Temas de esta página:
- Leyes federales
- Leyes estatales
- ¿Qué se prohíbe?
- Disposiciones especiales para personas con discapacidades
- Discriminación contra familias con niños
- Exenciones a la Ley de Vivienda Justa
- Disposiciones de aplicación y sanciones por violaciones de la ley
Ley federal
La ley federal prohíbe la discriminación en el alquiler, venta, publicidad y financiación de viviendas por razón de su raza, color, religión, sexo, origen nacional, situación familiar, es decire., embarazo o tener la custodia de un hijo menor de 18 años o discapacidad. Maryland y muchas de sus jurisdicciones locales tienen al menos leyes similares, así como protecciones adicionales.
La política nacional contra la discriminación en la vivienda está definida en la Ley federal de Vivienda Justa de 1968. Además, existen disposiciones en la Ley de Derechos Civiles de 1866 que el Tribunal Supremo de los Estados Unidos ha interpretado como la prohibición de «toda discriminación racial, tanto privada como pública, en la venta o alquiler de propiedades.» A diferencia de la ley de 1968, la ley de 1866 no contiene excepciones ni límites en cuanto a la cuantía de los daños que se pueden conceder a un demandante.
¿Quién está protegido?
La Ley federal de Vivienda Justa está contenida en el Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968. Fue modificada en 1974 y de nuevo en 1978. La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación en la vivienda contra una persona que se encuentre en cualquiera de los siguientes siete grupos. Cualquier persona tratada injustamente por motivos de: raza, color, religión, origen nacional, sexo, familias con niños y personas con discapacidad (minusvalía). Estos siete grupos se consideran «clases protegidas» según la Ley y sus enmiendas. «Clases protegidas» significa las categorías de discriminación que están cubiertas por la ley.
Lea la ley: La Ley de Vivienda Justa de 1968 (42 USC 3601, et seq.)
Ley estatal
Los tribunales han dicho que la ley de Maryland es «sustancialmente equivalente» a la ley federal. En dos aspectos importantes, Maryland da más protección. En primer lugar, Maryland amplía las clases protegidas de la ley federal. No se puede discriminar por el estado civil, la identificación de género, la orientación sexual o la fuente de ingresos.
El estado civil se define como «el estado de soltero, casado, separado, divorciado o viudo». «Orientación sexual» significa la identificación de un individuo como homosexualidad masculina o femenina, heterosexualidad o bisexualidad. La identidad de género se define como la identidad, la apariencia, la expresión o el comportamiento relacionados con el género de una persona, independientemente del sexo asignado a la persona al nacer. Además, existe un límite a la exención para las habitaciones o unidades de una vivienda en la que el propietario ocupa una unidad como residencia principal. En Maryland, estos propietarios pueden rechazar a alguien por motivos de sexo, orientación sexual, identidad de género o estado civil. Sin embargo, no pueden discriminar a alguien por su raza, color, religión, situación familiar, origen nacional, discapacidad o fuente de ingresos.
Lea la ley: Md. Code, State Government, § 20-101, 20-704, 20-705
Las jurisdicciones locales (como los condados o las ciudades) también protegen a todos los grupos cubiertos por la ley federal y estatal y a menudo incluyen categorías adicionales como la edad (en la ciudad de Baltimore, 18 años o más), la preferencia sexual, la ocupación y la fuente de ingresos. Consulte los artículos de las leyes locales.
¿Qué se prohíbe?
La Ley de Vivienda Justa prohíbe la comisión de cualquiera de los siguientes actos contra una persona que forme parte de alguno de los grupos protegidos por la ley.
- Venta o alquiler de bienes inmuebles residenciales – Negarse a vender, alquilar o no poner a disposición o negar cualquier vivienda; discriminar en los términos o condiciones de venta o alquiler de una vivienda o en la prestación de servicios o instalaciones. (Se permiten las viviendas de un solo sexo, como excepción a esta prohibición, en situaciones en las que se compartan áreas de vivienda); o indicar que no hay viviendas disponibles cuando, de hecho, lo están.
- Publicidad de bienes raíces residenciales – Hacer, imprimir, publicar o hacer que se haga, imprima o publique, un aviso, declaración o anuncio relacionado con la venta o el alquiler de una vivienda que indique una preferencia, limitación o discriminación.
- Block Busting – Persuadir o intentar persuadir, con ánimo de lucro, a una persona para que venda o alquile una vivienda haciendo representaciones sobre la entrada presente o futura en el vecindario de una o más personas de una clase protegida.
- Préstamos y otras ayudas financieras – Discriminar en la concesión o adquisición de préstamos o en la prestación de otras ayudas financieras.
- Servicios de intermediación y tasación – Discriminar en la intermediación o tasación de bienes inmuebles residenciales.
- Participación en organizaciones inmobiliarias – Negar el acceso o establecer términos y condiciones diferentes para la afiliación o participación en cualquier servicio de listado múltiple, organización de agentes inmobiliarios u otro servicio, organización o instalación relacionada con el negocio de venta o alquiler de viviendas.
