La mayoría de los estados requieren alguna forma de divulgación al cliente o posible cliente en cuanto a la forma en que usted los representará en su transacción inmobiliaria. Asegúrese de que entiende las normas de su estado y las diversas formas en que puede ser su representante. Sus deberes y obligaciones para con el cliente variarán significativamente en función del tipo de representación que haya acordado contractualmente.
¿No somos todos agentes?
«Agente inmobiliario» es un término genérico que se refiere a nuestra ocupación, pero no siempre define nuestra posición y deberes en una transacción. «Agencia», el nivel más alto de representación, requiere ciertos deberes fiduciarios, incluyendo la confidencialidad del cliente y la divulgación completa. El requisito de confidencialidad continúa una vez finalizada la transacción. Usted está trabajando en el mejor interés del cliente, lo que significa la mayor cantidad de dinero para el listado de su vendedor o el precio más bajo para su comprador.
Corredor de transacciones, facilitador de transacciones o no agente
En la mayoría de los estados, si usted no ha acordado específicamente una relación de agencia con su cliente, usted no es su «agente» con respecto a los requisitos fiduciarios. Seguirá estando obligado a tratar a todas las partes de forma justa y honesta, pero no necesariamente deberá mantener la confidencialidad ni revelar toda la información a su cliente. Este estatus se ha utilizado más ampliamente con la expansión de la «Agencia del Comprador», representando a los compradores como su agente. Este importante estado se explica en la Agencia Dual a continuación.
Agencia Dual en Bienes Raíces
La Agencia Dual no es posible, pero es un término que se utiliza en la mayoría de los estados. Es imposible proporcionar la confidencialidad Y la divulgación completa a dos clientes al mismo tiempo. Sin embargo, el término se aplica a la representación tanto del comprador como del vendedor cuando se está en estado de agencia con cada uno. Requiere una cuidadosa revelación a ambos clientes de que su capacidad para representarlos agresivamente ha cambiado. Es considerado por muchos como una práctica arriesgada, con posibles conflictos de intereses.
Subagencia
La subagencia ha existido desde el comienzo de la práctica organizada de los bienes raíces. Describe un agente que trae un comprador para el listado de otra empresa, y el representante del comprador está trabajando en nombre del agente del listado y el vendedor, debiendo ellos deberes fiduciarios. Es casi muerto en casi todas partes ahora, ya que no era bueno para los compradores e hizo corredores y vendedores vicariamente responsable de las acciones o errores del representante del comprador.
Agencia designada
Agencia designada permite una correduría para ofrecer una alternativa a una agencia dual cuando el comprador y el vendedor están representados en la casa, y ambos tienen acuerdos de agencia. El corredor asigna un agente para ser el «agente» del vendedor, y otro agente para representar al comprador. Ambos conservan la condición de «agente» con las obligaciones fiduciarias requeridas. Esto requiere ciertos procedimientos para mantener la información de los respectivos clientes separada dentro de la empresa, con acceso limitado al agente apropiado.
Tenga mucho cuidado de conocer las opciones de representación de su corredor
Estudie la ley de su estado en lo que respecta a la representación inmobiliaria. Luego estudie las opciones que su corredor elige para ofrecer a sus clientes. Todos los corredores no tienen que ofrecer todos los tipos de representación. Los recursos para el cliente por incumplimiento de los deberes fiduciarios pueden ser dolorosos para el agente y el corredor.
Al principio, todos eran «agentes» del vendedor. El agente de la compañía externa que por casualidad localizaba un comprador para el listado simplemente trabajaba como subagente para el corredor del listado y el vendedor. Así, todos los profesionales inmobiliarios que participaban en la transacción trabajaban para el vendedor. Se puede adivinar que otras opciones han evolucionado para presentar un campo de juego más nivelado para el comprador.
La «Agencia del Comprador», la práctica de proporcionar representación de agencia de alto nivel y deberes fiduciarios a los compradores, se ha vuelto bastante popular en la mayoría de las áreas. Ahora usted puede tener un acuerdo de agencia por escrito con un comprador que le promete todas las obligaciones fiduciarias de la agencia y sus mejores esfuerzos en su nombre.
Todo eso es maravilloso hasta que usted firma un acuerdo de agencia de comprador y luego termina escribiendo un contrato de compra para ese comprador en su propio listado, o el de su empresa, donde también ha firmado un acuerdo de representación de agencia. Ahora, de repente, su empresa es un «agente» para los dos mandantes de la transacción. Obviamente, eso es un problema, ya que no puede cumplir los requisitos de mantener toda su información privada y revelar todo lo que sabe al mismo tiempo. Un ejemplo sería la situación de divorcio de un vendedor. Si eres su agente, no lo revelarás, pero si fueras el agente del comprador y no tuvieras relación con el vendedor, darías esta información a tus compradores para posiblemente ayudarles a hacer un mejor trato. Si eres un agente doble, no puedes hacer ninguna de las dos cosas. Así que usted tiene que dejar que ambas partes saben que su nuevo estado ha cambiado su capacidad para servir a ellos.
Bajo diversos nombres, corretaje de transacciones, facilitador, no-agencia son todos la representación sin los deberes fiduciarios de la agencia. Son justos para todos los interesados, pero facilitan sin agencia.
Desde una perspectiva puramente centrada en el cliente y ética, no importa cuál sea su papel o estado de representación, se trata de ser honesto, justo y transparente en sus relaciones.