Tematy na tej stronie:
- Prawo federalne
- Prawo stanowe
- Co jest zabronione?
- Specjalne przepisy dla osób niepełnosprawnych
- Dyskryminacja rodzin z dziećmi
- Wyłączenia od Fair Housing Act
- Przepisy wykonawcze i kary za naruszenie prawa
Prawo federalne
Prawo federalne zabrania dyskryminacji w wynajmie, sprzedaży, reklamy i finansowania mieszkań na podstawie rasy, koloru skóry, religii, płci, pochodzenia narodowego, statusu rodzinnego, tj.e., ciąży lub sprawowania opieki nad dzieckiem poniżej 18 roku życia lub niepełnosprawności. Maryland i wiele z jego lokalnych jurysdykcji ma co najmniej podobne prawa, jak również dodatkowe zabezpieczenia.
Krajowa polityka przeciwko dyskryminacji mieszkaniowej jest określona w federalnym Fair Housing Act z 1968 roku. Ponadto, istnieją przepisy w ustawie o prawach obywatelskich z 1866 roku, które Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych zinterpretował jako zakazujące „wszelkiej dyskryminacji rasowej, zarówno prywatnej, jak i publicznej, w sprzedaży lub wynajmie nieruchomości”. W przeciwieństwie do ustawy z 1968 r., ustawa z 1866 r. nie zawiera żadnych wyjątków ani limitu kwoty odszkodowania, która może być przyznana powodowi.
Kto jest chroniony?
Federalny Fair Housing Act jest zawarty w tytule VIII ustawy o prawach obywatelskich z 1968 roku. Został on zmieniony w 1974 roku i ponownie w 1978 roku. Fair Housing Act zakazuje dyskryminacji mieszkaniowej wobec osoby, która zalicza się do którejkolwiek z następujących siedmiu grup. Każda osoba traktowana niesprawiedliwie z powodu: rasy, koloru skóry, religii, pochodzenia narodowego, płci, rodzin z dziećmi i osób niepełnosprawnych (handicap). Te siedem grup uważa się za „klasy chronione” na mocy ustawy i jej poprawek. „Klasy chronione” oznaczają kategorie dyskryminacji, które są objęte ustawą.
Przeczytaj ustawę: The Fair Housing Act of 1968 (42 USC 3601, et seq.)
Prawo stanowe
Sądy stwierdziły, że prawo Maryland jest „zasadniczo równoważne” z prawem federalnym. W dwóch ważnych aspektach, Maryland zapewnia większą ochronę. Po pierwsze, Maryland rozszerza zakres klas chronionych prawa federalnego. Nie możesz być dyskryminowany z powodu swojego stanu cywilnego, identyfikacji płciowej, orientacji seksualnej lub źródła dochodu.
Stan cywilny jest zdefiniowany jako „stan bycia singlem, żonatym, w separacji, rozwiedzionym lub wdowcem.” „Orientacja seksualna” oznacza identyfikację osoby jako męskiego lub żeńskiego homoseksualizmu, heteroseksualizmu lub biseksualizmu. Tożsamość płciowa jest zdefiniowana jako tożsamość związana z płcią, wygląd, ekspresja lub zachowanie danej osoby, niezależnie od płci przypisanej jej przy urodzeniu. Ponadto, istnieje ograniczenie zwolnienia dla pokoi lub jednostek w mieszkaniu, w którym właściciel zajmuje jednostkę jako swoje główne miejsce zamieszkania. W Maryland, ci właściciele mogą odrzucić kogoś ze względu na płeć, orientację seksualną, tożsamość płciową lub stan cywilny. Nie mogą jednak dyskryminować kogoś ze względu na jego/jej rasę, kolor skóry, religię, status rodzinny, pochodzenie narodowe, niepełnosprawność lub źródło dochodu.
Przeczytaj prawo: Md. Code, State Government, § 20-101, 20-704, 20-705
Lokalne jurysdykcje (takie jak hrabstwa lub miasta) również chronią wszystkie grupy objęte prawem federalnym i stanowym i często zawierają dodatkowe kategorie, takie jak wiek (w Baltimore City, 18 lub więcej lat), preferencje seksualne, zawód i źródło dochodu. Zobacz lokalne artykuły prawne.
Co jest zabronione?
Ustawa o sprawiedliwym mieszkalnictwie czyni bezprawnym popełnienie któregokolwiek z następujących czynów przeciwko osobie, która mieści się w którejkolwiek z grup chronionych przez prawo.
