Os estados mais antigos exigem alguma forma de divulgação ao cliente ou potencial cliente sobre como você os representará em sua transação imobiliária. Tenha certeza de que você entende as regras do seu estado e as várias maneiras pelas quais você pode ser o representante deles. Seus deveres e obrigações para com o cliente irão variar significativamente com base no tipo de representação com a qual você concordou contratualmente.
Não somos todos agentes?
“Agente imobiliário” é um termo genérico que se refere à nossa ocupação, mas nem sempre define a nossa posição e as nossas obrigações numa transacção. “Agência”, o mais alto nível de representação, requer certos deveres fiduciários, incluindo a confidencialidade do cliente e total divulgação. A exigência de confidencialidade continua após a conclusão da transação. Você está trabalhando no melhor interesse do cliente, ou seja, a maior parte do dinheiro para a cotação do seu vendedor ou o preço mais baixo para o seu comprador.
Transaction Broker, Transaction Facilitator ou Non-agent
Na maioria dos estados, se você não concordou especificamente com uma relação de agência com o seu cliente, você não é o “agente” deles com respeito aos requisitos fiduciários. Você ainda seria obrigado a tratar todas as partes de forma justa e honesta, mas não necessariamente deve confidencialidade, nem divulgação total ao seu cliente. Este estatuto tornou-se mais amplamente utilizado com a expansão da “Buyer Agency”, representando os compradores como seu agente. Este importante status é explicado em Agência Dupla abaixo.
Agência Dupla em Imóveis
Agência Dupla não é possível, mas é um termo que é usado na maioria dos estados. É impossível fornecer confidencialidade E divulgação total a dois clientes ao mesmo tempo. No entanto, o termo aplica-se a representar tanto o comprador como o vendedor quando você está no status de agência com cada um deles. Exige a divulgação cuidadosa aos dois clientes de que a sua capacidade de representá-los agressivamente mudou. É considerado por muitos como uma prática de risco, com possíveis conflitos de interesse.
Sub-agência
Sub-agência existe desde o início da prática organizada de bens imóveis. Ela descreve um agente que traz um comprador para a listagem de outra empresa, e o representante do comprador está trabalhando em nome do agente de listagem e do vendedor, devido aos seus deveres fiduciários. Agora está quase morto em quase todos os lugares, pois não era bom para os compradores e tornava os corretores e vendedores vicariamente responsáveis pelas ações ou erros do representante do comprador.
Agência Designada
Agência Designada permite que uma corretora ofereça uma alternativa a uma agência dupla quando ambos, comprador e vendedor, são representados internamente, e ambos têm acordos de agência. A corretora designa um agente para ser o “agente” do vendedor, e outro agente para representar o comprador. Ambos mantêm o estatuto de “agência” com as obrigações fiduciárias exigidas. É necessário certos procedimentos para manter as informações dos respectivos clientes separadas internamente, com acesso limitado ao agente apropriado.
Seja Extremamente Cuidado ao Conhecer as Opções de Representação da Corretora
Estude a lei no seu estado no que diz respeito à representação imobiliária. Em seguida, estude as opções que o seu corretor escolhe para oferecer aos seus clientes. Todos os corretores não têm que oferecer todos os tipos de representação. As soluções para o cliente por violação de deveres fiduciários podem ser dolorosas para o agente e corretor.
No início, todos eram “agentes” para o vendedor. O agente externo da empresa que por acaso localizou um comprador para a listagem simplesmente trabalhou como um subagente para o corretor e para o vendedor. Assim, todos os profissionais do ramo imobiliário envolvidos na transação trabalhavam para o vendedor. Você pode adivinhar que outras opções evoluíram para apresentar um campo mais nivelado para o comprador.
“Buyer Agency”, a prática de fornecer representação de agência de alto nível e deveres fiduciários aos compradores, tornou-se bastante popular na maioria das áreas. Agora você pode ter um acordo de agência escrito com um comprador que promete a eles todas as obrigações fiduciárias da agência e seus melhores esforços em seu nome.
Tudo isso é maravilhoso até você assinar um acordo de agência do comprador e, em seguida, acabar escrevendo um contrato de compra para esse comprador por conta própria, ou de sua empresa, listando onde você também assinou um acordo de representação da agência. Agora, de repente, a sua empresa é um “agente” para ambos os comitentes na transação. Obviamente, isso é um problema, pois você não pode mais cumprir os requisitos para manter todas as suas informações privadas e revelar tudo o que você sabe ao mesmo tempo. Um exemplo seria uma situação de divórcio do(s) vendedor(es). Se você for o agente deles, você não revelará isso, mas se você fosse o agente do comprador e não tivesse nenhuma relação com o vendedor, você daria essa informação aos seus compradores para possivelmente ajudá-los a fazer um melhor negócio. Se você é um agente duplo, você também não pode fazer. Então você tem que informar a ambas as partes que seu novo status mudou sua capacidade de atendê-los.
Acima de vários nomes, corretagem de transações, facilitador, não-agência são todos representação sem deveres fiduciários de agência. Eles são justos para todos os envolvidos, mas facilitam sem agência.
De uma perspectiva puramente focada no cliente e ética, não importa qual seja o seu papel ou status de representação, trata-se de ser honesto, justo e transparente em suas negociações.