Gesetze gegen Diskriminierung im Wohnungswesen

Themen auf dieser Seite:

• Bundesrecht
• Landesrecht
• Was ist verboten?
• Besondere Bestimmungen für Menschen mit Behinderungen
• Diskriminierung von Familien mit Kindern
• Ausnahmen zum Fair Housing Act
• Durchsetzungsbestimmungen und Strafen für Verstöße gegen das Gesetz

Bundesgesetz

Das Bundesgesetz verbietet Diskriminierung bei der Vermietung, Verkauf, Werbung und Finanzierung von Wohnraum auf der Grundlage von Rasse, Hautfarbe, Religion, Geschlecht, nationaler Herkunft, Familienstand, d. h.e., Schwangerschaft oder Sorgerecht für ein Kind unter 18 Jahren oder Behinderung. Maryland und viele seiner lokalen Gerichtsbarkeiten haben zumindest ähnliche Gesetze sowie zusätzliche Schutzmaßnahmen.

Die nationale Politik gegen Diskriminierung im Wohnungswesen ist im bundesweiten Fair Housing Act von 1968 festgelegt. Darüber hinaus gibt es Bestimmungen im Bürgerrechtsgesetz von 1866, die der Oberste Gerichtshof der Vereinigten Staaten dahingehend ausgelegt hat, dass sie „jegliche Rassendiskriminierung, sowohl im privaten als auch im öffentlichen Bereich, beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien“ verbieten. Im Gegensatz zum Gesetz von 1968 enthält das Gesetz von 1866 keine Ausnahmen und keine Begrenzung der Höhe des Schadensersatzes, der einem Kläger zugesprochen werden kann.

Wer ist geschützt?

Das Bundesgesetz über fairen Wohnraum ist in Titel VIII des Bürgerrechtsgesetzes von 1968 enthalten. Er wurde 1974 und 1978 erneut geändert. Der Fair Housing Act verbietet die Diskriminierung von Personen, die unter eine der folgenden sieben Gruppen fallen. Jede Person, die aufgrund von Rasse, Hautfarbe, Religion, nationaler Herkunft, Geschlecht, Familien mit Kindern und Menschen mit Behinderungen (Handicap) ungerecht behandelt wird. Diese sieben Gruppen gelten als „geschützte Gruppen“ im Sinne des Gesetzes und seiner Änderungen. „Geschützte Klassen“ sind die Kategorien von Diskriminierungen, die durch das Gesetz abgedeckt sind.

Lesen Sie das Gesetz: The Fair Housing Act of 1968 (42 USC 3601, et seq.)

State Law

Die Gerichte haben festgestellt, dass das Gesetz von Maryland dem Bundesgesetz „im Wesentlichen gleichwertig“ ist. In zwei wichtigen Aspekten bietet Maryland mehr Schutz. Erstens erweitert Maryland die geschützten Gruppen des Bundesgesetzes. Man darf nicht aufgrund des Familienstands, der Geschlechtsidentität, der sexuellen Ausrichtung oder der Einkommensquelle diskriminiert werden.

Der Familienstand wird definiert als „der Zustand, ledig, verheiratet, getrennt lebend, geschieden oder verwitwet zu sein“. „Sexuelle Orientierung“ bedeutet die Identifizierung einer Person als männlich oder weiblich, homosexuell, heterosexuell oder bisexuell. Die Geschlechtsidentität ist definiert als die geschlechtsbezogene Identität, das Aussehen, der Ausdruck oder das Verhalten einer Person, unabhängig von dem ihr bei der Geburt zugewiesenen Geschlecht. Darüber hinaus gibt es eine Beschränkung der Befreiung für Räume oder Einheiten in einer Wohnung, in der der Eigentümer eine Einheit als Hauptwohnsitz bewohnt. In Maryland können diese Eigentümer eine Person aufgrund ihres Geschlechts, ihrer sexuellen Orientierung, ihrer Geschlechtsidentität oder ihres Familienstands ablehnen. Sie dürfen jedoch niemanden aufgrund seiner Rasse, Hautfarbe, Religion, seines Familienstands, seiner nationalen Herkunft, einer Behinderung oder seiner Einkommensquelle diskriminieren.