- Intimidación, coacción y amenazas – Intimidar, coaccionar, amenazar o interferir con una persona de una de las clases protegidas en el disfrute de los derechos conferidos por la Ley de Vivienda Justa.
Disposiciones especiales para personas con discapacidades
Definición de discapacidad
La Ley de Vivienda Justa define la discapacidad (minusvalía) como un impedimento físico o mental que limita sustancialmente una o más de las «actividades principales de la vida» de una persona, un registro de tener tal impedimento, o ser considerado como si tuviera tal impedimento. La ley protege tanto a la persona con discapacidad como a la que vive o pretende vivir con ella. Excluye a las personas que consumen ilegalmente o son adictas a las drogas y otras sustancias controladas.
Protecciones especiales – Además de proporcionar a las personas con discapacidades todas las protecciones contra la discriminación en la vivienda que se proporcionan a los miembros de las otras seis clases protegidas, las siguientes disposiciones de la Ley de Vivienda Justa proporcionan una importante protección adicional.
Lea la ley: 42 United States Code § 3602
La prohibición de discriminar en los términos y condiciones de venta o alquiler, prohíbe a un arrendador hacer preguntas a una persona con discapacidad de las que se harían a cualquier otro solicitante. Un propietario no puede, por ejemplo, preguntar sobre la naturaleza o la gravedad de la discapacidad de una persona o preguntar si esa persona es capaz de vivir sola.
Acomodaciones razonables
Es ilegal negarse a realizar los cambios razonables en las normas, políticas, prácticas y servicios que puedan ser necesarios para permitir a una persona con una discapacidad la igualdad de oportunidades para disfrutar y utilizar una vivienda. Estos «ajustes razonables» incluyen cosas tales como hacer una excepción a la política de «no mascotas» para una persona que necesita un animal de servicio y proporcionar un lugar de estacionamiento reservado y designado para una persona con un impedimento de movilidad.
Modificaciones razonables – Es ilegal negarse a permitir que una persona con una discapacidad haga, a su propio costo, los cambios razonables en las instalaciones que puedan ser necesarios para permitir el uso y disfrute de las instalaciones. Las «modificaciones razonables» incluyen cosas como la instalación de barras de apoyo para facilitar el uso de las instalaciones de baño o el ensanchamiento de una puerta para acomodar una silla de ruedas.
Lea la ley: 42 United States Code § 3604
Accesibilidad total de las viviendas multifamiliares «nuevas»
Las viviendas multifamiliares construidas para su primera ocupación después del 13 de marzo de 1991 (es decir, los edificios que constan de 4 o más unidades) deben ser totalmente accesibles para las personas con discapacidad. Si un edificio tiene un ascensor, todas las unidades deben ser accesibles; si no hay ascensor, sólo las unidades de la «planta baja» deben ser accesibles. «Accesible» significa: 1) Debe haber una entrada accesible al edificio en una ruta accesible; 2) Las zonas públicas y de uso común deben ser fácilmente accesibles y utilizables por las personas con discapacidad; 3) Todas las puertas interiores deben ser lo suficientemente anchas como para acomodar una silla de ruedas; 4) Debe haber una ruta accesible hacia y a través de la vivienda; 5) Los interruptores de la luz, las tomas de corriente, los termostatos y otros controles ambientales deben ser accesibles; 6) Las paredes de los baños deben estar reforzadas para permitir la posterior instalación de barras de agarre; y 7) Las cocinas y los baños deben tener espacio suficiente para permitir las maniobras de una silla de ruedas.
Lea la ley: 42 United States Code 3604(F)
Discriminación contra familias con hijos
Definición de «estado familiar» – Tal como se utiliza en la Ley de Vivienda Justa, el término «estado familiar» (a menudo llamado «familias con hijos») se refiere a un padre u otra persona que tiene la custodia legal de uno o más individuos menores de 18 años. También se refiere a una persona que está embarazada o en proceso de obtener la custodia legal de un hijo menor.
Las familias con hijos disfrutan, según la ley, de la misma protección contra la discriminación en la vivienda que otros grupos protegidos por la ley. Sólo en dos casos, la ley permite, como excepciones, la discriminación de las familias con hijos. Ambas excepciones se refieren a las denominadas viviendas para personas mayores. Las viviendas destinadas y ocupadas únicamente por personas de 62 años o más y las viviendas en las que el 80 por ciento de las unidades están destinadas y ocupadas por al menos una persona de 55 años o más no necesitan cumplir con las disposiciones de la ley relativas a la situación familiar.
La discriminación contra las familias con niños se manifiesta de muchas maneras, las más comunes de las cuales son en la publicidad (por ejemplo, las indicaciones de que los alquileres son para «no niños» o «sólo adultos»), las normas de ocupación restrictivas que limitan injustificadamente el número de niños que pueden ocupar un espacio determinado, y la dirección de las familias con niños a edificios o partes de edificios separados.
