Love mod boligdiskrimination

Temaer på denne side:

• Føderal lov
• State Law
• Hvad er forbudt?
• Særlige bestemmelser for handicappede
• Diskrimination af børnefamilier
• Udtagelser fra Fair Housing Act
• Håndhævelsesbestemmelser og sanktioner for overtrædelse af loven

Forbundslov

Føderal lov forbyder diskrimination i forbindelse med udlejning, salg, annoncering og finansiering af boliger på grundlag af din race, farve, religion, køn, national oprindelse, familiestatus, i.e., graviditet eller at have forældremyndigheden over et barn under 18 år eller handicap. Maryland og mange af dets lokale jurisdiktioner har i det mindste lignende love samt yderligere beskyttelse.

Den nationale politik mod boligdiskrimination er defineret i den føderale Fair Housing Act fra 1968. Desuden er der bestemmelser i loven om borgerrettigheder fra 1866, som USA’s højesteret har fortolket som et forbud mod “al racediskrimination, privat såvel som offentlig, i forbindelse med salg eller udlejning af ejendom”. I modsætning til loven fra 1968 indeholder loven fra 1866 ingen undtagelser og ingen begrænsning af det erstatningsbeløb, der kan tilkendes en sagsøger.

Hvem er beskyttet?

Den føderale Fair Housing Act er indeholdt i afsnit VIII i Civil Rights Act fra 1968. Den blev ændret i 1974 og igen i 1978. Fair Housing Act forbyder boligdiskrimination mod en person, der falder ind under en af følgende syv grupper. Enhver, der behandles uretfærdigt på grund af: race, hudfarve, religion, national oprindelse, køn, børnefamilier og personer med handicap (handicap). Disse syv grupper betragtes som “beskyttede klasser” i henhold til loven og dens ændringer. “Beskyttede klasser” betyder de kategorier af forskelsbehandling, der er omfattet af loven.

Læs loven: The Fair Housing Act of 1968 (42 USC 3601, et seq.)

Delstatslov

Domstolene har sagt, at Marylands lov “i alt væsentligt svarer” til den føderale lov. I to vigtige henseender giver Maryland mere beskyttelse. For det første udvider Maryland de beskyttede klasser i den føderale lov. Du kan ikke blive udsat for forskelsbehandling på grund af din civilstand, kønsidentifikation, seksuelle orientering eller indkomstkilde.

Marialstatus er defineret som “den tilstand at være single, gift, separeret, skilt eller enkemand”. “Seksuel orientering” er en persons identifikation af en person som mandlig eller kvindelig homoseksualitet, heteroseksualitet eller biseksualitet. Ved kønsidentitet forstås en persons kønsrelaterede identitet, udseende, udtryk eller adfærd, uanset hvilket køn personen er tildelt ved fødslen. Desuden er der en grænse for fritagelsen for værelser eller enheder i en bolig, hvor ejeren bebor en enhed som sin hovedbolig. I Maryland kan disse ejere afvise en person på grund af køn, seksuel orientering, kønsidentitet eller civilstand. De kan dog ikke forskelsbehandle nogen på grund af race, hudfarve, religion, familiestatus, national oprindelse, handicap eller indkomstkilde.

Læs loven: Md. Code, State Government, § 20-101, 20-704, 20-705

Lokale jurisdiktioner (f.eks. amter eller byer) beskytter også alle de grupper, der er omfattet af forbunds- og statslovgivningen, og omfatter ofte yderligere kategorier som f.eks. alder (i Baltimore City, 18 år eller derover), seksuel præference, erhverv og indkomstkilde. Se lokale lovartikler.

Hvad er forbudt?

Fair Housing Act gør det ulovligt at begå en af følgende handlinger mod en person, der falder inden for en af de grupper, der er beskyttet af loven.