Lesen Sie das Gesetz: Md. Code, State Government, § 20-101, 20-704, 20-705

Lokale Gerichtsbarkeiten (z. B. Landkreise oder Städte) schützen ebenfalls alle Gruppen, die durch Bundes- und Landesgesetze abgedeckt sind, und nehmen oft zusätzliche Kategorien wie Alter (in Baltimore City 18 Jahre oder älter), sexuelle Präferenz, Beruf und Einkommensquelle auf. Siehe lokale Gesetzesartikel.

Was ist verboten?

Das Gesetz über fairen Wohnraum (Fair Housing Act) macht es ungesetzlich, eine der folgenden Handlungen gegen eine Person zu begehen, die zu einer der durch das Gesetz geschützten Gruppen gehört.

• Verkauf oder Vermietung von Wohnimmobilien – Weigern Sie sich, eine Wohnung zu verkaufen, zu vermieten oder anderweitig unzugänglich zu machen oder zu verweigern; diskriminieren Sie bei den Bedingungen des Verkaufs oder der Vermietung einer Wohnung oder bei der Bereitstellung von Dienstleistungen oder Einrichtungen. (Eingeschlechtliche Wohnungen sind als Ausnahme von diesem Verbot erlaubt, wenn es sich um gemeinsam genutzte Wohnbereiche handelt.); oder angeben, dass Wohnraum nicht zur Verfügung steht, wenn dies tatsächlich der Fall ist.
• Werbung für Wohnimmobilien – Einen Hinweis, eine Erklärung oder eine Werbung in Bezug auf den Verkauf oder die Vermietung von Wohnraum machen, drucken, veröffentlichen oder veröffentlichen lassen, die eine Bevorzugung, Einschränkung oder Diskriminierung erkennen lässt.
• Block Busting – Eine Person mit Gewinnabsicht zum Verkauf oder zur Vermietung einer Wohnung überreden oder zu überreden versuchen, indem sie Darstellungen über den gegenwärtigen oder zukünftigen Eintritt einer oder mehrerer Personen einer geschützten Klasse in die Nachbarschaft macht.
• Darlehen und andere finanzielle Unterstützung – Bei der Gewährung oder dem Erwerb von Darlehen oder der Bereitstellung anderer finanzieller Unterstützung diskriminieren.
• Makler- und Schätzungsdienste – Bei der Vermittlung oder Schätzung von Wohnimmobilien diskriminieren.
• Teilnahme an Immobilienorganisationen – Verweigerung des Zugangs zu oder Festlegung unterschiedlicher Bedingungen für die Mitgliedschaft oder Teilnahme an einem Multiple Listing Service, einer Immobilienmaklerorganisation oder einer anderen Dienstleistung, Organisation oder Einrichtung im Zusammenhang mit dem Verkauf oder der Vermietung von Wohnungen.
• Einschüchterung, Nötigung und Bedrohung – Einschüchterung, Nötigung, Bedrohung oder Beeinträchtigung einer Person, die einer der geschützten Klassen angehört, bei der Wahrnehmung der durch das Gesetz über fairen Wohnraum verliehenen Rechte.

Sonderbestimmungen für Menschen mit Behinderungen

Definition des Begriffs „Behinderung“

Das Gesetz über faires Wohnen definiert Behinderung als eine körperliche oder geistige Beeinträchtigung, die eine oder mehrere „wichtige Lebensaktivitäten“ einer Person erheblich einschränkt, als eine nachgewiesene Beeinträchtigung oder als eine solche angesehen zu werden. Das Gesetz schützt sowohl die Person mit einer Behinderung als auch eine Person, die mit dieser Person zusammenlebt oder zusammenzuleben beabsichtigt. Ausgenommen sind Personen, die illegal Drogen oder andere kontrollierte Substanzen konsumieren oder von ihnen abhängig sind.
Besonderer Schutz – Zusätzlich zum Schutz von Menschen mit Behinderungen vor Diskriminierung im Wohnungswesen, der auch den Mitgliedern der anderen sechs geschützten Gruppen gewährt wird, bieten die folgenden Bestimmungen des Fair Housing Act einen wichtigen zusätzlichen Schutz.

