La maggior parte degli stati richiede una qualche forma di divulgazione al cliente o potenziale cliente su come li rappresenterete nella loro transazione immobiliare. Assicuratevi di capire le regole del vostro stato e i vari modi in cui potete essere il loro rappresentante. I vostri doveri e obblighi verso il cliente varieranno significativamente in base al tipo di rappresentanza a cui avete contrattualmente acconsentito.
Non siamo tutti agenti?
“Agente immobiliare” è un termine generico che si riferisce alla nostra occupazione, ma non sempre definisce la nostra posizione e i nostri doveri in una transazione. “Agenzia”, il più alto livello di rappresentanza, richiede alcuni doveri fiduciari, tra cui la riservatezza del cliente e la piena divulgazione. Il requisito di riservatezza continua dopo che la transazione è stata completata. State lavorando nel migliore interesse del cliente, il che significa la maggior parte dei soldi per l’annuncio del vostro venditore o il prezzo più basso per il vostro acquirente.
Broker di transazione, Facilitatore di transazione o Non-agente
Nella maggior parte degli stati, se non avete specificamente concordato un rapporto di agenzia con il vostro cliente, non siete il loro “agente” per quanto riguarda i requisiti fiduciari. Sarete comunque tenuti a trattare tutte le parti in modo equo e onesto, ma non dovrete necessariamente mantenere la riservatezza, né rivelare tutto al vostro cliente. Questo status è diventato più ampiamente utilizzato con l’espansione della “Buyer Agency”, che rappresenta gli acquirenti come loro agente. Questo importante status è spiegato in Dual Agency sotto.
Dual Agency in Real Estate
Dual Agency non è possibile, ma è un termine che viene utilizzato nella maggior parte degli stati. È impossibile fornire riservatezza e piena divulgazione a due clienti allo stesso tempo. Tuttavia, il termine si applica a rappresentare sia l’acquirente che il venditore quando si è in stato di agenzia con ciascuno. Richiede un’attenta divulgazione ad entrambi i clienti che la vostra capacità di rappresentarli in modo aggressivo è cambiata. E ‘considerato da molti di essere una pratica rischiosa, con possibili conflitti di interesse.
Subagency
Subagency è stato intorno fin dall’inizio della pratica organizzata del settore immobiliare. Descrive un agente che porta un acquirente per l’annuncio di un’altra società, e il rappresentante dell’acquirente sta lavorando per conto dell’agente elencato e del venditore, dovendo loro doveri fiduciari. È quasi morto quasi ovunque ora, in quanto non era buono per gli acquirenti e ha fatto broker e venditori vicariamente responsabili per le azioni o gli errori del rappresentante dell’acquirente.
Agenzia designata
L’agenzia designata permette ad un broker di offrire un’alternativa ad una doppia agenzia quando sia l’acquirente che il venditore sono rappresentati in-house, ed entrambi hanno contratti di agenzia. Il broker assegna un agente per essere “l’agente” del venditore, e un altro agente per rappresentare l’acquirente. Entrambi mantengono lo status di “agenzia” con gli obblighi fiduciari richiesti. E ‘necessario determinate procedure per mantenere le informazioni dei rispettivi clienti separati in-house, con accesso limitato all’agente appropriato.
Essere estremamente attenti a conoscere le opzioni di rappresentanza del vostro brokeraggio
Studiare la legge nel vostro stato per quanto riguarda la rappresentanza immobiliare. Poi studiate le opzioni che il vostro broker sceglie di offrire ai suoi clienti. Tutti i broker non devono offrire tutti i tipi di rappresentanza. I rimedi al cliente per la violazione dei doveri fiduciari possono essere dolorosi per l’agente e il broker.
In principio, tutti erano “agenti” per il venditore. L’agente esterno della società che è capitato di individuare un acquirente per l’elenco semplicemente lavorato come un sub-agente per il broker elenco e il venditore. Così, ogni professionista immobiliare coinvolto nella transazione stava lavorando per il venditore. Si potrebbe immaginare che altre opzioni si sono evolute per presentare un campo di gioco più equo per l’acquirente.
“Buyer Agency”, la pratica di fornire rappresentanza di agenzia di alto livello e doveri fiduciari per gli acquirenti, è diventato abbastanza popolare nella maggior parte delle aree. Ora si può avere un contratto di agenzia scritto con un acquirente che promette loro tutti gli obblighi fiduciari dell’agenzia e i vostri migliori sforzi per loro conto.
Tutto questo è meraviglioso fino a quando si firma un contratto di agenzia acquirente e poi finiscono per scrivere un contratto di acquisto per quel compratore sul proprio, o della vostra azienda, elenco dove avete anche firmato un accordo di rappresentanza di agenzia. Ora improvvisamente la vostra azienda è un “agente” per entrambi i committenti della transazione. Ovviamente, questo è un problema, poiché non potete più soddisfare i requisiti di mantenere tutte le loro informazioni private e di rivelare tutto ciò che sapete allo stesso tempo. Un esempio potrebbe essere una situazione di divorzio del venditore (o dei venditori). Se sei il loro agente, non si rivelano che, ma se tu fossi l’agente del compratore e non aveva alcun rapporto con il venditore, si potrebbe dare queste informazioni ai vostri acquirenti per aiutare eventualmente fare un affare migliore. Se siete un agente doppio, non potete fare nessuna delle due cose. Quindi devi far sapere ad entrambe le parti che il tuo nuovo status ha cambiato la tua capacità di servirle.
Sotto vari nomi, brokeraggio transazione, facilitatore, non-agenzia sono tutti rappresentazione senza doveri fiduciari di agenzia. Sono giusti per tutti gli interessati ma facilitano senza agenzia.
Da una prospettiva puramente incentrata sul cliente ed etica, non importa quale sia il vostro ruolo o stato di rappresentanza, si tratta solo di essere onesti, giusti e trasparenti nei vostri rapporti.