Miten välttää yksityistien omistamisen sudenkuopat

Tälle puurunkoiselle asunnolle on yhteinen yksityistie. Kuva: Lindal Cedar Homes

Monet puurunkoiset kodit on sijoitettu tonteille, joille johtaa vain yhteinen yksityistie. Yksityisen tien jakaminen naapureiden kanssa voi rasittaa parhaitakin ystävyyssuhteita. Yksityistien kunnossapitosopimuksista kiehuva viha voi johtaa huutokeskusteluihin naapuruston kokouksissa tai jopa oikeustoimiin. Eräässä äärimmäisessä tapauksessa Coloradon maaseudulla jännitteet olivat niin kovat, että naapurit uhkasivat naapureita aseella uhaten. Kiinteistöasiantuntijoiden mukaan Hatfieldin ja McCoyn kaltaiset välienselvittelyt ovat harvinaisia, mutta pahojen tunteiden välttämiseksi – saati mahdollisten oikeusjuttujen välttämiseksi – on tärkeää ymmärtää yksityistielainsäädäntöä ja sitä, mihin olet ryhtymässä, kun ostat maata, jolle johtaa yhteinen yksityistie. Tässä autamme sinua selviytymään yksityistien omistamisen monista mahdollisista sudenkuopista, kuten tien rakentamisesta, kunnossapitosopimuksista, maanomistajan kustannuksista, yksityistielaeista ja kulkuyhteyksistä.

Mitä yksityistien varrella asuminen tarkoittaa?

”Kyse on tietoon perustuvista päätöksistä”, sanoo Bonnie Pickartz, joka omistaa yhdessä miehensä Davidin kanssa Goshen Timber Frames -yhtiötä Franklinissa, Pohjois-Carolinassa. ”Riippumatta siitä, rakennatko Coloradoon, Kaliforniaan tai Carolinaan, sinun on tarkasteltava teitä. ”Tiet ovat niin tärkeitä paitsi kulkuyhteyksien kannalta myös hätätilanteiden kannalta. Omistajat luulevat, että vain siksi, että he saavat nelivedon sinne, se on OK, mutta jos on huono sää tai on tulipalo tai terveydellinen hätätilanne, he eivät aina pääse sinne.”

Kysymyksen pitäisi olla päällimmäisenä mielessä jokaisella kuluttajalla, joka harkitsee talon rakentamista, koska yksityisistä teistä on tullut yhä yleisempiä eri puolilla maata viimeisten 20 vuoden aikana suurissa ja pienissä rakennuskohteissa maaseudulla, esikaupunkialueilla ja kaupungeissa, sanoo Roger Winston, Marylandin Bethesdassa, Marylandissa sijaitsevan Ballard Spahr Andrews & Ingersoll -yhtiön kiinteistöasianajaja. ”Kunnat eri puolilla maata ovat yhä vähemmän halukkaita ottamaan vastuuta uusista teistä”, hän sanoo. Tärkein syy tähän? Raha tai sen puute.

Kunnat ovat yleensä vastustaneet uusien teiden taloudellista taakkaa, sillä niitä ei useimmiten rakenneta paikallisen liikenneministeriön standardien mukaisesti, erityisesti alueilla, joilla kasvu on kiihdyttänyt asuntorakentamista. Toisissa tapauksissa asukkaat itse suosivat yksityisteitä, koska ne merkitsevät yksinoikeutta tai ainakin tietynlaista eristäytyneisyyttä. Joskus syyt ovat yksinkertaisesti esteettisiä.

Puutalorakentamisessa yksityistiet ovat vieläkin todennäköisempiä. Tämäntyyppisiä taloja rakennetaan usein maaseudulle tai rakennuskohteisiin, joissa on suuria tontteja maalla, jonne pääsee yksityisiltä teiltä, sanovat puurunkorakentajat. ”Rakennamme hyvin harvoja koteja alueille, joita paikallinen liikennevirasto ylläpitää. Olemme tehneet viisi taloa 300:sta viimeisen 10 vuoden aikana”, Bonnie sanoo.” ”Useimmat puurunkoasuntojen omistajat rakentavat aluerakennuksiin, joihin pääsee yksityisiltä teiltä.”

Puurunkoasuntojen omistajien suosimat syrjäiset rakennuspaikat vaativat usein yksityisiä teitä. Katso lisää tästä kodista täältä. Kuva: Roger Wade

Millä kiinteistöllä voi olla yksityisteitä?

Kaikki alkaa kulkuyhteyksistä. Jos et pääse kiinteistölle – joko asianmukaisen tai laillisesti kirjatun käyttöoikeussopimuksen puuttuessa tai koska maasto estää kustannustehokkaan ja käytännöllisen tavan rakentaa tie – se ei ole oikea paikka unelmiesi kodille. Kun tarkastelet kiinteistöjä, saatat törmätä tontteihin, joilla on helpotuksia.

Mikä on rasiteoikeus?

Palvelusoikeus voi toimia laillisena tieoikeutena, joka mahdollistaa yhteisen yksityistien perustamisen. On tärkeää ymmärtää palvelusoikeuden laajuus – kenellä on pääsy tielle ja kuka on vastuussa tien ylläpidosta.