Lesen Sie das Gesetz: 42 United States Code § 3602

Das Verbot der Diskriminierung bei den Verkaufs- und Mietbedingungen verbietet es einem Vermieter, einer Person mit einer Behinderung andere Fragen zu stellen als jedem anderen Bewerber. Ein Vermieter darf sich zum Beispiel nicht nach der Art oder Schwere der Behinderung einer Person erkundigen oder fragen, ob diese Person in der Lage ist, allein zu leben.

Angemessene Vorkehrungen

Es ist rechtswidrig, sich zu weigern, angemessene Änderungen an Regeln, Richtlinien, Praktiken und Dienstleistungen vorzunehmen, die notwendig sind, um einer Person mit einer Behinderung die gleichen Möglichkeiten zu bieten, eine Wohnung zu nutzen. Zu diesen „angemessenen Vorkehrungen“ gehören z. B. Ausnahmen vom Haustierverbot für eine Person, die ein Diensttier benötigt, und die Bereitstellung eines reservierten Parkplatzes für eine Person mit einer Mobilitätsbehinderung.
Angemessene Änderungen – Es ist rechtswidrig, einer Person mit einer Behinderung zu verweigern, auf eigene Kosten angemessene Änderungen an den Räumlichkeiten vorzunehmen, die für die Nutzung und den Genuss der Räumlichkeiten erforderlich sind. „Angemessene Änderungen“ sind z. B. die Anbringung von Haltegriffen, um die Benutzung von Toiletten zu erleichtern, oder die Verbreiterung einer Türöffnung, um einen Rollstuhl unterzubringen.

Lesen Sie das Gesetz: 42 United States Code § 3604

Vollständige Zugänglichkeit von „neuen“ Mehrfamilienhäusern

Mehrfamilienhäuser, die nach dem 13. März 1991 für den Erstbezug gebaut wurden (d. h. Gebäude mit 4 oder mehr Einheiten), müssen für Menschen mit Behinderungen vollständig zugänglich sein. Verfügt ein Gebäude über einen Aufzug, müssen alle Einheiten zugänglich sein; gibt es keinen Aufzug, müssen nur die Einheiten im „Erdgeschoss“ zugänglich sein. „Zugänglich“ bedeutet: 1) Es muss einen zugänglichen Gebäudeeingang an einem zugänglichen Weg geben; 2) Öffentliche und gemeinschaftlich genutzte Bereiche müssen für Menschen mit Behinderungen leicht zugänglich und nutzbar sein; 3) Alle Innentüren müssen breit genug sein, um einen Rollstuhl aufzunehmen; 4) Es muss einen zugänglichen Weg in und durch die Wohnung geben; 5) Lichtschalter, Steckdosen, Thermostate und andere Umgebungssteuerungen müssen zugänglich sein; 6) Badezimmerwände müssen verstärkt sein, um die spätere Installation von Haltegriffen zu ermöglichen; und 7) Küchen und Badezimmer müssen genügend Platz haben, um das Manövrieren mit einem Rollstuhl zu ermöglichen.

Lesen Sie das Gesetz: 42 United States Code 3604(F)

Diskriminierung von Familien mit Kindern

Definition des „Familienstandes“ – Wie im Fair Housing Act verwendet, bezieht sich der Begriff „Familienstand“ (oft als „Familien mit Kindern“ bezeichnet) auf einen Elternteil oder eine andere Person, die das Sorgerecht für eine oder mehrere Personen unter 18 Jahren hat. Er bezieht sich auch auf eine Person, die schwanger ist oder gerade das Sorgerecht für ein minderjähriges Kind erhält.

