De flesta stater kräver någon form av information till klienten eller den presumtiva klienten om hur du kommer att representera dem i deras fastighetstransaktion. Se till att du förstår delstatens regler och de olika sätt på vilka du kan företräda dem. Dina plikter och skyldigheter gentemot kunden kommer att variera avsevärt beroende på vilken typ av representation som du har avtalat om.
Är vi inte alla agenter?
”Fastighetsmäklare” är en allmän term som hänvisar till vårt yrke, men definierar inte alltid vår position och våra skyldigheter i en transaktion. ”Mäklare”, som är den högsta nivån av representation, kräver vissa förtroendeuppdrag, inklusive sekretess för kunden och fullständig information. Konfidentialitetskravet kvarstår även efter det att transaktionen har slutförts. Du arbetar i kundens bästa intresse, vilket innebär mest pengar för din säljares listning eller lägsta pris för din köpares.
Transaktionsmäklare, transaktionsförmedlare eller icke-agent
I de flesta delstater, om du inte uttryckligen har avtalat om ett agentförhållande med din klient, är du inte deras ”agent” med avseende på de förtroendefulla kraven. Du måste fortfarande behandla alla parter rättvist och ärligt, men är inte nödvändigtvis skyldig till sekretess eller fullständig information till din kund. Denna status har blivit alltmer utbredd i och med att ”Buyer Agency”, som företräder köparna som deras ombud, har blivit alltmer utbredd. Denna viktiga status förklaras i Dual Agency nedan.
Dual Agency in Real Estate
Dual Agency är inte möjligt, men det är en term som används i de flesta stater. Det är omöjligt att tillhandahålla sekretess OCH fullständig information till två kunder samtidigt. Termen gäller dock för att företräda både köparen och säljaren när du är i agentstatus med var och en av dem. Det kräver noggrann information till båda klienterna om att din förmåga att företräda dem på ett aggressivt sätt har förändrats. Det anses av många vara en riskfylld praxis, med möjliga intressekonflikter.
Subagency
Subagency har funnits sedan början av det organiserade utövandet av fastighetsbranschen. Det beskriver en mäklare som förmedlar en köpare till ett annat företags lista, och köparens representant arbetar på uppdrag av den listade mäklaren och säljaren och är skyldig dem förtroendeuppdrag. Det är så gott som död nästan överallt nu, eftersom det inte var bra för köparna och gjorde mäklare och säljare ställföreträdande ansvariga för köparens företrädares handlingar eller fel.
Designated Agency
Designated agency gör det möjligt för ett mäklarföretag att erbjuda ett alternativ till en dubbel agentur när både köpare och säljare företräds internt, och båda har agentavtal. Mäklaren utser en agent att vara säljarens ”agent” och en annan agent att företräda köparen. Båda behåller sin status som ”agent” och har de nödvändiga förtroendeförpliktelserna. Det krävs vissa förfaranden för att hålla respektive klienters information åtskild internt, med tillgång begränsad till lämplig agent.
Var ytterst noga med att känna till ditt mäklares representationsalternativ
Studiera lagen i din delstat när det gäller fastighetsrepresentation. Studera sedan de alternativ som din mäklare väljer att erbjuda sina kunder. Alla mäklare behöver inte erbjuda alla typer av representation. Rättsmedlen till kunden vid brott mot förtroendeuppdrag kan vara smärtsamma för agenten och mäklaren.
I början var alla ”agenter” för säljaren. Den externa företagsagent som råkade hitta en köpare för listningen arbetade helt enkelt som en underagent för den listande mäklaren och säljaren. Alla fastighetsmäklare som var inblandade i transaktionen arbetade alltså för säljaren. Man kan gissa att andra alternativ har utvecklats för att skapa mer lika villkor för köparen.
”Köparförmedling”, dvs. att erbjuda köparna agentrepresentation på högsta nivå och förtroendeuppdrag, har blivit ganska populärt i de flesta områden. Nu kan du ha ett skriftligt agentavtal med en köpare som lovar dem alla de förtroendeuppdrag som agenturen har och dina allra bästa insatser för deras räkning.
Alt detta är underbart tills du undertecknar ett agentavtal med en köpare och sedan hamnar i att skriva ett köpekontrakt för den köparen på din egen, eller ditt företags, lista där du också har skrivit under ett agentrepresentationsavtal. Nu är ditt företag plötsligt ”agent” för båda huvudmännen i transaktionen. Det är naturligtvis ett problem, eftersom du inte längre kan uppfylla kraven på att hålla all deras information hemlig och samtidigt avslöja allt du vet. Ett exempel skulle kunna vara en skilsmässasituation för säljaren/försäljarna. Om du är deras agent kommer du inte att avslöja detta, men om du var köparens agent och inte hade någon relation till säljaren skulle du ge denna information till dina köpare för att eventuellt hjälpa dem att göra en bättre affär. Om du är en dubbelagent kan du inte göra någotdera. Så du måste låta båda parter veta att din nya status har förändrat din förmåga att betjäna dem.
Under olika namn, transaktionsförmedling, facilitator, icke-agent, är alla representation utan agentens förtroendeuppdrag. De är rättvisa mot alla berörda parter men underlättar utan att vara ombud.
Från ett rent kundfokuserat och etiskt perspektiv, oavsett vilken roll eller representationsstatus du har, handlar det om att vara ärlig, rättvis och öppen i dina affärer.