Lois contre la discrimination en matière de logement

Sujets de cette page:

• Droit fédéral
• Droit étatique
• Qu’est-ce qui est interdit ?
• Dispositions spéciales pour les personnes handicapées
• Discrimination contre les familles avec enfants
• Exemptions à la loi sur le logement équitable
• Dispositions d’application et sanctions pour les violations de la loi

Loi fédérale

La loi fédérale interdit la discrimination dans la location, vente, la publicité et le financement de logements sur la base de votre race, couleur, religion, sexe, origine nationale, statut familial, c’est-à-dire….e., grossesse ou garde d’un enfant de moins de 18 ans ou handicap. Le Maryland et nombre de ses juridictions locales ont au moins des lois similaires, ainsi que des protections supplémentaires.

La politique nationale contre la discrimination en matière de logement est définie dans la loi fédérale Fair Housing Act de 1968. En outre, il existe des dispositions dans la loi sur les droits civils de 1866 que la Cour suprême des États-Unis a interprétées comme interdisant « toute discrimination raciale, privée comme publique, dans la vente ou la location de biens. » Contrairement à la loi de 1968, la loi de 1866 ne contient aucune exception et aucune limite au montant des dommages et intérêts qui peuvent être accordés à un plaignant.

Qui est protégé ?

La loi fédérale sur le logement équitable est contenue dans le titre VIII de la loi sur les droits civils de 1968. Elle a été modifiée en 1974 et à nouveau en 1978. La loi sur le logement équitable interdit la discrimination en matière de logement à l’encontre d’une personne qui fait partie de l’un des sept groupes suivants . Toute personne traitée injustement en raison de : la race, la couleur, la religion, l’origine nationale, le sexe, les familles avec enfants et les personnes handicapées. Ces sept groupes sont considérés comme des « classes protégées » en vertu de la loi et de ses amendements. « Les classes protégées » désignent les catégories de discrimination qui sont couvertes par la loi.

Lisez la loi : Le Fair Housing Act de 1968 (42 USC 3601, et seq.)

La loi de l’État

Les tribunaux ont dit que la loi du Maryland est « substantiellement équivalente » à la loi fédérale. À deux égards importants, le Maryland offre une plus grande protection. Premièrement, le Maryland élargit les classes protégées de la loi fédérale. Vous ne pouvez pas être discriminé en raison de votre état civil, de votre identification sexuelle, de votre orientation sexuelle ou de votre source de revenus.

L’état civil est défini comme « l’état d’être célibataire, marié, séparé, divorcé ou veuf. » « L’orientation sexuelle » désigne l’identification d’un individu à l’homosexualité masculine ou féminine, à l’hétérosexualité ou à la bisexualité. L’identité de genre est définie comme l’identité, l’apparence, l’expression ou le comportement liés au genre d’une personne, indépendamment du sexe qui lui a été assigné à la naissance. En outre, il existe une limite à l’exemption pour les chambres ou les unités d’un logement dans lequel le propriétaire occupe une unité en tant que résidence principale. Dans le Maryland, ces propriétaires peuvent refuser une personne en raison de son sexe, de son orientation sexuelle, de son identité de genre ou de son statut marital. Cependant, ils ne peuvent pas discriminer une personne en raison de sa race, de sa couleur, de sa religion, de sa situation familiale, de son origine nationale, de son handicap ou de sa source de revenus.

Lisez la loi : Md. Code, State Government, § 20-101, 20-704, 20-705

Les juridictions locales (comme les comtés ou les villes) protègent également tous les groupes couverts par la loi fédérale et étatique et incluent souvent des catégories supplémentaires telles que l’âge (dans la ville de Baltimore, 18 ans ou plus), la préférence sexuelle, la profession et la source de revenu. Voir les articles de loi locaux.

Qu’est-ce qui est interdit ?

Le Fair Housing Act rend illégal de commettre l’un des actes suivants contre une personne qui fait partie de l’un des groupes protégés par la loi.