- Sprzedaż lub wynajem nieruchomości mieszkalnych – Odmówić sprzedaży, wynajmu lub w inny sposób uczynić niedostępnym lub odmówić jakiegokolwiek mieszkania; dyskryminować w warunkach sprzedaży lub wynajmu mieszkania lub w świadczeniu usług lub udogodnień. (Jednopłciowe mieszkania są dozwolone, jako wyjątek od tego zakazu, w sytuacjach, w których wspólne obszary mieszkalne są zaangażowane.); lub wskazują, że mieszkanie nie jest dostępne, gdy w rzeczywistości jest.
- Reklama Nieruchomości mieszkalnych – Zrobić, drukować, publikować lub spowodować, aby być wykonane, drukowane lub publikowane, ogłoszenie, oświadczenie lub reklama odnoszące się do sprzedaży lub wynajmu mieszkań, które wskazują na preferencje, ograniczenia lub dyskryminacji.
- Block Busting – Przekonywanie lub próba przekonania, dla zysku, osoby do sprzedaży lub wynajmu mieszkania poprzez składanie oświadczeń o obecnym lub przyszłym wejściu do sąsiedztwa jednej lub więcej osób z klasy chronionej.
- Kredyty i inna pomoc finansowa – Dyskryminacja w udzielaniu lub nabywaniu kredytów lub udzielaniu innej pomocy finansowej.
- Usługi pośrednictwa i wyceny – Dyskryminacja w pośrednictwie lub wycenie nieruchomości mieszkalnych.
- Uczestnictwo w organizacjach nieruchomości – Odmawianie dostępu lub ustanawianie różnych warunków członkostwa lub uczestnictwa w multiple listing service, organizacji pośredników nieruchomości lub innych usługach, organizacjach lub obiektach związanych z działalnością polegającą na sprzedaży lub wynajmie mieszkań. 7807>
- Zastraszanie, wymuszanie i groźby – Zastraszanie, wymuszanie, grożenie lub zakłócanie osobie z jednej z klas chronionych korzystania z praw przyznanych przez Fair Housing Act.
Specjalne przepisy dla osób niepełnosprawnych
Definicja niepełnosprawności
The Fair Housing Act definiuje niepełnosprawność (handicap) jako upośledzenie fizyczne lub umysłowe, które znacznie ogranicza jedną lub więcej z „głównych czynności życiowych” danej osoby, zapis o posiadaniu takiego upośledzenia, lub bycie uważanym za posiadającego takie upośledzenie. Prawo chroni zarówno osobę niepełnosprawną, jak i osobę mieszkającą lub zamierzającą mieszkać z tą osobą. Wyklucza osoby, które nielegalnie używają lub są uzależnione od narkotyków i innych substancji kontrolowanych.
Specjalne zabezpieczenia – Oprócz zapewnienia osobom niepełnosprawnym wszystkich zabezpieczeń przed dyskryminacją mieszkaniową, które są zapewnione członkom pozostałych sześciu klas chronionych, następujące przepisy ustawy Fair Housing Act zapewniają ważną dodatkową ochronę.
Zapoznaj się z prawem: 42 United States Code § 3602
Zakaz dyskryminacji w warunkach sprzedaży lub wynajmu, zakazuje wynajmującemu zadawania jakichkolwiek pytań osobie niepełnosprawnej, które nie byłyby zadane żadnemu innemu wnioskodawcy. Wynajmujący nie może, na przykład, pytać o charakter lub stopień niepełnosprawności danej osoby lub pytać, czy osoba ta jest w stanie mieszkać sama.
Reasonable Accommodations
Nielegalna jest odmowa dokonania uzasadnionych zmian w zasadach, polityce, praktykach i usługach, które mogą być konieczne, aby zapewnić osobie niepełnosprawnej równe szanse na korzystanie z mieszkania. Te „rozsądne dostosowania” obejmują takie rzeczy jak zrobienie wyjątku od polityki „bez zwierząt domowych” dla osoby, która potrzebuje zwierzęcia służbowego i zapewnienie zarezerwowanego, wyznaczonego miejsca parkingowego dla osoby z niepełnosprawnością ruchową.
Reasonable Modifications – Niezgodne z prawem jest odmawianie osobie niepełnosprawnej pozwolenia na dokonanie, na jej własny koszt, takich rozsądnych zmian w lokalu, które mogą być konieczne, aby umożliwić korzystanie z lokalu. „Rozsądne zmiany” obejmują takie rzeczy jak zainstalowanie uchwytów ułatwiających korzystanie z urządzeń łazienkowych lub poszerzenie drzwi, aby pomieścić wózek inwalidzki.