• Salg eller udlejning af fast ejendom til beboelse – nægte at sælge, udleje eller på anden måde gøre en bolig utilgængelig eller nægte en bolig; diskriminere i vilkårene eller betingelserne for salg eller udlejning af en bolig eller i forbindelse med levering af tjenester eller faciliteter. (Som en undtagelse fra dette forbud er det tilladt at have en enkelt kønsbolig i situationer, hvor der er tale om deling af beboelsesrum); eller angive, at der ikke er en bolig til rådighed, når den rent faktisk er det.
• Reklame for boligejendomme – Udarbejde, trykke, offentliggøre eller lade udarbejde, trykke eller offentliggøre en meddelelse, erklæring eller reklame vedrørende salg eller udlejning af boliger, der angiver en præference, begrænsning eller forskelsbehandling.
• Block Busting – Overtaler eller forsøger med gevinst for øje at overtale en person til at sælge eller leje en bolig ved at fremsætte erklæringer om en eller flere personers nuværende eller fremtidige indtrængen i kvarteret i en beskyttet klasse.
• Lån og anden finansiel bistand – Diskriminerer ved ydelse eller køb af lån eller ydelse af anden finansiel bistand.
• Mæglervirksomhed og vurderingstjenester – Diskriminerer ved formidling eller vurdering af boligejendomme.
• Deltagelse i ejendomsorganisationer – Nægtelse af adgang til eller fastsættelse af forskellige vilkår og betingelser for medlemskab eller deltagelse i en multiple listing service, ejendomsmæglerorganisation eller anden tjeneste, organisation eller facilitet vedrørende salg eller udlejning af boliger.
• Intimidering, tvang og trusler – Intimidering, tvang, trusler eller forstyrrelse af en person i en af de beskyttede klasser i udøvelsen af de rettigheder, der er tildelt i henhold til Fair Housing Act.

Særlige bestemmelser for personer med handicap

Definition af handicap

Fair Housing Act definerer handicap (handicap) som en fysisk eller psykisk funktionsnedsættelse, der i væsentlig grad begrænser en eller flere af en persons “større livsaktiviteter”, en registrering af at have en sådan funktionsnedsættelse eller at blive betragtet som havende en sådan funktionsnedsættelse. Loven beskytter både personen med et handicap og en person, der bor sammen med eller har til hensigt at bo sammen med denne person. Den udelukker personer, der ulovligt bruger eller er afhængige af narkotika og andre kontrollerede stoffer.
Særlig beskyttelse – Ud over at give personer med handicap al den beskyttelse mod boligdiskrimination, som gives til medlemmer af de andre seks beskyttede klasser, giver følgende bestemmelser i Fair Housing Act vigtig yderligere beskyttelse.

Læs loven: 42 United States Code § 3602

Forbuddet mod forskelsbehandling i forbindelse med salgs- og udlejningsbetingelser forbyder en udlejer at stille spørgsmål til en person med et handicap, som ikke ville blive stillet til enhver anden ansøger. En udlejer må f.eks. ikke spørge om arten eller alvoren af en persons handicap eller spørge, om personen er i stand til at bo alene.

Rimelige tilpasninger

Det er ulovligt at nægte at foretage sådanne rimelige ændringer i regler, politikker, praksis og tjenester, som kan være nødvendige for at give en person med et handicap lige muligheder for at nyde og bruge en bolig. Disse “rimelige tilpasninger” omfatter f.eks. at gøre en undtagelse fra en politik om “ingen kæledyr” for en person, der har brug for et servicedyr, og at stille en reserveret, udpeget parkeringsplads til rådighed for en person med nedsat mobilitet.
Rimelige ændringer – Det er ulovligt at nægte at tillade en person med et handicap at foretage, for egen regning, sådanne rimelige ændringer i lokalerne, som kan være nødvendige for at muliggøre brugen og nydelsen af lokalerne. “Rimelige ændringer” omfatter f.eks. montering af grebestænger for at lette brugen af badeværelsesfaciliteter eller udvidelse af en døråbning for at give plads til en kørestol.

