Większość państw wymaga pewnej formy ujawnienia klientowi lub potencjalnemu klientowi, jak będzie reprezentować je w ich transakcji na rynku nieruchomości. Upewnij się, że rozumiesz swoje państwo zasady i różne sposoby, w jaki można być ich przedstawicielem. Twoje obowiązki i zobowiązania wobec klienta będą się znacznie różnić w oparciu o rodzaj reprezentacji, do którego masz umownie agreed.
Aren’t We All Agents?
„agent nieruchomości” jest ogólny termin odnoszący się do naszego zawodu, ale nie zawsze definiuje naszą pozycję i obowiązki w transakcji. „Agencja”, najwyższy poziom reprezentacji, wymaga pewnych obowiązków powierniczych, w tym poufności klienta i pełnego ujawnienia. Wymóg poufności trwa również po zakończeniu transakcji. Pracujesz w najlepszym interesie klienta, co oznacza najwięcej pieniędzy dla sprzedającego aukcji lub najniższą cenę dla kupującego.
Transakcja Broker, Transakcja Facilitator lub Non-agent
W większości stanów, jeśli nie zgodził się wyraźnie do relacji agencji z klientem, nie jesteś ich „agent” w odniesieniu do wymagań powierniczych. Nadal byłbyś zobowiązany do traktowania wszystkich stron sprawiedliwie i uczciwie, ale niekoniecznie byłbyś winien poufności, ani pełnego ujawnienia klientowi. Status ten stał się szerzej wykorzystywany wraz z ekspansją „Agencji Kupującego”, reprezentując kupujących jako ich agent. Ten ważny status jest wyjaśnione w podwójnej agencji poniżej.
Podwójna Agencja w nieruchomości
Podwójna Agencja nie jest możliwe, ale jest to termin, który jest używany w większości stanów. To jest niemożliwe, aby zapewnić poufność i pełne ujawnienie do dwóch klientów w tym samym czasie. Jednak termin ten odnosi się do reprezentowania zarówno kupującego i sprzedającego, gdy jesteś w statusie agencji z każdym. Wymaga to starannego ujawnienia obu klientów, że zdolność do reprezentowania ich agresywnie zmienił. Jest on uważany przez wielu za ryzykowną praktykę, z możliwymi konfliktami interesów.
Subagency
Subagency był od początku zorganizowanej praktyki nieruchomości. Opisuje agenta, który przynosi kupującego dla innej firmy aukcji, a kupujący przedstawiciel działa w imieniu agenta aukcji i sprzedającego, zawdzięczając im obowiązki powiernicze. To jest po prostu o martwy większość wszędzie teraz, jak to nie było dobre dla kupujących i uczynił brokerów i sprzedawców zastępczo odpowiedzialny za działania lub błędy przedstawiciela kupującego.
Wyznaczony Agencja
Wyznaczony agencja pozwala pośrednictwo zaoferować alternatywę dla podwójnej agencji, gdy zarówno kupujący i sprzedający są reprezentowane w domu, a obie mają umowy agencyjne. Broker przypisuje jednego agenta, aby być „agentem” sprzedającego, a inny agent do reprezentowania kupującego. Obaj zachowują „agencja” status z wymaganych zobowiązań powierniczych. Wymaga pewnych procedur, aby utrzymać odpowiednich klientów „informacje oddzielone w domu, z dostępem ograniczonym do odpowiedniego agenta.
Bądź niezwykle ostrożny, aby poznać swoje Brokerage’s Reprezentacja Opcje
Study prawo w swoim stanie, jak to dotyczy prawdziwej reprezentacji nieruchomości. Następnie zbadać opcje, które broker wybiera do zaoferowania swoim klientom. Wszyscy brokerzy nie muszą oferować wszystkie rodzaje reprezentacji. Środki zaradcze do klienta za naruszenie obowiązków powierniczych może być bolesne dla agenta i brokera.
Na początku, każdy był „agentem” dla sprzedającego. Zewnętrzny agent firmy, która zdarzyło się zlokalizować kupca na aukcji po prostu pracował jako subagent dla brokera aukcji i sprzedającego. Tak więc, każdy prawdziwy profesjonalista nieruchomości zaangażowanych w transakcję pracował dla sprzedającego. Można się domyślić, że inne opcje rozwinęły się przedstawić bardziej równe szanse dla kupującego.
„Agencja Kupujący”, praktyka dostarczania najwyższego poziomu reprezentacji agencji i obowiązków powierniczych do kupujących, stał się dość popularny w większości obszarów. Teraz możesz mieć pisemną umowę agencyjną z kupującym, który obiecuje im wszystkie zobowiązania powiernicze agencji i bardzo najlepsze wysiłki w ich imieniu.
Wszystko to jest wspaniałe, dopóki nie podpiszesz umowę agencyjną kupującego, a następnie skończyć pisanie umowy kupna dla tego kupującego na własnej, lub swojej firmy, aukcji, gdzie również podpisał umowę przedstawicielstwa agencji. Teraz nagle Twoja firma jest „agentem” dla obu zleceniodawców w transakcji. Oczywiście, że jest to problem, ponieważ nie można już spełnić wymagania, aby zachować wszystkie ich informacje prywatne i ujawnić wszystko wiesz w tym samym czasie. Przykładem może być sprzedawca (s) sytuacja rozwodu. Jeśli jesteś ich agentem, nie będzie ujawniać, że, ale jeśli byłeś kupujący agent i nie miał związku ze sprzedającym, dasz te informacje do swoich nabywców, aby ewentualnie pomóc im zrobić lepszą ofertę. Jeśli jesteś podwójnym agentem, nie możesz zrobić ani jednego, ani drugiego. Więc musisz dać znać obu stronom, że nowy status zmienił swoją zdolność do ich obsługi.
Pod różnymi nazwami, pośrednictwo transakcji, ułatwienie, nie-agencja są wszystkie reprezentacji bez agencji powierniczych obowiązków. Są one uczciwe dla wszystkich zainteresowanych, ale ułatwiają bez agencji.
Z czysto skoncentrowanej na kliencie i etycznej perspektywy, bez względu na rolę lub status reprezentacji, chodzi o to, aby być uczciwym, sprawiedliwym i przejrzystym w swoich kontaktach.
.