De fleste stater kræver en form for oplysning til klienten eller den potentielle klient om, hvordan du vil repræsentere dem i deres ejendomstransaktion. Vær sikker på, at du forstår din stats regler og de forskellige måder, hvorpå du kan være deres repræsentant. Dine pligter og forpligtelser over for kunden vil variere betydeligt afhængigt af den type repræsentation, som du har aftalt kontraktligt.
Er vi ikke alle agenter?
“Ejendomsmægler” er et generisk udtryk, der henviser til vores erhverv, men som ikke altid definerer vores stilling og pligter i en transaktion. “Agentur”, som er det højeste niveau af repræsentation, kræver visse tillidspligter, herunder kundehemmelighed og fuld oplysning. Fortrolighedskravet fortsætter, efter at transaktionen er afsluttet. Du arbejder i kundens bedste interesse, hvilket betyder flest penge for din sælgers notering eller laveste pris for din køberen.
Transaktionsmægler, transaktionsformidler eller ikke-agent
I de fleste stater er du, hvis du ikke specifikt har aftalt et agenturforhold med din kunde, ikke deres “agent” med hensyn til de tillidspligtige krav. Du vil stadig være forpligtet til at behandle alle parter retfærdigt og ærligt, men du vil ikke nødvendigvis være forpligtet til fortrolighed eller fuld åbenhed over for din kunde. Denne status er blevet mere udbredt med udvidelsen af “Buyer Agency”, der repræsenterer købere som deres agent. Denne vigtige status forklares i Dual Agency nedenfor.
Dual Agency in Real Estate
Dual Agency er ikke muligt, men det er et begreb, der bruges i de fleste stater. Det er umuligt at yde fortrolighed OG fuld oplysning til to kunder på samme tid. Udtrykket gælder dog for at repræsentere både køber og sælger, når du er i agentstatus med hver af dem. Det kræver omhyggelig oplysning til begge klienter om, at din evne til at repræsentere dem aggressivt har ændret sig. Det anses af mange for at være en risikabel praksis med mulige interessekonflikter.
Subagency
Subagency har eksisteret siden begyndelsen af den organiserede udøvelse af ejendomsmæglervirksomhed. Det beskriver en mægler, der bringer en køber til en anden virksomheds liste, og køberens repræsentant arbejder på vegne af den listeførende mægler og sælger og skylder dem tillidspligt. Det er stort set dødt de fleste steder nu, da det ikke var godt for køberne og gjorde mæglere og sælgere stedfortrædende ansvarlige for køberrepræsentantens handlinger eller fejl.
Designeret agentur
Designeret agentur giver et mæglerfirma mulighed for at tilbyde et alternativ til et dobbelt agentur, når både køber og sælger er repræsenteret internt, og begge har agentaftaler. Mægleren udpeger en agent til at være “agent” for sælgeren og en anden agent til at repræsentere køberen. Begge bevarer deres “agentstatus” med de påkrævede forpligtelser som tillidsmænd. Det kræver visse procedurer for at holde de respektive kunders oplysninger adskilt internt, med adgang begrænset til den relevante agent.
Vær ekstremt omhyggelig med at kende din mæglers repræsentationsmuligheder
Studium af loven i din stat, hvad angår repræsentation af fast ejendom. Undersøg derefter de muligheder, som din mægler vælger at tilbyde sine kunder. Alle mæglere behøver ikke at tilbyde alle former for repræsentation. Retsmidlerne til kunden for brud på tillidspligter kan være smertefulde for agenten og mægleren.
I begyndelsen var alle en “agent” for sælgeren. Den eksterne virksomhedsagent, der tilfældigvis fandt en køber til listen, arbejdede simpelthen som underagent for den noterende mægler og sælgeren. Så alle ejendomsmæglere, der var involveret i transaktionen, arbejdede for sælgeren. Man kan gætte sig til, at der har udviklet sig andre muligheder for at skabe mere lige vilkår for køberen.
“Buyer Agency”, praksis med at tilbyde køberne repræsentation og tillidspligt på højeste niveau, er blevet ret populær i de fleste områder. Nu kan du have en skriftlig agenturaftale med en køber, der lover dem alle agenturets tillidspligter og din allerbedste indsats på deres vegne.
Alt det er vidunderligt, indtil du underskriver en aftale om køberagentur og derefter ender med at skrive en købsaftale for denne køber på din egen eller din virksomheds liste, hvor du også har underskrevet en aftale om agenturrepræsentation. Nu er din virksomhed pludselig en “agent” for begge hovedmænd i transaktionen. Det er naturligvis et problem, da du ikke længere kan opfylde kravene om at holde alle deres oplysninger hemmelige og samtidig oplyse alt, hvad du ved. Et eksempel kunne være en skilsmissesituation for sælger(e). Hvis du er deres agent, vil du ikke afsløre det, men hvis du var købers agent og ikke havde noget forhold til sælgeren, ville du give disse oplysninger til dine købere for muligvis at hjælpe dem med at indgå en bedre aftale. Hvis du er en dobbelt agent, kan du ikke gøre hverken det ene eller det andet. Så du er nødt til at lade begge parter vide, at din nye status har ændret din evne til at betjene dem.
Under forskellige navne er transaktionsmæglervirksomhed, facilitator, ikke-agentvirksomhed alle repræsentation uden agenturets tillidspligt. De er retfærdige over for alle involverede, men faciliterer uden agentur.
Fra et rent kundefokuseret og etisk perspektiv, uanset hvilken rolle eller repræsentationsstatus du har, handler det hele om at være ærlig, fair og gennemsigtig i dine forretninger.