Læs loven: 42 United States Code § 3604

Fuldstændig tilgængelighed for “nye” flerfamiliehuse

Men flerfamiliehuse, der er bygget til første indflytning efter den 13. marts 1991 (dvs. bygninger bestående af 4 eller flere enheder), skal være fuldt tilgængelige for handicappede. Hvis en bygning har en elevator, skal alle enheder være tilgængelige; hvis der ikke er en elevator, skal kun enhederne i “stueetagen” være tilgængelige. “Tilgængelig” betyder: 1) Der skal være en tilgængelig indgang til bygningen på en tilgængelig vej. 2) Offentlige områder og områder til fælles brug skal være let tilgængelige og anvendelige for handicappede. 3) Alle indvendige døre skal være brede nok til at kunne rumme en kørestol. 4) Der skal være en tilgængelig vej ind i og gennem boligen. 5) Lysafbrydere, stikkontakter, termostater og andre miljøkontroller skal være tilgængelige. 6) Væggene i badeværelserne skal være forstærket, så der senere kan installeres gribehåndtag. 7) Køkkener og badeværelser skal have tilstrækkelig plads til at gøre det muligt at manøvrere i kørestol.

Læs loven: 42 United States Code 3604(F)

Diskrimination af børnefamilier

Definition af “familiestatus” – Som anvendt i Fair Housing Act henviser udtrykket “familiestatus” (ofte kaldet “børnefamilier”) til en forælder eller en anden person, der har juridisk forældremyndighed over en eller flere personer under 18 år. Det henviser også til en person, der er gravid eller er i færd med at få forældremyndigheden over et mindreårigt barn.

Børnefamilier nyder i henhold til loven den samme beskyttelse mod boligdiskrimination som andre grupper, der er beskyttet af loven. Kun i to tilfælde tillader loven, som undtagelser, forskelsbehandling af børnefamilier. Begge undtagelser vedrører såkaldte ældreboliger. Boliger, der udelukkende er beregnet til og beboes af personer på 62 år eller derover, og boliger, hvor 80 % af boligerne er beregnet til og beboes af mindst én person på 55 år eller derover, behøver ikke at overholde lovens bestemmelser om familiestatus.

Diskrimination mod børnefamilier manifesterer sig på mange måder, hvoraf de mest almindelige er i reklamer (f.eks. angivelser af, at lejemål er for “ingen børn” eller “kun voksne”), restriktive beboelsesstandarder, der urimeligt begrænser antallet af børn, der kan bebo et givet rum, og styring af børnefamilier til separate bygninger eller dele af bygninger.

Undtagelser fra Fair Housing Act

De fire undtagelser fra Fair Housing Act er:

• Et enfamiliehus, der sælges eller udlejes af ejeren, forudsat at ejeren ikke ejer mere end tre sådanne enfamiliehuse på én gang, og forudsat også, at salget eller udlejningen ikke annonceres på en diskriminerende måde og sker uden brug af en ejendomsmægler, mægler eller sælger. Hvis sælgeren ikke bor i huset på tidspunktet for udlejningen eller salget eller ikke var den seneste beboer på tidspunktet for udlejningen eller salget, er kun ét salg af et sådant enfamiliehus inden for en periode på 24 måneder fritaget.
• Boligenheder eller værelser i en bygning med fire eller færre enheder, forudsat at ejeren af bygningen bebor en af enhederne som sin bolig
• En bolig, der ejes eller drives af en religiøs organisation eller af en nonprofitorganisation, der ejes eller kontrolleres af en religiøs organisation, som begrænser eller giver fortrinsret ved salg, udlejning eller beboelse til personer af samme religion, forudsat at medlemskab af religionen ikke er begrænset på grund af race, hudfarve eller national oprindelse.
• Lovernatning, der ejes eller drives af en privat klub som en del af dens primære formål og ikke drives med et kommercielt formål. Klubbens medlemmer kan gives fortrinsret, eller beboelsen kan begrænses til medlemmer, forudsat at klubmedlemskabet er åbent for alle uden hensyn til race, hudfarve, religion osv.

