De meeste staten vereisen een of andere vorm van openbaarmaking aan de klant of potentiële klant over de manier waarop u zal hen vertegenwoordigen in hun onroerend goed transactie. Zorg ervoor dat u de regels van uw staat en de verschillende manieren waarop u hun vertegenwoordiger kan zijn te begrijpen. Uw plichten en verplichtingen jegens de klant zal aanzienlijk variëren op basis van het type van de vertegenwoordiging die u contractueel bent overeengekomen.
Zijn we niet allemaal agenten?
“Makelaar” is een algemene term die verwijst naar ons beroep, maar definieert niet altijd onze positie en taken in een transactie. “Agentschap”, het hoogste niveau van vertegenwoordiging, vereist bepaalde fiduciaire plichten, waaronder vertrouwelijkheid van de klant en volledige openbaarmaking. De geheimhoudingsplicht blijft bestaan nadat de transactie is voltooid. U werkt in het belang van de klant, wat betekent het meeste geld voor uw verkopersvermelding of de laagste prijs voor uw koper.
Transaction Broker, Transaction Facilitator of Non-agent
In de meeste staten, als u niet specifiek hebt ingestemd met een agentschapsrelatie met uw klant, bent u niet hun “agent” met betrekking tot de fiduciaire vereisten. U zou nog steeds verplicht zijn om alle partijen eerlijk en oprecht te behandelen, maar zou niet noodzakelijk vertrouwelijkheid, noch volledige openheid aan uw klant verschuldigd zijn. Deze status is op grotere schaal gebruikt met de uitbreiding van de ³”Buyer Agency³”, die kopers vertegenwoordigen als hun agent. Deze belangrijke status wordt uitgelegd in Dual Agency hieronder.
Dual Agency in Real Estate
Dual Agency is niet mogelijk, maar het is een term die wordt gebruikt in de meeste staten. Het is onmogelijk om vertrouwelijkheid te bieden EN volledige openbaarmaking aan twee klanten op hetzelfde moment. Echter, de term is van toepassing op het vertegenwoordigen van zowel de koper als de verkoper wanneer je in agentschap status met elk. Het vereist zorgvuldige openbaarmaking aan beide klanten dat uw vermogen om hen te vertegenwoordigen agressief is veranderd. Het wordt door velen beschouwd als een riskante praktijk, met mogelijke belangenconflicten.
Subagency
Subagentschap bestaat al sinds het begin van de georganiseerde praktijk van onroerend goed. Het beschrijft een agent die brengt een koper voor notering van een ander bedrijf, en de koper vertegenwoordiger werkt namens de listing agent en verkoper, waardoor ze fiduciaire plichten. Het is zo goed als overal dood nu, want het was niet goed voor kopers en maakte makelaars en verkopers plaatsvervangend aansprakelijk voor de acties of fouten van de vertegenwoordiger van de koper.
Aangewezen agentschap
Aangewezen agentschap staat een makelaardij toe om een alternatief te bieden voor een dubbel agentschap wanneer zowel koper als verkoper in-house worden vertegenwoordigd, en beide hebben agentuurovereenkomsten. De makelaar wijst een agent om de “agent” van de verkoper te zijn, en een andere agent om de koper te vertegenwoordigen. Ze behouden allebei ³”agentschap³” status met de vereiste fiduciaire verplichtingen. Het vereist bepaalde procedures om de respectieve klanten ‘informatie gescheiden intern te houden, met toegang beperkt tot de juiste agent.
Wees uiterst zorgvuldig om te weten dat uw makelaar vertegenwoordiging opties
Studie van de wet in uw staat als het gaat om onroerend goed vertegenwoordiging. Bestudeer dan de opties die uw makelaar ervoor kiest om hun klanten aan te bieden. Alle makelaars hoeven niet alle soorten van vertegenwoordiging aan te bieden. De rechtsmiddelen om de klant voor schending van fiduciaire plichten kan pijnlijk zijn voor de agent en broker.
In het begin, iedereen was een ³”agent³” voor de verkoper. De externe bedrijfsagent die toevallig een koper voor de aanbieding te lokaliseren werkte gewoon als een subagent voor de lijst makelaar en de verkoper. Dus, elke onroerend goed professional die betrokken is bij de transactie werkte voor de verkoper. Je zou kunnen raden dat andere opties zijn geëvolueerd naar een meer level playing field voor de koper te presenteren.
“Buyer Agency”, de praktijk van het verstrekken van top-level agentschap vertegenwoordiging en fiduciaire plichten aan kopers, is vrij populair geworden in de meeste gebieden. Nu kunt u een schriftelijke agentuurovereenkomst met een koper die hen belooft alle fiduciaire verplichtingen van het agentschap en uw allerbeste inspanningen namens hen.
Al dat is prachtig totdat je een koper agentuurovereenkomst te ondertekenen en dan uiteindelijk het schrijven van een koopcontract voor die koper op uw eigen, of uw bedrijf, aanbieding waar u ook hebt ondertekend een agentschap vertegenwoordiging overeenkomst. Nu is uw bedrijf plotseling een “agent” voor zowel de opdrachtgevers in de transactie. Dat is natuurlijk een probleem, want u kunt niet langer voldoen aan de eisen om al hun informatie privé te houden en tegelijkertijd alles wat u weet openbaar te maken. Een voorbeeld zou zijn een verkoper (s) echtscheiding situatie. Als je hun agent, zult u niet bekendmaken dat, maar als je de koper agent en had geen relatie met de verkoper, zou je deze informatie aan uw kopers om eventueel te helpen hen een betere deal. Als je een dubbele agent bent, kun je geen van beide doen. Dus je moet laten beide partijen weten dat uw nieuwe status is veranderd uw vermogen om hen te dienen.
Onder verschillende namen, transactie makelaardij, facilitator, niet-agentschap zijn alle vertegenwoordiging zonder agentschap fiduciaire plichten. Ze zijn eerlijk voor alle betrokkenen, maar faciliteren zonder agentschap.
Vanuit een zuiver klantgericht en ethisch perspectief, ongeacht uw rol of vertegenwoordigingsstatus, draait het allemaal om eerlijk, eerlijk en transparant zijn in uw transacties.