Familien mit Kindern genießen nach dem Gesetz den gleichen Schutz vor Diskriminierung im Wohnungswesen wie andere durch das Gesetz geschützte Gruppen. Nur in zwei Fällen lässt das Gesetz ausnahmsweise eine Diskriminierung von Familien mit Kindern zu. Beide Ausnahmen beziehen sich auf so genannte Wohnungen für ältere Menschen. Wohnungen, die ausschließlich für Personen ab 62 Jahren bestimmt sind und von diesen bewohnt werden, und Wohnungen, in denen 80 Prozent der Einheiten für mindestens eine Person ab 55 Jahren bestimmt sind und von dieser bewohnt werden, müssen nicht den Bestimmungen des Gesetzes über den Familienstand entsprechen.

Diskriminierung von Familien mit Kindern äußert sich auf vielerlei Weise, am häufigsten in der Werbung (z. B. durch Hinweise, dass die Mieten für „keine Kinder“ oder „nur für Erwachsene“ bestimmt sind), in restriktiven Belegungsstandards, die die Anzahl der Kinder, die einen bestimmten Raum bewohnen dürfen, unangemessen begrenzen, und in der Lenkung von Familien mit Kindern in getrennte Gebäude oder Gebäudeteile.

Ausnahmen vom Fair Housing Act

Die vier Ausnahmen vom Fair Housing Act sind:

• Ein Einfamilienhaus, das vom Eigentümer verkauft oder vermietet wird, vorausgesetzt, der Eigentümer besitzt nicht mehr als drei solcher Einfamilienhäuser gleichzeitig und vorausgesetzt, der Verkauf oder die Vermietung wird nicht in diskriminierender Weise beworben und erfolgt ohne die Dienste eines Immobilienmaklers oder Verkäufers. Wohnt der Verkäufer zum Zeitpunkt der Vermietung oder des Verkaufs nicht in dem Haus oder war er zum Zeitpunkt der Vermietung oder des Verkaufs nicht der letzte Bewohner, so ist nur ein Verkauf eines solchen Einfamilienhauses innerhalb eines Zeitraums von 24 Monaten von der Steuer befreit.
• Wohneinheiten oder Zimmer in einem Gebäude mit vier oder weniger Einheiten, vorausgesetzt, der Eigentümer des Gebäudes bewohnt eine der Einheiten als seinen Wohnsitz
• Eine Wohnung, die einer religiösen Organisation gehört oder von ihr betrieben wird, oder von einer gemeinnützigen Organisation, die einer religiösen Organisation gehört oder von ihr kontrolliert wird, die den Verkauf, die Vermietung oder die Belegung auf Personen derselben Religion beschränkt oder ihnen den Vorzug gibt, vorausgesetzt, die Zugehörigkeit zu der Religion ist nicht aufgrund von Rasse, Hautfarbe oder nationaler Herkunft eingeschränkt.
• Unterkünfte, die sich im Besitz eines privaten Clubs befinden oder von diesem als Teil seines Hauptzwecks betrieben werden und nicht zu kommerziellen Zwecken betrieben werden. Clubmitglieder können bevorzugt werden, oder die Belegung kann auf Mitglieder beschränkt werden, vorausgesetzt, die Clubmitgliedschaft steht allen offen, ohne Rücksicht auf Rasse, Hautfarbe, Religion usw.

Lesen Sie das Gesetz: 42 United States Code § 3603, 3604, 3607

Durchsetzungsbestimmungen und Strafen bei Gesetzesverstößen

Staatsrecht

Die Maryland Commission on Civil Rights ist für die Durchsetzung der Diskriminierungsgesetze zuständig. Die Kommission untersucht Vorwürfe der Diskriminierung im Wohnungswesen und versucht, das Problem zu lösen. Informationen über die Einreichung einer Beschwerde und das Ermittlungsverfahren sind auf der Website der Kommission zu finden.

Opfer von Diskriminierung im Wohnungswesen können auch eine Klage beim zuständigen staatlichen Gericht einreichen.

