Wie man die Fallstricke des Privatstraßenbesitzes vermeidet

Dieses Haus in Holzrahmenbauweise ist über eine gemeinsame Privatstraße zugänglich. Bild: Lindal Cedar Homes

Viele Häuser in Holzrahmenbauweise stehen auf Grundstücken, die nur über eine gemeinsame Privatstraße zugänglich sind. Eine Privatstraße mit den Nachbarn zu teilen, kann selbst die beste Freundschaft belasten. Köchelnder Ärger über Vereinbarungen zur Instandhaltung von Privatstraßen kann zu lautstarken Auseinandersetzungen bei Nachbarschaftstreffen oder sogar zu rechtlichen Schritten führen. In einem Extremfall im ländlichen Colorado gingen die Spannungen so weit, dass Nachbarn ihre Nachbarn mit einer Waffe bedrohten. Immobilienexperten zufolge sind Auseinandersetzungen vom Typ Hatfield und McCoy selten, aber um schlechte Gefühle zu vermeiden – ganz zu schweigen von möglichen Klagen – ist es wichtig, die Gesetze für Privatstraßen zu kennen und zu wissen, worauf man sich einlässt, wenn man ein Grundstück kauft, das durch eine gemeinsame Privatstraße erschlossen wird. Hier helfen wir Ihnen, sich durch die vielen möglichen Fallstricke des Privatstraßenbesitzes zu navigieren, einschließlich Straßenbau, Wartungsverträge, Kosten für den Grundstückseigentümer, Privatstraßengesetze und Zugang.

Was bedeutet es, an einer Privatstraße zu wohnen?

„Es geht um informierte Entscheidungen“, sagt Bonnie Pickartz, die zusammen mit ihrem Mann David Eigentümerin von Goshen Timber Frames in Franklin, North Carolina, ist. „Egal, ob man in Colorado, Kalifornien oder in den Carolinas baut, man muss sich die Straßen ansehen. „Straßen sind so wichtig, nicht nur für die Zufahrt, sondern auch für Notfälle. Die Bauherren denken, dass es in Ordnung ist, wenn sie mit ihrem Geländewagen hineinfahren können, aber bei schlechtem Wetter, einem Brand oder einem gesundheitlichen Notfall kommen sie nicht immer hinein.“

Das Thema sollte für jeden Verbraucher, der über den Bau eines Hauses nachdenkt, ganz oben auf der Tagesordnung stehen, denn Privatstraßen sind in den letzten 20 Jahren im ganzen Land immer häufiger anzutreffen, in großen und kleinen Bauvorhaben, in ländlichen, vorstädtischen und städtischen Gebieten, sagt Roger Winston, ein Immobilienanwalt der Kanzlei Ballard Spahr Andrews & Ingersoll in Bethesda, Maryland. „Die Gemeinden im ganzen Land sind immer weniger geneigt, die Verantwortung für neue Straßen zu übernehmen“, sagt er. Der Hauptgrund dafür? Geld, oder der Mangel daran.

Gemeinden sträuben sich im Allgemeinen dagegen, die finanzielle Last neuer Straßen zu übernehmen, die meist nicht nach den Normen der örtlichen Verkehrsbehörde gebaut werden, vor allem in Gebieten, in denen das Wachstum den Wohnungsbau angekurbelt hat. In anderen Fällen bevorzugen die Anwohner selbst eine Privatstraße, weil sie für Exklusivität steht oder zumindest ein gewisses Maß an Abgeschiedenheit bietet. Manchmal sind die Gründe auch einfach ästhetischer Natur.

Eine Privatstraße ist sogar noch wahrscheinlicher, wenn es um den Bau von Häusern in Holzrahmenbauweise geht. Diese Art von Häusern wird häufig in ländlichen Gebieten oder in Siedlungen mit großen Grundstücken gebaut, die über Privatstraßen erschlossen sind, sagen die Holzrahmenbauer. „Wir bauen nur sehr wenige Häuser in Gebieten, die von der örtlichen Verkehrsbehörde unterhalten werden. „In den letzten 10 Jahren haben wir fünf von 300 Häusern gebaut“, sagt Bonnie. „

Entlegene Bauplätze, die bei Hausbesitzern in Holzrahmenbauweise sehr beliebt sind, erfordern oft Privatstraßen. Sehen Sie hier mehr von diesem Haus. Foto: Roger Wade

Welches Grundstück kann eine Privatstraße haben?

Alles beginnt mit dem Zugang. Wenn Sie ein Grundstück nicht erreichen können – entweder mangels einer angemessenen oder rechtlich eingetragenen Grunddienstbarkeit oder weil das Gelände eine kosteneffiziente, praktische Möglichkeit zum Anlegen einer Straße nicht zulässt – ist es nicht der richtige Ort für Ihr Traumhaus. Wenn Sie sich Grundstücke ansehen, stoßen Sie möglicherweise auf Grundstücke mit Grunddienstbarkeiten.

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Eine Grunddienstbarkeit kann als gesetzliches Wegerecht dienen, das die Einrichtung einer gemeinsamen Privatstraße ermöglicht. Es ist wichtig, den Umfang einer Grunddienstbarkeit zu verstehen – wer hat Zugang zu der Straße und wer ist für ihre Instandhaltung verantwortlich.