• Vente ou location de biens immobiliers résidentiels – Refuser de vendre, de louer ou de rendre indisponible ou de refuser tout logement ; faire preuve de discrimination dans les conditions de vente ou de location d’un logement ou dans la fourniture de services ou d’installations. (Les logements unisexes sont autorisés, à titre d’exception à cette interdiction, dans les situations où il y a partage des espaces de vie) ; ou indiquer qu’un logement n’est pas disponible alors qu’en fait, il l’est.
• Publicité Immobilier résidentiel – Faire, imprimer, publier ou faire faire, imprimer ou publier, un avis, une déclaration ou une publicité relative à la vente ou à la location d’un logement qui indique une préférence, une limitation ou une discrimination.
• Block Busting – Persuader ou tenter de persuader, à des fins lucratives, une personne de vendre ou de louer un logement en faisant des représentations sur l’entrée actuelle ou future dans le quartier d’une ou plusieurs personnes appartenant à une classe protégée.
• Prêts et autres aides financières – Discriminer dans la réalisation ou l’achat de prêts ou la fourniture d’autres aides financières.
• Services de courtage et d’évaluation – Discriminer dans le courtage ou l’évaluation de biens immobiliers résidentiels.
• Participation à des organisations immobilières – Refuser l’accès à, ou établir des conditions différentes pour, l’adhésion ou la participation à tout service d’inscription multiple, à toute organisation de courtiers immobiliers ou à tout autre service, organisation ou installation liés à l’activité de vente ou de location de logements.
• Intimidation, coercition et menaces – Intimider, contraindre, menacer ou interférer avec une personne appartenant à l’une des classes protégées dans la jouissance des droits conférés par le Fair Housing Act.

Dispositions spéciales pour les personnes handicapées

Définition du handicap

La loi sur le logement équitable définit le handicap comme une déficience physique ou mentale qui limite considérablement une ou plusieurs des « principales activités de la vie » d’une personne, un enregistrement de cette déficience ou le fait d’être considéré comme ayant une telle déficience. La loi protège à la fois la personne handicapée et la personne qui vit avec elle ou qui a l’intention de vivre avec elle. Elle exclut les personnes qui utilisent illégalement des drogues et d’autres substances contrôlées ou qui en sont dépendantes.
Protections spéciales – En plus d’offrir aux personnes handicapées toutes les protections contre la discrimination en matière de logement qui sont offertes aux membres des six autres classes protégées, les dispositions suivantes du Fair Housing Act offrent une protection supplémentaire importante.

Lisez la loi : 42 United States Code § 3602

L’interdiction de discrimination dans les conditions de vente ou de location, interdit à un propriétaire de poser à une personne handicapée des questions qui ne seraient pas posées à tout autre candidat. Un propriétaire ne peut pas, par exemple, s’enquérir de la nature ou de la gravité du handicap d’une personne ou demander si cette personne est capable de vivre seule.

Accommodements raisonnables

Il est illégal de refuser d’apporter aux règles, politiques, pratiques et services les changements raisonnables qui peuvent être nécessaires pour offrir à une personne handicapée une chance égale de jouir et d’utiliser un logement. Ces « aménagements raisonnables » comprennent des choses telles que faire une exception à une politique « pas d’animaux » pour une personne qui a besoin d’un animal d’assistance et fournir une place de stationnement réservée et désignée pour une personne à mobilité réduite.
Modifications raisonnables – Il est illégal de refuser de permettre à une personne handicapée d’apporter, à ses propres frais, les modifications raisonnables aux locaux qui peuvent être nécessaires pour permettre l’utilisation et la jouissance des locaux. « Les modifications raisonnables » comprennent des choses telles que l’installation de barres d’appui pour faciliter l’utilisation des salles de bain ou l’élargissement d’une porte pour accueillir un fauteuil roulant.

