Majoritatea statelor cer o formă de informare a clientului sau a potențialului client cu privire la modul în care îl veți reprezenta în tranzacția imobiliară. Asigurați-vă că înțelegeți regulile din statul dumneavoastră și diferitele modalități prin care puteți fi reprezentantul lor. Datoriile și obligațiile dumneavoastră față de client vor varia semnificativ în funcție de tipul de reprezentare la care ați convenit prin contract.
Nu suntem cu toții agenți?
„Agent imobiliar” este un termen generic care se referă la ocupația noastră, dar nu definește întotdeauna poziția și îndatoririle noastre în cadrul unei tranzacții. „Agenția”, cel mai înalt nivel de reprezentare, necesită anumite îndatoriri fiduciare, inclusiv confidențialitatea clientului și dezvăluirea completă. Cerința de confidențialitate continuă și după încheierea tranzacției. Lucrați în interesul clientului, ceea ce înseamnă cei mai mulți bani pentru lista vânzătorului dumneavoastră sau cel mai mic preț pentru cumpărător.
Broker de tranzacții, facilitator de tranzacții sau non-agent
În majoritatea statelor, dacă nu ați convenit în mod specific asupra unei relații de agenție cu clientul dumneavoastră, nu sunteți „agentul” acestuia în ceea ce privește cerințele fiduciare. Vi s-ar cere în continuare să tratați toate părțile în mod corect și onest, dar nu veți avea neapărat obligația de confidențialitate și nici de divulgare completă față de clientul dumneavoastră. Acest statut a fost utilizat pe scară mai largă odată cu extinderea „Buyer Agency”, reprezentând cumpărătorii ca agent al acestora. Acest statut important este explicat în „Dual Agency” de mai jos.
Dual Agency in Real Estate
Dual Agency nu este posibil, dar este un termen care este folosit în majoritatea statelor. Este imposibil să oferi confidențialitate ȘI divulgare completă pentru doi clienți în același timp. Cu toate acestea, termenul se aplică la reprezentarea atât a cumpărătorului, cât și a vânzătorului, atunci când sunteți în statut de agenție cu fiecare dintre ei. Este nevoie de o informare atentă a ambilor clienți cu privire la faptul că abilitatea dumneavoastră de a-i reprezenta în mod agresiv s-a schimbat. Este considerată de mulți ca fiind o practică riscantă, cu posibile conflicte de interese.
Subagenție
Subagenția a existat încă de la începutul practicii organizate în domeniul imobiliar. Ea descrie un agent care aduce un cumpărător pentru listarea unei alte companii, iar reprezentantul cumpărătorului lucrează în numele agentului de listare și al vânzătorului, datorându-le obligații fiduciare. Acum este aproape moartă aproape peste tot, deoarece nu era bună pentru cumpărători și făcea ca brokerii și vânzătorii să fie răspunzători indirect pentru acțiunile sau erorile reprezentantului cumpărătorului.
Agenția desemnată
Agenția desemnată permite unei agenții de brokeraj să ofere o alternativă la o agenție dublă atunci când atât cumpărătorul, cât și vânzătorul sunt reprezentați la nivel intern, iar ambii au contracte de agenție. Brokerul desemnează un agent să fie „agentul” vânzătorului, iar un alt agent să reprezinte cumpărătorul. Amândoi își păstrează statutul de „agenție” cu obligațiile fiduciare necesare. Este nevoie de anumite proceduri pentru a păstra informațiile clienților respectivi separate in-house, cu acces limitat la agentul corespunzător.
Fiți extrem de atenți să cunoașteți opțiunile de reprezentare ale brokerului dumneavoastră
Studiați legea din statul dumneavoastră în ceea ce privește reprezentarea imobiliară. Apoi studiați opțiunile pe care brokerul dumneavoastră alege să le ofere clienților săi. Nu toți brokerii sunt obligați să ofere toate tipurile de reprezentare. Căile de atac față de client pentru încălcarea îndatoririlor fiduciare pot fi dureroase pentru agent și broker.
La început, toată lumea era un „agent” pentru vânzător. Agentul extern al companiei care se întâmpla să localizeze un cumpărător pentru listare lucra pur și simplu ca un subagent pentru brokerul de listare și pentru vânzător. Așadar, fiecare profesionist imobiliar implicat în tranzacție lucra pentru vânzător. Ați putea ghici că alte opțiuni au evoluat pentru a prezenta un teren de joc mai echitabil pentru cumpărător.
„Buyer Agency”, practica de a oferi reprezentare de agenție de nivel superior și obligații fiduciare cumpărătorilor, a devenit destul de populară în majoritatea zonelor. Acum puteți avea un acord scris de agenție cu un cumpărător, care îi promite toate obligațiile fiduciare ale agenției și cele mai bune eforturi din partea dumneavoastră în numele acestuia.
Toate acestea sunt minunate până când semnați un acord de agenție pentru cumpărători și apoi ajungeți să scrieți un contract de cumpărare pentru acel cumpărător pe propria listă, sau a companiei dumneavoastră, unde ați semnat, de asemenea, un acord de reprezentare prin agenție. Acum, brusc, compania dvs. este un „agent” pentru ambii mandanți în tranzacție. Evident, aceasta este o problemă, deoarece nu mai puteți îndeplini cerințele de a păstra confidențialitatea tuturor informațiilor lor și, în același timp, de a dezvălui tot ceea ce știți. Un exemplu ar fi situația unui divorț al vânzătorului (vânzătorilor). Dacă sunteți agentul lor, nu veți dezvălui acest lucru, dar dacă ați fi agentul cumpărătorului și nu ați avea nicio relație cu vânzătorul, ați da aceste informații cumpărătorilor dumneavoastră pentru a-i ajuta, eventual, să facă o afacere mai bună. Dacă sunteți un agent dublu, nu puteți face niciuna dintre aceste lucruri. Așa că trebuie să anunțați ambele părți că noul dvs. statut a schimbat capacitatea dvs. de a le servi.
Sub diferite denumiri, brokeraj de tranzacții, facilitator, non-agenție sunt toate reprezentări fără obligații fiduciare de agenție. Acestea sunt corecte față de toate părțile implicate, dar facilitează fără agenție.
Dintr-o perspectivă pur etică și orientată spre client, indiferent de rolul sau statutul de reprezentare, totul este să fii onest, corect și transparent în relațiile tale.