Fragen, die man beim Bau einer gemeinsamen Privatstraße stellen sollte

Nachdem Sie sich über die Einzelheiten einer Grunddienstbarkeit informiert haben, sollten Sie sicherstellen, dass Sie gute Antworten auf die folgenden Fragen haben:

Wer hat Zugang zu der Erschließung und dem Grundstück, das ich kaufen möchte?
Ist eine bestehende Straße vorhanden, die den Zugang ermöglicht?
Wie wird die fertige Straße aussehen?
Wer hält sie instand?
Ist eine Vereinbarung zur Instandhaltung der Straße vorhanden?
Wie detailliert ist die Vereinbarung?
Gibt es ein Rücklagenkonto, auf dem Mittel für künftige Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten angelegt werden?
Wie viel kostet die Instandhaltung der gemeinsam genutzten Privatstraße die einzelnen Grundstückseigentümer?
Halten sich die Anlieger an die Vereinbarung?
Gibt es einen Rechtsbehelf, z. B. die Möglichkeit, ein Pfandrecht zu erheben, wenn sich die Anlieger nicht an die Vereinbarung halten?

„Ein normales Bauvorhaben, es sei denn, es handelt sich um einen Abschaum, enthält Bestimmungen über die Instandhaltung der Straßen“, sagt Richard E. Glaze, ein Immobilienanwalt in Winston-Salem, North Carolina. „

David Plott, ein Ingenieur und ehemaliger Fachmann für öffentliche Planung, der jetzt als Berater tätig ist, schlägt vor, dass sich die Nachbarn in Situationen, in denen es keine Vereinbarung über die Instandhaltung einer Privatstraße gibt, zusammentun, um eine gemeinsame Basis zu finden und zu erkennen, dass eine qualitativ hochwertige Straße den Grundstückswert für alle erhöht. „Veranstalten Sie ein großes Straßenfest und sprechen Sie das Thema an“, sagt er. „Ich betone den Teil ‚alle‘. Es müssen alle sein.“

Es ist wichtig, dass Sie Ihre Präferenzen mit den Nachbarn besprechen, die Ihre Privatstraße mitbenutzen werden. Es handelt sich um eine Gemeinschaftsressource, daher sollten alle einbezogen werden. Mehr von diesem Haus sehen Sie hier. Foto: Karl Neumann

Was ist eine Vereinbarung über die Instandhaltung einer Privatstraße?

Das gängigste Mittel zur Festlegung der Einzelheiten einer Vereinbarung über die Instandhaltung einer gemeinsamen Straße – oder von Gemeinschaftseinrichtungen wie einem Schwimmbad, einem Clubhaus oder einem Wanderweg – ist eine Hausbesitzervereinigung, die idealerweise im Voraus vom Bauträger eingerichtet wird. Ein Hausbesitzervertrag (HOA) sollte detaillierte Vereinbarungen oder Satzungen enthalten, die alle wichtigen Fragen regeln.
„Sie sollten dieses Dokument erstellen, bevor jemand einzieht, wenn der Bauträger die volle Kontrolle hat, damit es für alle fair und gleich ist“, sagt Richard Glaze. „Es gibt eine Vielzahl von Überlegungen. Im Allgemeinen gilt: je detaillierter, desto besser.“

Die Kosten werden in der Regel gleichmäßig unter den Grundstückseigentümern aufgeteilt, obwohl das nicht immer der Fall ist. In manchen Gegenden zahlt zum Beispiel der Eigentümer, der am weitesten unten an der Straße wohnt oder das größte Grundstück besitzt, am meisten.

Eine Vereinbarung über eine Privatstraße für die Zukunft

Die Umstände im Zusammenhang mit der Instandhaltung einer gemeinsam genutzten Privatstraße können durchaus unterschiedlich sein. In einem anderen Fall in Vermont verstarb der Bauträger, der für die Instandhaltung der Privatstraße in seiner Siedlung verantwortlich war, unerwartet. Er hatte grundlegende Regeln für die gemeinsame Instandhaltung der hügeligen Schotterstraße – passenderweise Havoc Hill genannt – aufgestellt, aber keine Einzelheiten genannt. Es gab und gibt keine Wohnungseigentümergemeinschaft. Keine Vereinbarung über die Instandhaltung der Straße. Keine Details, an denen sich die vier Eigentümer orientieren können, die für die weniger als eine Meile lange Straße verantwortlich sind.
„Dann starb er, und wir waren allein“, sagt einer der Hausbesitzer, der aus Angst, seine Nachbarn zu verärgern, anonym bleiben möchte. „Wenn es um Geld geht, wird es schwierig, weil es nichts Formelles gibt“, sagt sie. Es ist nicht überraschend, dass es schwierig ist, eine Gruppe von Hausbesitzern dazu zu bringen, sich über die Instandhaltung einer Straße zu einigen, wenn es kein rechtlich bindendes Dokument gibt, das die Bedingungen festlegt. Einige Leute wollen Schotter. Andere bevorzugen Pflaster. „Echte Vermonter fahren einfach über das Gras, bis es abgenutzt ist“, sagt Patti Komline, eine andere, nicht verwandte Hausbesitzerin an einer Privatstraße in Vermont. „Es ist wirklich seltsam, eine gepflasterte Straße in Vermont zu sehen.“