Lisez la loi : 42 United States Code § 3604

Accessibilité totale des « nouveaux » logements multifamiliaux

Les logements multifamiliaux construits pour une première occupation après le 13 mars 1991 (c’est-à-dire les bâtiments composés de 4 unités ou plus) doivent être totalement accessibles aux personnes handicapées. Si un bâtiment possède un ascenseur, toutes les unités doivent être accessibles ; s’il n’y a pas d’ascenseur, seules les unités du « rez-de-chaussée » doivent être accessibles. « Accessible » signifie : 1) Il doit y avoir une entrée de bâtiment accessible sur un itinéraire accessible ; 2) Les zones publiques et d’utilisation commune doivent être facilement accessibles et utilisables par les personnes handicapées ; 3) Toutes les portes intérieures doivent être suffisamment larges pour accueillir un fauteuil roulant ; 4) Il doit y avoir un itinéraire accessible dans et à travers le logement ; 5) Les interrupteurs d’éclairage, les prises électriques, les thermostats et autres commandes environnementales doivent être accessibles ; 6) Les murs des salles de bains doivent être renforcés pour permettre l’installation ultérieure de barres d’appui ; et 7) Les cuisines et les salles de bains doivent avoir suffisamment d’espace pour permettre de manœuvrer en fauteuil roulant.

Lisez la loi : 42 United States Code 3604(F)

Discrimination à l’encontre des familles avec enfants

Définition du « statut familial » – Tel qu’utilisé dans la loi sur le logement équitable, le terme « statut familial » (souvent appelé « familles avec enfants ») fait référence à un parent ou à une autre personne ayant la garde légale d’un ou de plusieurs individus âgés de moins de 18 ans. Il fait également référence à une personne enceinte ou en passe d’obtenir la garde légale d’un enfant mineur.

Les familles avec enfants bénéficient, en vertu de la loi, de la même protection contre la discrimination en matière de logement que les autres groupes protégés par la loi. Dans deux cas seulement, la loi autorise, à titre d’exception, la discrimination à l’encontre des familles avec enfants. Ces deux exceptions concernent les logements dits pour personnes âgées. Les logements destinés et occupés uniquement par des personnes âgées de 62 ans ou plus et les logements dans lesquels 80 % des unités sont destinées et occupées par au moins une personne âgée de 55 ans ou plus n’ont pas besoin de se conformer aux dispositions de la loi relatives au statut familial.

La discrimination à l’égard des familles avec enfants se manifeste de nombreuses manières, dont les plus courantes sont la publicité (par exemple, les indications selon lesquelles les locations sont destinées à « aucun enfant » ou « adultes seulement »), les normes d’occupation restrictives qui limitent de manière déraisonnable le nombre d’enfants pouvant occuper un espace donné, et le pilotage des familles avec enfants vers des bâtiments ou parties de bâtiments séparés.

Exemptions à la loi sur le logement équitable

Les quatre exemptions à la loi sur le logement équitable sont :

• Une maison unifamiliale vendue ou louée par le propriétaire, à condition que le propriétaire ne possède pas plus de trois maisons unifamiliales de ce type à la fois et à condition également que la vente ou la location ne fasse pas l’objet d’une publicité discriminatoire et se fasse sans les services d’un agent immobilier, d’un courtier ou d’un vendeur. Si le vendeur ne vit pas dans la maison au moment de la location ou de la vente, ou n’en était pas le résident le plus récent au moment de la location ou de la vente, une seule vente d’une telle maison unifamiliale au cours de toute période de 24 mois est exemptée.
• Les unités d’habitation ou les chambres dans un immeuble de quatre unités ou moins, à condition que le propriétaire de l’immeuble occupe l’une des unités comme sa résidence
• Une habitation possédée ou exploitée par une organisation religieuse, ou par une organisation à but non lucratif possédée ou contrôlée par une organisation religieuse qui limite ou donne la préférence dans la vente, la location ou l’occupation aux personnes de la même religion, à condition que l’appartenance à la religion ne soit pas restreinte sur la base de la race, de la couleur ou de l’origine nationale.
• L’hébergement détenu ou exploité par un club privé comme un accessoire de son objectif principal et non exploité à des fins commerciales. Les membres du club peuvent bénéficier d’une préférence ou l’occupation peut être limitée aux membres, à condition que l’adhésion au club soit ouverte à tous sans considération de race, de couleur, de religion, etc.

