “nieuwe” meergezinswoningen

Meergezinswoningen gebouwd voor eerste bewoning na 13 maart 1991 (d.w.z. gebouwen bestaande uit 4 of meer eenheden) moeten volledig toegankelijk zijn voor mensen met een handicap. Als een gebouw een lift heeft, moeten alle eenheden toegankelijk zijn; als er geen lift is, moeten alleen “gelijkvloerse” eenheden toegankelijk zijn. “Toegankelijk” betekent: 1) Er moet een toegankelijke ingang zijn aan een toegankelijke route; 2) Publieke en gemeenschappelijke ruimten moeten gemakkelijk toegankelijk zijn voor en bruikbaar zijn voor mensen met een handicap; 3) Alle binnendeuren moeten breed genoeg zijn voor een rolstoel; 4) Er moet een toegankelijke route zijn naar en door de woning; 5) Lichtschakelaars, stopcontacten, thermostaten en andere omgevingsbediening moeten toegankelijk zijn; 6) Badkamermuren moeten verstevigd zijn om later installatie van grijpstangen mogelijk te maken; en 7) Keukens en badkamers moeten voldoende ruimte hebben om te manoeuvreren in een rolstoel.

Lees de wet: 42 United States Code 3604(F)

Discriminatie van gezinnen met kinderen

Definitie van “familiale status” – Zoals gebruikt in de Fair Housing Act, verwijst de term “familiale status” (vaak “gezinnen met kinderen” genoemd) naar een ouder of een andere persoon die de wettelijke voogdij heeft over een of meer personen onder de leeftijd van 18 jaar. Het verwijst ook naar een persoon die zwanger is of de wettelijke voogdij krijgt over een minderjarig kind.

Families met kinderen genieten krachtens de wet dezelfde bescherming tegen huisvestingsdiscriminatie als andere groepen die door de wet worden beschermd. Slechts in twee gevallen staat de wet, bij wijze van uitzondering, discriminatie van gezinnen met kinderen toe. Beide uitzonderingen hebben betrekking op zogenaamde huisvesting voor oudere personen. Huisvesting die uitsluitend bestemd is voor en bewoond wordt door personen van 62 jaar of ouder en huisvesting waarin 80 procent van de eenheden bestemd is voor en bewoond wordt door ten minste één persoon die 55 jaar of ouder is, behoeven niet te voldoen aan de bepalingen van de wet inzake de familiale status.

Discriminatie van gezinnen met kinderen manifesteert zich op vele manieren, waarvan de meest voorkomende zijn in reclame (bijv. aanwijzingen dat verhuur voor “geen kinderen” of “alleen volwassenen” zijn), restrictieve bezettingsnormen die het aantal kinderen dat een bepaalde ruimte mag bewonen onredelijk beperken, en het sturen van gezinnen met kinderen naar aparte gebouwen of delen van gebouwen.

Uitzonderingen op de Fair Housing Act

De vier uitzonderingen op de Fair Housing Act zijn:

• Een eengezinswoning die door de eigenaar wordt verkocht of verhuurd, mits de eigenaar niet meer dan drie van dergelijke eengezinswoningen tegelijk bezit en mits ook niet op discriminerende wijze reclame wordt gemaakt voor de verkoop of verhuur en deze geschiedt zonder de diensten van een makelaar, makelaar of verkoper. Indien de verkoper op het tijdstip van de verhuur of verkoop niet in de woning woont of niet de meest recente bewoner was op het tijdstip van de verhuur of verkoop, is slechts één verkoop van een dergelijke eengezinswoning binnen een periode van 24 maanden vrijgesteld.
• Wooneenheden of kamers in een gebouw van vier of minder eenheden, mits de eigenaar van het gebouw een van de eenheden als zijn woning bewoont
• Een woning die eigendom is van of geëxploiteerd wordt door een religieuze organisatie, of door een organisatie zonder winstoogmerk die eigendom is van of gecontroleerd wordt door een religieuze organisatie die de verkoop, verhuur of bewoning beperkt of bevoorrecht aan personen van dezelfde godsdienst, mits het lidmaatschap van de godsdienst niet beperkt wordt op basis van ras, huidskleur of nationale afkomst.
• Lokalen die eigendom zijn van of geëxploiteerd worden door een particuliere club als bijkomstigheid van haar hoofddoel en niet geëxploiteerd worden met een commercieel oogmerk. Clubleden kunnen voorrang krijgen, of de bezetting kan worden beperkt tot leden, mits het clublidmaatschap openstaat voor iedereen zonder onderscheid naar ras, huidskleur, godsdienst, enz.