Læs loven: 42 United States Code § 3603, 3604, 3607

Håndhævelsesbestemmelser og sanktioner for overtrædelse af loven

Statslovgivning

Maryland Commission on Civil Rights har ansvaret for at håndhæve lovgivningen om forskelsbehandling. Kommissionen undersøger beskyldninger om boligdiskrimination og forsøger at løse problemet. Oplysninger om indgivelse af en klage og om undersøgelsesprocessen findes på Kommissionens websted.

Opfer for boligdiskrimination kan også anlægge sag ved den relevante delstatsdomstol.

Læs loven: Md. Code, State Government, § 20-702

Føderal lov

HUD Administrative klager

En person, der mener, at han/hun har været udsat for boligdiskrimination, kan indgive en skriftlig klage til ministeren for Department of Housing and Urban Development (HUD) inden for et år efter, at den diskriminerende handling fandt sted. Ministeren skal oplyse klageren om valget af fora til løsning af tvisten, og hvis staten eller den lokale jurisdiktion har et offentligt organ, der er certificeret til at behandle sådanne klager, skal ministeren henvise klagen til dette organ.

Ministeren vil forsøge at mægle i tvisten og nå frem til en forligsaftale med parterne. Om nødvendigt kan sekretæren anmode statsadvokaten om at søge midlertidig afhjælpning ved hjælp af en retssag. Under visse betingelser kan enten den forurettede part eller den sagsøgte vælge at få tvisten behandlet af en administrativ dommer eller ved en forbundsdomstol. En administrativ dommer, der finder, at en sagsøgte har begået en diskriminerende handling i forbindelse med boliger, kan pålægge en civil bøde på op til 10 000 USD for en første overtrædelse, op til 25 000 USD for en anden overtrædelse inden for en periode på fem år og op til 50 000 USD for en tredje overtrædelse inden for en periode på syv år. Hvis tvisten indbringes for en føderal domstol, vil statsadvokaten føre sagen på vegne af den forurettede person. Den forurettede kan tilslutte sig søgsmålet og kan tildeles rimelige advokatomkostninger.

Private søgsmål

En person, der mener, at han/hun har været offer for boligdiskrimination, kan anlægge et civilt søgsmål ved United States District Court eller State Court inden for to år efter, at den diskriminerende handling fandt sted eller ophørte, eller efter at en forligsaftale blev brudt, alt efter hvad der sker sidst, selv om der var indgivet en klage til HUD, forudsat at en administrativ dommer endnu ikke har påbegyndt en høring. En føderal dommer kan tildele enhver form for erstatning, herunder tildeling af faktiske og straffende skader, advokathonorarer og midlertidige eller permanente påbud.

Den amerikanske justitsminister kan gribe ind i private retssager, der anses for at være af almen offentlig betydning.

Sager i “Pattern or Practice”-sager

Den amerikanske justitsminister kan gribe ind i private retssager, der anses for at være af almen offentlig betydning.

Den amerikanske justitsminister kan gribe ind i private retssager, der anses for at være af almen offentlig betydning.

Attorney General kan anlægge en civil retssag ved enhver føderal distriktsdomstol, hvis han/hun har rimelig grund til at tro, at en person har været involveret i et “mønster eller en praksis” af boligdiskrimination.

I enhver sag anlagt af Attorney General, enten på hans/hendes eget initiativ eller efter henvisning fra Secretary of HUD, kan dommeren tildele enhver form for erstatning, der er passende: et midlertidigt eller permanent påbud eller anden kendelse, rimelige advokatsalærer og omkostninger, erstatning i penge til enhver forurettet person og “for at hævde den offentlige interesse”, en civil bøde på op til 50.000 dollars for den første overtrædelse og op til 100.000 dollars for enhver efterfølgende overtrædelse.

Læs loven: 42 United States Code § 3613, 3614