In den meisten Staaten ist es erforderlich, dem Kunden oder potenziellen Kunden in irgendeiner Form mitzuteilen, wie Sie ihn bei seiner Immobilientransaktion vertreten werden. Vergewissern Sie sich, dass Sie die Vorschriften Ihres Staates und die verschiedenen Möglichkeiten, wie Sie den Kunden vertreten können, kennen. Ihre Aufgaben und Pflichten gegenüber dem Kunden unterscheiden sich erheblich je nach der Art der Vertretung, die Sie vertraglich vereinbart haben.
Sind wir nicht alle Vertreter?
„Immobilienmakler“ ist ein allgemeiner Begriff, der sich auf unseren Beruf bezieht, aber nicht immer unsere Position und Pflichten bei einer Transaktion definiert. Die „Agentur“, die höchste Ebene der Vertretung, erfordert bestimmte treuhänderische Pflichten, einschließlich der Vertraulichkeit des Kunden und der vollständigen Offenlegung. Die Vertraulichkeitspflicht besteht auch nach Abschluss des Geschäfts. Sie arbeiten im besten Interesse des Kunden, d. h. Sie erzielen das meiste Geld für das Angebot Ihres Verkäufers oder den niedrigsten Preis für Ihren Käufer.
Transaktionsmakler, Transaktionsvermittler oder Nicht-Vertreter
In den meisten Staaten sind Sie, wenn Sie mit Ihrem Kunden nicht ausdrücklich eine Vertretungsbeziehung vereinbart haben, in Bezug auf die treuhänderischen Anforderungen nicht dessen „Vertreter“. Sie sind weiterhin verpflichtet, alle Parteien fair und ehrlich zu behandeln, sind aber nicht unbedingt zur Vertraulichkeit und zur vollständigen Offenlegung gegenüber Ihrem Kunden verpflichtet. Dieser Status wird mit der Ausweitung der „Buyer Agency“, der Vertretung von Käufern als deren Bevollmächtigte, immer häufiger genutzt. Dieser wichtige Status wird weiter unten in Dual Agency erklärt.
Dual Agency in Real Estate
Dual Agency ist nicht möglich, aber es ist ein Begriff, der in den meisten Staaten verwendet wird. Es ist unmöglich, zwei Kunden gleichzeitig Vertraulichkeit UND volle Offenlegung zu bieten. Der Begriff gilt jedoch für die Vertretung sowohl des Käufers als auch des Verkäufers, wenn Sie mit beiden den Status einer Agentur haben. Sie erfordert eine sorgfältige Offenlegung gegenüber beiden Kunden, dass sich Ihre Fähigkeit, sie aggressiv zu vertreten, geändert hat. Viele halten dies für eine riskante Praxis mit möglichen Interessenkonflikten.
Untervertretung
Die Untervertretung gibt es seit den Anfängen der organisierten Immobilienbranche. Sie beschreibt einen Makler, der einen Käufer für das Angebot eines anderen Unternehmens vermittelt, wobei der Vertreter des Käufers im Auftrag des Maklers und des Verkäufers arbeitet und diesen treuhänderische Pflichten schuldet. Sie ist inzwischen so gut wie überall abgeschafft, da sie für die Käufer nicht gut war und Makler und Verkäufer stellvertretend für die Handlungen oder Fehler des Käufervertreters haftbar machte.
Designated Agency
Die Designated Agency ermöglicht es einem Maklerunternehmen, eine Alternative zu einer Doppelvertretung anzubieten, wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer intern vertreten sind und beide einen Agenturvertrag haben. Der Makler beauftragt einen Makler mit der „Vertretung“ des Verkäufers und einen anderen mit der Vertretung des Käufers. Beide behalten den „Agentur“-Status mit den erforderlichen treuhänderischen Verpflichtungen. Es sind bestimmte Verfahren erforderlich, um die Informationen der jeweiligen Kunden intern getrennt zu halten, wobei der Zugang auf den zuständigen Makler beschränkt ist.
Informieren Sie sich genau über die Vertretungsoptionen Ihres Maklers
Studieren Sie die Gesetze Ihres Staates in Bezug auf die Vertretung von Immobilien. Studieren Sie dann die Optionen, die Ihr Makler seinen Kunden anbietet. Nicht alle Makler müssen alle Arten der Vertretung anbieten. Die Rechtsmittel für den Kunden bei Verletzung der Treuepflichten können für den Makler und den Makler schmerzhaft sein.
In den Anfängen war jeder ein „Agent“ für den Verkäufer. Der externe Unternehmensmakler, der zufällig einen Käufer für die Immobilie fand, arbeitete einfach als Untermakler für den Makler und den Verkäufer. Jeder an der Transaktion beteiligte Immobilienmakler war also für den Verkäufer tätig. Sie können sich vorstellen, dass sich andere Möglichkeiten entwickelt haben, um für den Käufer gleiche Bedingungen zu schaffen.
„Buyer Agency“, die Praxis der Vertretung von Käufern auf höchstem Niveau und mit treuhänderischen Pflichten, ist in den meisten Gebieten recht beliebt geworden. Jetzt können Sie einen schriftlichen Agenturvertrag mit einem Käufer abschließen, der ihm alle treuhänderischen Verpflichtungen der Agentur und Ihre besten Bemühungen in seinem Namen zusichert.
Das ist alles wunderbar, bis Sie einen Käuferagenturvertrag unterzeichnen und dann einen Kaufvertrag für diesen Käufer für Ihr eigenes Angebot oder das Ihres Unternehmens abschließen, für das Sie ebenfalls einen Agenturvertrag unterzeichnet haben. Jetzt ist Ihr Unternehmen plötzlich ein „Agent“ für beide Auftraggeber in der Transaktion. Das ist natürlich ein Problem, da Sie nicht mehr die Anforderungen erfüllen können, alle Informationen geheim zu halten und gleichzeitig alles offen zu legen, was Sie wissen. Ein Beispiel dafür wäre die Scheidung eines Verkäufers oder einer Verkäuferin. Wenn Sie der Makler des Verkäufers sind, werden Sie diese Informationen nicht preisgeben, aber wenn Sie der Makler des Käufers wären und keine Beziehung zum Verkäufer hätten, würden Sie diese Informationen an Ihre Käufer weitergeben, um ihnen möglicherweise zu einem besseren Geschäft zu verhelfen. Wenn Sie ein Doppelmakler sind, können Sie beides nicht tun. Sie müssen also beide Parteien darüber informieren, dass sich durch Ihren neuen Status Ihre Fähigkeit, ihnen zu dienen, geändert hat.
Unter verschiedenen Bezeichnungen wie Transaktionsvermittlung, Vermittler, Nicht-Agentur sind alle Vertretungen ohne treuhänderische Pflichten einer Agentur. Sie sind allen Beteiligten gegenüber fair, aber sie vermitteln ohne Vertretung.
Aus rein kundenorientierter und ethischer Sicht geht es, unabhängig von Ihrer Rolle oder Ihrem Vertretungsstatus, darum, ehrlich, fair und transparent zu sein.