Lire la loi : 42 United States Code § 3603, 3604, 3607

Dispositions d’application et pénalités pour les violations de la loi

Loi de l’État

La Commission des droits civils du Maryland a la responsabilité de faire appliquer les lois sur la discrimination. La Commission enquête sur les allégations de discrimination en matière de logement et tente de résoudre le problème. Des informations sur le dépôt d’une plainte et le processus d’enquête sont disponibles sur le site web de la Commission.

Les victimes de discrimination en matière de logement peuvent également déposer une plainte auprès du tribunal d’État approprié.

Lisez la loi : Md. Code, State Government, § 20-702

Loi fédérale

Plaintes administratives du HUD

Une personne qui pense avoir été victime de discrimination en matière de logement peut déposer une plainte écrite auprès du Secrétaire du Département du logement et du développement urbain (HUD) dans l’année qui suit l’acte discriminatoire. Le Secrétaire doit informer le plaignant du choix des forums pour résoudre le litige et si l’État ou la juridiction locale dispose d’une agence publique certifiée pour traiter de telles plaintes, le Secrétaire doit renvoyer la plainte à cette agence.

Le Secrétaire essaiera de faire une médiation et de parvenir à un accord de conciliation avec les parties. Si nécessaire, le Secrétaire peut demander à l’Attorney General de rechercher une solution temporaire par le biais d’une action en justice. Dans certaines conditions, la partie lésée ou le défendeur peuvent choisir de faire entendre le litige par un juge administratif ou par la cour fédérale. Un juge administratif qui constate qu’un défendeur a commis un acte de discrimination en matière de logement peut imposer une amende civile allant jusqu’à 10 000 dollars pour une première infraction, jusqu’à 25 000 dollars pour une deuxième infraction dans une période de cinq ans et jusqu’à 50 000 dollars pour une troisième infraction dans une période de sept ans. Si le litige est porté devant un tribunal fédéral, l’Attorney General maintiendra l’action au nom de la personne lésée. La personne lésée peut se joindre à l’action et peut se voir attribuer des honoraires d’avocat raisonnables.

Private Lawsuits

Une personne qui pense avoir été victime de discrimination en matière de logement peut déposer une action civile devant le tribunal de district des États-Unis ou le tribunal d’État dans les deux ans suivant l’acte discriminatoire ou sa fin, ou après la rupture d’un accord de conciliation, selon la dernière éventualité, même si une plainte avait été déposée auprès du HUD, à condition qu’un juge administratif n’ait pas encore commencé une audience. Un juge fédéral peut accorder toute réparation nécessaire, y compris l’attribution de dommages-intérêts réels et punitifs, les honoraires d’avocat et les injonctions temporaires ou permanentes.

Le procureur général des États-Unis peut intervenir dans les poursuites privées déterminées comme étant d’importance publique générale.

Les poursuites dans les cas de « modèle ou de pratique »

Le procureur général des États-Unis. Attorney General peut engager une action civile dans n’importe quel tribunal de district fédéral s’il a des motifs raisonnables de croire qu’une personne s’est engagée dans un « modèle ou une pratique » de discrimination en matière de logement.

Dans toute action intentée par l’Attorney General, que ce soit de sa propre initiative ou sur renvoi du secrétaire du HUD, le juge peut accorder toute réparation appropriée : une injonction temporaire ou permanente ou toute autre ordonnance, des frais d’avocat et des coûts raisonnables, des dommages pécuniaires à toute personne lésée et « pour défendre l’intérêt public », une amende civile allant jusqu’à 50 000 $ pour la première violation et jusqu’à 100 000 $ pour toute violation ultérieure.

Lire la loi : 42 United States Code § 3613, 3614