Kysymyksiä, joita kannattaa kysyä jaettua yksityistietä rakennettaessa

Katsottuasi läpi palvelusoikeuden yksityiskohdat varmista, että sinulla on hyvät vastaukset seuraaviin kysymyksiin:

Kuka pääsee rakennuskohteeseen ja tontille, jonka haluan ostaa?
Onko olemassa oleva tie, joka tarjoaa kulkuyhteyden?
Miltä valmis tie näyttää?
Kuka ylläpitää sitä?
Onko olemassa tien kunnossapitosopimus?
Miten yksityiskohtainen sopimus on?
Onko olemassa varatili, jolle varataan varoja tulevaa kunnossapitoa ja korjausta varten?
Paljonko yhteisen yksityistien ylläpito maksaa kullekin maanomistajalle?
Pitävätkö asukkaat sopimusta?
Onko olemassa oikeussuojakeinoja, kuten mahdollisuus hakea panttioikeutta, jos asukkaat eivät noudata sopimusta?

”Tavallisessa rakennuskohteessa, ellei kyseessä ole joku roskaväki, on teiden kunnossapitoon liittyviä määräyksiä”, sanoo Richard E. Glaze, Winston-Salemissa, Pohjois-Carolinassa toimiva kiinteistöalan asianajaja. ”Jos kunnossapitoa koskevaa määräystä ei ole, olet pulassa.”

David Plott, insinööri ja entinen konsultiksi muuttunut julkisen suunnittelun asiantuntija, ehdottaa, että tilanteissa, joissa ei ole yksityisen tien kunnossapitosopimusta, naapurit kokoontuisivat yhteen löytääkseen yhteisen sävelen ja tunnustaisivat, että laadukas tie nostaa kaikkien kiinteistöjen arvoa. ”Järjestäkää isot korttelijuhlat ja ottakaa asia esille”, hän sanoo. ”Korostan ’kaikki’ -osaa. Sen on koskettava kaikkia.”

On tärkeää keskustella mieltymyksistäsi niiden naapureiden kanssa, jotka tulevat jakamaan yksityistien. Se on yhteisön resurssi, joten kaikkien pitäisi olla mukana. Katso lisää tästä kodista täältä. Kuva: Karl Neumann

Mikä on yksityisen tien kunnossapitosopimus?

Yleisin keino määrätä jaetun tien kunnossapitosopimuksen yksityiskohdista – tai mistä tahansa ryhmämukavuuksista, kuten uima-altaasta, kerhotalosta tai kävelyreitistä – on asunnonomistajayhdistys, jonka rakennuttaja on mieluiten perustanut etukäteen. Asunnonomistajasopimuksessa eli HOA:ssa olisi oltava yksityiskohtaiset kovenantit tai säännöt, joissa käsitellään kaikki merkittävät kysymykset.
”Tämä asiakirja kannattaa laatia ennen kuin kukaan muuttaa taloon, kun rakennuttajalla on täysi määräysvalta, jotta se on oikeudenmukainen ja tasapuolinen kaikille”, Richard Glaze sanoo. ”On paljon erilaisia näkökohtia. Yleisesti ottaen mitä yksityiskohtaisempi, sitä parempi.”

Kustannusten jakaminen jaetaan yleensä tasan maanomistajien kesken, vaikka näin ei aina olekaan. Joillakin asuinalueilla esimerkiksi se omistaja, joka asuu kauimpana tieltä tai jolla on suurin tontti, maksaa eniten.

Erityisen tiesopimuksen luominen tulevaisuutta varten

Yhteisen yksityistien ylläpitoon liittyvät olosuhteet voivat toki vaihdella. Eräässä toisessa tapauksessa Vermontissa rakennuttaja, joka valvoi rakennuskohteeseensa johtavan yksityisen tien kunnossapitoa, kuoli yllättäen. Hän oli laatinut perussäännöt mäkisen soratien – jonka nimi oli osuvasti Havoc Hill – kunnossapidon jakamisesta, mutta ei mitään yksityiskohtia. Tien omistajien yhdistystä ei ollut eikä ole vieläkään. Ei tienhoitosopimusta. Ei yksityiskohtia, jotka opastaisivat niitä neljää omistajaa, jotka ovat vastuussa alle kilometrin pituisesta tiestä.
”Sitten hän kuoli, joten jäimme vain me”, sanoo eräs asunnonomistaja, joka pyysi pysymään nimettömänä, koska pelkäsi suututtavansa naapurit. ”Kun kyse on rahakysymyksestä, siitä tulee tahmeaa, koska mitään virallista ei ole”, hän sanoo. Ei ole yllättävää, että on vaikeaa saada joukko kodinomistajia sopimaan siitä, miten tietä tulisi ylläpitää, kun ei ole olemassa ohjaavaa, oikeudellisesti sitovaa asiakirjaa, joka sanelisi ehdot. Jotkut haluavat soraa. Toiset haluavat jalkakäytävän. ”Todelliset vermonilaiset vain ajavat ruohon päällä, kunnes se on kulunut loppuun”, sanoo Patti Komline, erään vermonttilaisen yksityistien toinen, asiaan liittymätön asunnonomistaja. ”On todella outoa nähdä päällystetty tie Vermontissa.”