Lees de wet: 42 United States Code § 3603, 3604, 3607

Enforcement Provisions and Penalties for Violations of the Law

State Law

De Maryland Commission on Civil Rights is verantwoordelijk voor de handhaving van de discriminatiewetten. De Commissie zal beschuldigingen van discriminatie op het gebied van huisvesting onderzoeken en proberen het probleem op te lossen. Informatie over het indienen van een klacht en het onderzoeksproces zijn beschikbaar op de website van de Commissie.

Slachtoffers van discriminatie op het gebied van huisvesting kunnen ook een rechtszaak aanspannen bij de bevoegde staatsrechtbank.

Lees de wet: Md. Code, State Government, § 20-702

Federale Wet

HUD Administratieve Klachten

Een persoon die meent het slachtoffer te zijn geworden van discriminatie op het vlak van huisvesting, kan binnen een jaar nadat de discriminerende handeling heeft plaatsgevonden, een schriftelijke klacht indienen bij de Secretaris van het Department of Housing and Urban Development (HUD). De Secretaris moet de klager informeren over de keuze van forums voor het oplossen van het geschil en als de staat of het lokale rechtsgebied een openbare instantie heeft die gecertificeerd is om dergelijke klachten te behandelen, moet de Secretaris de klacht naar die instantie verwijzen.

De Secretaris zal proberen om het geschil te bemiddelen en een bemiddelingsovereenkomst met de partijen te bereiken. Indien nodig, kan de Secretaris de Procureur-Generaal vragen om tijdelijke verlichting door middel van een gerechtelijke actie. Onder bepaalde voorwaarden kan zowel de benadeelde partij als de gedaagde ervoor kiezen om het geschil te laten behandelen door een administratieve rechter of door een federale rechtbank. Een administratieve rechter die oordeelt dat een verweerder zich schuldig heeft gemaakt aan discriminatie op het gebied van huisvesting kan een civielrechtelijke boete opleggen van maximaal $10.000 voor een eerste overtreding, maximaal $25.000 voor een tweede overtreding binnen een periode van vijf jaar, en maximaal $50.000 voor een derde overtreding binnen een periode van zeven jaar. Indien het geschil voor een federale rechtbank wordt gebracht, zal de Attorney General de rechtszaak namens de benadeelde persoon voeren. De benadeelde persoon kan zich bij de actie voegen en kan redelijke advocaatkosten toegewezen krijgen.

Private rechtszaken

Een persoon die meent het slachtoffer te zijn geworden van discriminatie op het gebied van huisvesting, kan een burgerlijke rechtsvordering instellen bij de United States District Court of State Court binnen twee jaar nadat de discriminerende handeling plaatsvond of eindigde, of nadat een bemiddelingsovereenkomst werd verbroken, afhankelijk van wat het laatst gebeurt, zelfs indien een klacht was ingediend bij HUD, op voorwaarde dat een Administrative Law Judge nog geen hoorzitting heeft gehouden. Een federale rechter kan elke vorm van genoegdoening toekennen die nodig is, met inbegrip van de toekenning van werkelijke en bestraffende schadevergoedingen, advocaatkosten en tijdelijke of permanente bevelen.

De U.S. Attorney General kan tussenbeide komen in particuliere rechtszaken waarvan is vastgesteld dat zij van algemeen openbaar belang zijn.

Lawsuits in “Pattern or Practice” Cases

De U.S. Attorney General kan een civiele procedure starten in een federale districtsrechtbank indien hij/zij redelijke gronden heeft om aan te nemen dat een persoon zich schuldig heeft gemaakt aan een “patroon of praktijk” van huisvestingsdiscriminatie.

In elke rechtszaak aangespannen door de Attorney General, hetzij op zijn/haar eigen initiatief of door verwijzing van de Secretary of HUD, kan de rechter alle mogelijke vrijstellingen toekennen die passend zijn: een tijdelijk of permanent bevel of ander bevel, redelijke advocatenhonoraria en kosten, geldelijke schadevergoeding aan elke benadeelde persoon en “om het algemeen belang te dienen”, een civiele boete van maximaal $50.000 voor de eerste overtreding en maximaal $100.000 voor elke volgende overtreding.

Lees de wet: 42 United States Code § 3613, 3614