Lesen Sie das Gesetz: Md. Code, State Government, § 20-702

Bundesrecht

HUD Administrative Complaints

Eine Person, die glaubt, Opfer einer Diskriminierung im Wohnungswesen geworden zu sein, kann innerhalb eines Jahres nach Auftreten der diskriminierenden Handlung eine schriftliche Beschwerde beim Sekretär des Department of Housing and Urban Development (HUD) einreichen. Der Sekretär muss den Beschwerdeführer über die Wahl der Foren zur Beilegung der Streitigkeit informieren, und wenn der Staat oder die örtliche Gerichtsbarkeit über eine öffentliche Stelle verfügt, die für die Bearbeitung solcher Beschwerden zugelassen ist, muss der Sekretär die Beschwerde an diese Stelle weiterleiten.

Der Sekretär wird versuchen, den Streit zu schlichten und eine Schlichtungsvereinbarung mit den Parteien zu erzielen. Falls erforderlich, kann der Sekretär den Generalstaatsanwalt ersuchen, vorläufigen Rechtsschutz durch ein Gerichtsverfahren zu erwirken. Unter bestimmten Bedingungen kann entweder die geschädigte Partei oder die beklagte Partei den Streitfall vor einen Verwaltungsrichter oder ein Bundesgericht bringen. Ein Verwaltungsrichter, der feststellt, dass ein Beklagter eine diskriminierende Handlung im Bereich des Wohnungswesens begangen hat, kann eine zivilrechtliche Strafe von bis zu 10.000 US-Dollar für einen ersten Verstoß, bis zu 25.000 US-Dollar für einen zweiten Verstoß innerhalb von fünf Jahren und bis zu 50.000 US-Dollar für einen dritten Verstoß innerhalb von sieben Jahren verhängen. Wird der Rechtsstreit vor einem Bundesgericht ausgetragen, führt der Generalstaatsanwalt die Klage im Namen der geschädigten Person. Die geschädigte Person kann sich der Klage anschließen und ihr können angemessene Anwaltskosten zuerkannt werden.

Privatklagen

Eine Person, die glaubt, Opfer einer Diskriminierung im Wohnungswesen geworden zu sein, kann innerhalb von zwei Jahren, nachdem die diskriminierende Handlung stattgefunden hat oder beendet wurde, oder nachdem eine Schlichtungsvereinbarung gebrochen wurde, je nachdem, was zuletzt eintritt, eine Zivilklage beim United States District Court oder State Court einreichen, auch wenn eine Beschwerde beim HUD eingereicht wurde, vorausgesetzt, dass ein Verwaltungsrichter noch keine Anhörung eingeleitet hat. Ein Bundesrichter kann alle erforderlichen Rechtsbehelfe gewähren, einschließlich der Zuerkennung von tatsächlichem Schadenersatz und Strafschadenersatz, Anwaltsgebühren und einstweiligen oder dauerhaften Verfügungen.

Der Generalstaatsanwalt der Vereinigten Staaten kann privaten Rechtsstreitigkeiten beitreten, die von allgemeiner öffentlicher Bedeutung sind.

Klagen in „Muster- oder Praxisfällen“

Der Generalstaatsanwalt der Vereinigten Staaten kann eine Zivilklage einleiten. Generalstaatsanwalt kann bei jedem Bundesbezirksgericht eine Zivilklage einreichen, wenn er begründeten Anlass zu der Annahme hat, dass eine Person ein „Muster oder eine Praxis“ der Diskriminierung im Wohnungswesen anwendet.

In jeder vom Generalstaatsanwalt angestrengten Klage, sei es auf eigene Initiative oder auf Verweisung durch den HUD-Sekretär, kann der Richter alle angemessenen Rechtsmittel gewähren: eine einstweilige oder dauerhafte Unterlassungsverfügung oder eine andere Anordnung, angemessene Anwaltshonorare und -kosten, Schadensersatz für jede geschädigte Person und „zur Wahrung des öffentlichen Interesses“ eine zivilrechtliche Strafe von bis zu 50.000 $ für den ersten Verstoß und bis zu 100.000 $ für jeden weiteren Verstoß.

Lesen Sie das Gesetz: 42 United States Code § 3613, 3614