A legtöbb állam megköveteli az ügyfél vagy leendő ügyfél valamilyen formában történő tájékoztatását arról, hogy hogyan fogja képviselni őket az ingatlanügyletükben. Győződjön meg arról, hogy tisztában van az Ön államának szabályaival és a különböző módokkal, amelyekkel Ön képviselheti őket. Az ügyféllel szembeni feladatai és kötelezettségei jelentősen eltérnek attól függően, hogy milyen típusú képviseletben állapodtak meg szerződésben.
Nem vagyunk-e mindannyian ügynökök?
Az “ingatlanügynök” egy általános kifejezés, amely a foglalkozásunkra utal, de nem mindig határozza meg a pozíciónkat és a kötelességeinket egy ügylet során. Az “ügynökség”, a képviselet legmagasabb szintje, megkövetel bizonyos bizalmi kötelezettségeket, beleértve az ügyfél titoktartását és a teljes körű tájékoztatást. A titoktartási kötelezettség az ügylet lezárása után is fennáll. Ön az ügyfél érdekeit szem előtt tartva dolgozik, ami azt jelenti, hogy a legtöbb pénzt kapja az eladói listán, vagy a legalacsonyabb árat a vevő számára.
Tranzakcióbróker, tranzakcióközvetítő vagy nem ügynök
A legtöbb államban, ha nem állapodott meg kifejezetten ügynöki kapcsolatról az ügyfelével, akkor a bizalmi követelmények tekintetében nem minősül “ügynöknek”. Ön továbbra is köteles lenne minden felet tisztességesen és becsületesen kezelni, de nem feltétlenül tartozna sem titoktartással, sem teljes körű tájékoztatással az ügyfele felé. Ezt a státuszt egyre szélesebb körben használják a “Buyer Agency” elterjedésével, amely a vevőket képviseli ügynökként. Ezt a fontos státuszt az alábbiakban a Kettős ügynöki tevékenységben ismertetjük.
Kettős ügynöki tevékenység az ingatlanügynökségben
A Kettős ügynöki tevékenység nem lehetséges, de a legtöbb államban használják ezt a kifejezést. Lehetetlen egyszerre két ügyfélnek titoktartást ÉS teljes körű tájékoztatást nyújtani. A kifejezés azonban mind a vevő, mind az eladó képviseletére vonatkozik, ha mindkettővel ügynökségi státuszban vagy. Ez gondos tájékoztatást igényel mindkét ügyfél számára arról, hogy megváltozott az Ön képessége az agresszív képviseletükre. Sokan kockázatos gyakorlatnak tartják, lehetséges összeférhetetlenséggel.
Alügynökség
Az alügynökség az ingatlanügyletek szervezett gyakorlásának kezdete óta létezik. Olyan ügynököt ír le, aki egy másik cég listájára hoz vevőt, és a vevő képviselője a listázó ügynök és az eladó nevében dolgozik, és tartozik nekik bizalmi kötelezettségekkel. Mára már szinte mindenhol elhalt, mivel nem volt jó a vevőknek, és a brókereket és az eladókat közvetítői felelősségre vonta a vevő képviselőjének tetteiért vagy hibáiért.
Kijelölt ügynökség
A kijelölt ügynökség lehetővé teszi a brókercég számára, hogy a kettős ügynökség alternatíváját kínálja, amikor a vevőt és az eladót is házon belül képviselik, és mindketten rendelkeznek ügynökségi szerződéssel. A bróker kijelöl egy ügynököt, aki az eladó “ügynöke”, és egy másik ügynököt, aki a vevőt képviseli. Mindketten megtartják az “ügynöki” státuszt a szükséges bizalmi kötelezettségekkel. Ez bizonyos eljárásokat tesz szükségessé annak érdekében, hogy az egyes ügyfelek információi házon belül elkülönítve maradjanak, és a hozzáférés csak a megfelelő ügynökre korlátozódjon.
Legyen rendkívül körültekintő, hogy ismerje a brókercég képviseleti lehetőségeit
Tanulmányozza az államában az ingatlanügynöki képviseletre vonatkozó törvényeket. Ezután tanulmányozza azokat a lehetőségeket, amelyeket a bróker választ, hogy felajánlja ügyfeleinek. Nem minden brókernek kell mindenféle képviseletet kínálnia. A bizalmi kötelességek megszegése esetén az ügyfelet ért jogorvoslatok fájdalmasak lehetnek az ügynök és a bróker számára.
A kezdetekben mindenki az eladó “ügynöke” volt. Az a külsős cégügynök, aki történetesen vevőt talált a listázásra, egyszerűen alügynökként dolgozott a listázó bróker és az eladó számára. Tehát minden, a tranzakcióban részt vevő ingatlanszakember az eladónak dolgozott. Sejthetjük, hogy más lehetőségek is kialakultak, hogy a vevő számára egyenlőbb feltételeket nyújtsanak.
A “Buyer Agency”, azaz a vevők számára felső szintű ügynöki képviseletet és bizalmi feladatokat biztosító gyakorlat a legtöbb területen meglehetősen népszerűvé vált. Most már írásos ügynöki szerződést köthet egy vevővel, amely megígéri neki az ügynöki képviselet minden fiduciárius kötelezettségét és az Ön legjobb erőfeszítéseit az ő érdekében.
Mindez csodálatos mindaddig, amíg Ön alá nem ír egy vevői ügynöki szerződést, és végül nem ír egy adásvételi szerződést az adott vevő számára a saját, vagy a cége hirdetésére, ahol Ön szintén aláírt egy ügynöki képviseleti szerződést. Most hirtelen a céged az ügylet mindkét megbízójának “ügynöke”. Ez nyilvánvalóan problémát jelent, mivel Ön már nem tud eleget tenni annak a követelménynek, hogy minden információjukat titokban tartsa, és egyidejűleg minden tudását nyilvánosságra hozza. Erre példa lehet egy eladó(k) válási helyzete. Ha Ön az ő ügynökük, akkor ezt nem hozza nyilvánosságra, de ha Ön a vevő ügynöke lenne, és nem állna kapcsolatban az eladóval, akkor ezt az információt átadná a vevőinek, hogy esetleg segítsen nekik egy jobb üzletet kötni. Ha kettős ügynök vagy, egyiket sem teheted meg. Tehát mindkét féllel tudatni kell, hogy az új státuszod miatt megváltozott a képességed, hogy kiszolgáld őket.”
A különböző elnevezések alatt az ügyletközvetítés, közvetítés, közvetítő, nem ügynöki tevékenység mind képviseletet jelent ügynöki bizalmi kötelezettségek nélkül. Minden érintett számára tisztességesek, de ügynöki tevékenység nélkül közvetítenek.
A tisztán ügyfélközpontú és etikus szemszögből nézve, függetlenül attól, hogy milyen szerepet vagy képviseleti státuszt tölt be, az egész arról szól, hogy őszinte, tisztességes és átlátható legyen az ügyleteiben.