Většina států vyžaduje určitou formu zveřejnění informací klientovi nebo potenciálnímu klientovi o tom, jak je budete zastupovat v jejich realitní transakci. Ujistěte se, že rozumíte pravidlům vašeho státu a různým způsobům, jakými můžete být jejich zástupcem. Vaše povinnosti a závazky vůči klientovi se budou výrazně lišit v závislosti na typu zastupování, ke kterému jste se smluvně zavázali.
Nejsme snad všichni zástupci?
„Realitní makléř“ je obecný pojem označující naši profesi, ale ne vždy definuje naše postavení a povinnosti při transakci. „Agentura“, nejvyšší úroveň zastupování, vyžaduje určité fiduciární povinnosti, včetně důvěrnosti informací o klientovi a jejich úplného zveřejnění. Požadavek mlčenlivosti trvá i po dokončení transakce. Pracujete v nejlepším zájmu klienta, což znamená nejvíce peněz pro vašeho prodávajícího nebo nejnižší cenu pro vašeho kupujícího.
Zprostředkovatel transakce, zprostředkovatel transakce nebo neagent
Ve většině států, pokud jste se s klientem výslovně nedohodli na zprostředkovatelském vztahu, nejste jeho „agentem“ s ohledem na fiduciární požadavky. Stále byste byli povinni jednat se všemi stranami spravedlivě a čestně, ale nebyli byste nutně povinni zachovávat mlčenlivost, ani plně informovat svého klienta. Tento status se začal více využívat s rozšířením „Buyer Agency“, tedy zastupování kupujících jako jejich agent. Tento důležitý status je vysvětlen níže v části Duální zprostředkování.
Duální zprostředkování v realitách
Duální zprostředkování není možné, ale je to termín, který se používá ve většině států. Není možné poskytovat důvěrnost A úplné informace dvěma klientům současně. Tento termín se však vztahuje na zastupování jak kupujícího, tak prodávajícího, pokud jste s každým z nich ve zprostředkovatelském postavení. Vyžaduje pečlivé informování obou klientů o tom, že se změnila vaše schopnost je agresivně zastupovat. Mnozí ji považují za rizikovou praxi s možným střetem zájmů.
Subagentura
Subagentura existuje od počátku organizované realitní praxe. Popisuje agenta, který přivede kupujícího pro nabídku jiné společnosti, přičemž zástupce kupujícího pracuje jménem makléře a prodávajícího a má vůči nim fiduciární povinnosti. V současné době je téměř všude mrtvá, protože nebyla dobrá pro kupující a způsobovala, že makléři a prodávající nesli zástupnou odpovědnost za jednání nebo chyby zástupce kupujícího.
Určené zprostředkování
Určené zprostředkování umožňuje makléřské společnosti nabídnout alternativu k dvojímu zprostředkování, kdy jsou kupující i prodávající zastoupeni ve firmě a oba mají uzavřenou smlouvu o zprostředkování. Makléř pověří jednoho agenta, aby byl „agentem“ prodávajícího, a druhého agenta, aby zastupoval kupujícího. Oba si zachovají status „zprostředkovatele“ s požadovanými fiduciárními povinnostmi. To vyžaduje určité postupy, aby byly informace o příslušných klientech uvnitř firmy odděleny a přístup k nim měl pouze příslušný agent.
Buďte mimořádně opatrní a seznamte se s možnostmi zastupování vaší makléřské firmy
Nastudujte si zákony ve vašem státě, pokud jde o zastupování v oblasti nemovitostí. Poté si prostudujte možnosti, které se váš makléř rozhodne svým zákazníkům nabídnout. Všichni makléři nemusí nabízet všechny typy zastoupení. Nápravné prostředky pro klienta v případě porušení fiduciárních povinností mohou být pro makléře i zprostředkovatele bolestivé.
Na začátku byl každý „agentem“ prodávajícího. Externí firemní agent, kterému se náhodou podařilo najít kupce pro nabídku, jednoduše pracoval jako subagent pro makléře a prodávajícího. Každý realitní profesionál zapojený do transakce tedy pracoval pro prodávajícího. Možná tušíte, že se vyvinuly jiné možnosti, které představují rovnější podmínky pro kupujícího.
„Agentura kupujícího“, praxe poskytování zastupování na nejvyšší úrovni a fiduciárních povinností kupujícím, se stala ve většině oblastí poměrně populární. Nyní můžete mít s kupujícím uzavřenou písemnou smlouvu o zprostředkování, která mu slibuje všechny fiduciární povinnosti zprostředkovatele a vaše maximální úsilí v jeho prospěch.
To vše je báječné, dokud nepodepíšete smlouvu o zprostředkování kupujícího a pak neskončíte sepsáním kupní smlouvy pro tohoto kupujícího na vlastní nebo firemní nabídku, kde jste také podepsali smlouvu o zprostředkování. Nyní je najednou vaše společnost „agentem“ pro oba zadavatele transakce. To je samozřejmě problém, protože už nemůžete splnit požadavky na zachování soukromí všech jejich informací a zároveň na zveřejnění všeho, co víte. Příkladem může být situace rozvodu prodávajícího (prodávajících). Pokud jste jejich agentem, tuto informaci nezveřejníte, ale pokud byste byli agentem kupujícího a neměli s prodávajícím žádný vztah, poskytli byste tuto informaci svým kupujícím, abyste jim případně pomohli uzavřít lepší obchod. Pokud jste dvojí agent, nemůžete udělat ani jedno, ani druhé. Musíte tedy oběma stranám sdělit, že váš nový status změnil vaši schopnost jim sloužit.
Pod různými názvy zprostředkování transakce, zprostředkovatel, neagentura jsou všechna zastoupení bez fiduciárních povinností agentury. Jsou férové vůči všem zúčastněným stranám, ale zprostředkovávají bez zastoupení.
Z čistě zákaznického a etického hlediska, bez ohledu na vaši roli nebo status zastoupení, jde o to, aby vaše jednání bylo čestné, spravedlivé a transparentní.
.