Przeczytaj prawo: 42 United States Code § 3604
Pełna dostępność „nowych” wielorodzinnych budynków mieszkalnych
Wielorodzinne budynki mieszkalne wybudowane do pierwszego zamieszkania po 13 marca 1991 roku (tj. budynki składające się z 4 lub więcej jednostek) muszą być w pełni dostępne dla osób niepełnosprawnych. Jeśli budynek posiada windę, wszystkie lokale muszą być dostępne; jeśli nie ma windy, tylko lokale na „parterze” muszą być dostępne. „Dostępny” oznacza: 1) Musi być dostępne wejście do budynku na dostępnej trasie; 2) Obszary publiczne i wspólne muszą być łatwo dostępne i możliwe do wykorzystania przez osoby niepełnosprawne; 3) Wszystkie drzwi wewnętrzne muszą być wystarczająco szerokie, aby pomieścić wózek inwalidzki; 4) Musi być dostępna trasa do i przez mieszkanie; 5) Włączniki światła, gniazdka elektryczne, termostaty i inne urządzenia sterujące środowiskiem muszą być dostępne; 6) Ściany łazienek muszą być wzmocnione, aby umożliwić późniejszą instalację uchwytów; oraz 7) Kuchnie i łazienki muszą mieć wystarczająco dużo miejsca, aby umożliwić manewrowanie wózkiem inwalidzkim.
Zapoznaj się z prawem: 42 United States Code 3604(F)
Dyskryminacja Rodzin z Dziećmi
Definicja „Statusu Rodzinnego” – Używany w Fair Housing Act, termin „status rodzinny” (często nazywany „rodzinami z dziećmi”) odnosi się do rodzica lub innej osoby sprawującej prawną opiekę nad jedną lub więcej osób poniżej 18 roku życia. Odnosi się również do osoby, która jest w ciąży lub w trakcie uzyskiwania opieki prawnej nad nieletnim dzieckiem.
Rodziny z dziećmi korzystają na mocy prawa z takiej samej ochrony przed dyskryminacją mieszkaniową, jak inne grupy chronione przez prawo. Tylko w dwóch przypadkach prawo dopuszcza, jako wyjątki, dyskryminację rodzin z dziećmi. Oba wyjątki dotyczą tzw. mieszkań dla osób starszych. Mieszkania przeznaczone i zajmowane wyłącznie przez osoby w wieku 62 lat lub starsze oraz mieszkania, w których 80 procent lokali jest przeznaczonych i zajmowanych przez co najmniej jedną osobę w wieku 55 lat lub starszą, nie muszą być zgodne z przepisami ustawy o statusie rodzinnym.
Dyskryminacja przeciwko rodzinom z dziećmi przejawia się na wiele sposobów, z których najczęstsze to reklama (np. wskazania, że czynsze są dla „bez dzieci” lub „tylko dla dorosłych”), restrykcyjne normy obłożenia, które bezzasadnie ograniczają liczbę dzieci, które mogą zajmować daną przestrzeń, oraz kierowanie rodzin z dziećmi do oddzielnych budynków lub części budynków.
Zwolnienia z Fair Housing Act
Cztery zwolnienia z Fair Housing Act są następujące:
- Dom jednorodzinny sprzedawany lub wynajmowany przez właściciela, pod warunkiem, że właściciel nie posiada więcej niż trzy takie domy jednorodzinne w tym samym czasie i pod warunkiem również, że sprzedaż lub wynajem nie jest reklamowany w sposób dyskryminujący i odbywa się bez usług agenta nieruchomości, brokera lub sprzedawcy. Jeśli sprzedawca nie mieszka w domu w czasie wynajmu lub sprzedaży, lub nie był ostatnim mieszkańcem w czasie wynajmu lub sprzedaży, tylko jedna sprzedaż takiego domu jednorodzinnego w ciągu 24 miesięcy jest zwolniona.
- Jednostki mieszkalne lub pokoje w budynku składającym się z czterech lub mniej jednostek, pod warunkiem, że właściciel budynku zajmuje jedną z jednostek jako miejsce zamieszkania
- Dom mieszkalny będący własnością lub zarządzany przez organizację religijną lub przez organizację non-profit będącą własnością lub kontrolowaną przez organizację religijną, która ogranicza lub daje pierwszeństwo w sprzedaży, wynajmie lub zajmowaniu osobom tej samej religii, pod warunkiem, że członkostwo w religii nie jest ograniczone na podstawie rasy, koloru skóry lub pochodzenia narodowego.