Exenciones a la Ley de Vivienda Justa
Las cuatro exenciones a la Ley de Vivienda Justa son:
- Una casa unifamiliar vendida o alquilada por el propietario, siempre que éste no posea más de tres casas unifamiliares de este tipo a la vez y siempre que la venta o el alquiler no se anuncie de forma discriminatoria y se realice sin los servicios de un agente inmobiliario, corredor o vendedor. Si el vendedor no vive en la casa en el momento del alquiler o de la venta, o no era el residente más reciente en el momento del alquiler o de la venta, sólo se exime una venta de dicha casa unifamiliar en un período de 24 meses.
- Unidades de vivienda o habitaciones en un edificio de cuatro o menos unidades, siempre que el propietario del edificio ocupe una de las unidades como su residencia
- Una vivienda propiedad de una organización religiosa o gestionada por ella, o por una organización sin ánimo de lucro propiedad de una organización religiosa o controlada por ella que limite o dé preferencia en la venta, alquiler u ocupación a personas de la misma religión, siempre que la pertenencia a la religión no esté restringida por motivos de raza, color u origen nacional.
- Albergue propiedad de un club privado o explotado por éste como un incidente de su objetivo principal y no explotado con fines comerciales. Se puede dar preferencia a los miembros del club, o la ocupación puede estar limitada a los miembros, siempre que la membresía del club esté abierta a todos sin tener en cuenta la raza, el color, la religión, etc.
Lea la Ley: 42 United States Code § 3603, 3604, 3607
Disposiciones de aplicación y sanciones por violaciones de la ley
Ley estatal
La Comisión de Derechos Civiles de Maryland tiene la responsabilidad de hacer cumplir las leyes de discriminación. La Comisión investigará las denuncias de discriminación en la vivienda y tratará de resolver el problema. La información sobre la presentación de una queja y el proceso de investigación están disponibles en el sitio web de la Comisión.
Las víctimas de la discriminación en la vivienda también pueden presentar una demanda ante el tribunal estatal correspondiente.
Lea la ley: Md. Code, State Government, § 20-702
Federal Law
HUD Administrative Complaints
Una persona que crea que ha sido víctima de discriminación en la vivienda puede presentar una queja por escrito ante el Secretario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) en el plazo de un año desde que se produjo el acto discriminatorio. El Secretario debe informar al demandante de la elección de los foros para resolver la disputa y si la jurisdicción estatal o local tiene una agencia pública certificada para manejar tales quejas, el Secretario debe referir la queja a esa agencia.
El Secretario tratará de mediar la disputa y llegar a un acuerdo de conciliación con las partes. Si es necesario, el Secretario puede pedir al Fiscal General que busque una solución temporal mediante una acción judicial. Bajo ciertas condiciones, tanto la parte agraviada como la demandada pueden optar por que la disputa sea atendida por un Juez de Derecho Administrativo o por un tribunal federal. Un Juez de Derecho Administrativo que determine que un demandado ha cometido un acto discriminatorio en materia de vivienda puede imponer una sanción civil de hasta 10.000 dólares por una primera infracción, de hasta 25.000 dólares por una segunda infracción en un periodo de cinco años y de hasta 50.000 dólares por una tercera infracción en un periodo de siete años. Si el litigio llega a un tribunal federal, el Fiscal General mantendrá la acción en nombre de la persona agraviada. La persona agraviada puede unirse a la acción y se le pueden adjudicar los honorarios razonables de los abogados.
Demandas privadas
Una persona que crea que ha sido víctima de discriminación en materia de vivienda puede presentar una demanda civil ante el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos o el Tribunal Estatal en un plazo de dos años después de que se haya producido o finalizado el acto discriminatorio, o después de que se haya incumplido un acuerdo de conciliación, lo que ocurra en último lugar, incluso si se ha presentado una queja ante el HUD, siempre que un Juez de Derecho Administrativo no haya iniciado todavía una audiencia. Un juez federal puede conceder cualquier reparación necesaria, incluida la concesión de daños reales y punitivos, los honorarios de los abogados y las medidas cautelares temporales o permanentes.
El Fiscal General de los Estados Unidos puede intervenir en demandas privadas que se consideren de importancia pública general.
Demandas en casos de «patrón o práctica»
El Fiscal General de los Estados Unidos puede iniciar una demanda civil en casos de «patrón o práctica». El Fiscal General puede iniciar una demanda civil en cualquier tribunal federal de distrito si tiene motivos razonables para creer que una persona ha incurrido en un «patrón o práctica» de discriminación en materia de vivienda.
En cualquier demanda presentada por el Fiscal General, ya sea por su propia iniciativa o por remisión del Secretario del HUD, el juez puede conceder cualquier reparación que sea apropiada: un requerimiento judicial temporal o permanente u otra orden, los honorarios razonables de los abogados y las costas, daños y perjuicios monetarios a cualquier persona agraviada y «para reivindicar el interés público», una sanción civil de hasta 50.000 dólares por la primera infracción y de hasta 100.000 dólares por cualquier infracción posterior.
Lea la Ley: 42 United States Code § 3613, 3614