- Kwatery będące własnością prywatnego klubu lub przez niego prowadzone jako dodatkowe w stosunku do jego podstawowego celu i nie prowadzone w celach handlowych. Członkowie klubu mogą mieć pierwszeństwo lub obłożenie może być ograniczone do członków, pod warunkiem, że członkostwo w klubie jest otwarte dla wszystkich bez względu na rasę, kolor skóry, religię itp: 42 United States Code § 3603, 3604, 3607
Przepisy wykonawcze i kary za naruszenie prawa
Prawo stanowe
Komisja Maryland ds. Praw Obywatelskich jest odpowiedzialna za egzekwowanie przepisów dotyczących dyskryminacji. Komisja przeprowadzi dochodzenie w sprawie zarzutów dotyczących dyskryminacji mieszkaniowej i postara się rozwiązać problem. Informacje na temat składania skarg i procesu dochodzeniowego są dostępne na stronie internetowej Komisji.
Ofiary dyskryminacji mieszkaniowej mogą również złożyć pozew w odpowiednim sądzie stanowym.
Read the Law: Md. Code, State Government, § 20-702
Prawo federalne
Skargi administracyjne HUD
Osoba, która uważa, że padła ofiarą dyskryminacji mieszkaniowej, może złożyć pisemną skargę do Sekretarza Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) w ciągu jednego roku od wystąpienia aktu dyskryminacji. Sekretarz musi poinformować skarżącego o wyborze forum dla rozwiązania sporu, a jeśli stan lub lokalna jurysdykcja posiada agencję publiczną certyfikowaną do rozpatrywania takich skarg, Sekretarz musi skierować skargę do tej agencji.
Sekretarz będzie próbował mediować spór i osiągnąć porozumienie pojednawcze ze stronami. W razie potrzeby sekretarz może zwrócić się do prokuratora generalnego o tymczasowe zwolnienie z odpowiedzialności w drodze postępowania sądowego. Pod pewnymi warunkami, strona poszkodowana lub strona pozwana może zdecydować się na rozpatrzenie sporu przez Sędziego Prawa Administracyjnego lub w sądzie federalnym. Sędzia Administracyjny, który uzna, że pozwany dopuścił się dyskryminacji mieszkaniowej, może nałożyć karę cywilną w wysokości do 10 000 dolarów za pierwsze wykroczenie, do 25 000 dolarów za drugie wykroczenie w okresie pięciu lat i do 50 000 dolarów za trzecie wykroczenie w okresie siedmiu lat. Jeśli spór trafi do sądu federalnego, Prokurator Generalny będzie prowadził sprawę w imieniu osoby poszkodowanej. Osoba poszkodowana może przyłączyć się do pozwu i może otrzymać uzasadnione honoraria adwokackie.
Pozwy prywatne
Osoba, która uważa, że padła ofiarą dyskryminacji mieszkaniowej, może złożyć pozew cywilny w Sądzie Okręgowym Stanów Zjednoczonych lub Sądzie Stanowym w ciągu dwóch lat od zaistnienia lub zakończenia aktu dyskryminacji, lub po naruszeniu porozumienia pojednawczego, w zależności od tego, co nastąpi później, nawet jeśli skarga została złożona w HUD, pod warunkiem, że Sędzia Prawa Administracyjnego nie rozpoczął jeszcze przesłuchania. Sędzia federalny może przyznać wszelkie ulgi, które są niezbędne, w tym przyznanie rzeczywistych i karnych odszkodowań, honoraria adwokackie i tymczasowe lub stałe nakazy.
Prokurator Generalny USA może interweniować w prywatnych procesach sądowych określonych jako mające ogólne znaczenie publiczne.
Pozwy w sprawach „Wzorca lub praktyki”
Prokurator Generalny USA może wszcząć postępowanie cywilne w sprawie „Wzorca lub praktyki”. Attorney General może wszcząć postępowanie cywilne w każdym federalnym sądzie okręgowym, jeśli ma uzasadniony powód, aby sądzić, że dana osoba zaangażowała się w „wzór lub praktykę” dyskryminacji mieszkaniowej.
W każdym procesie wniesionym przez Prokuratora Generalnego, czy to z jego/jej własnej inicjatywy, czy też z polecenia Sekretarza HUD, sędzia może przyznać wszelkie ulgi, które są odpowiednie: tymczasowy lub stały nakaz sądowy lub inny nakaz, uzasadnione honoraria adwokackie i koszty, odszkodowanie pieniężne dla każdej poszkodowanej osoby i „w celu zabezpieczenia interesu publicznego”, kara cywilna w wysokości do 50 000 USD za pierwsze naruszenie i do 100 000 USD za każde kolejne naruszenie.
Przeczytaj ustawę: 42 United States Code § 3613, 3614
.