Conditional Use Permits, of kortweg CUPs, zijn vergunningen die een discretionaire goedkeuring van de stad vereisen. Dit soort vergunningen toestemming voor een gebruik niet van rechtswege toegestaan in een bepaalde zone. Zoals de naam al aangeeft, wordt de vergunningsaanvraag goedgekeurd onder een reeks voorwaarden. Deze voorwaarden zijn vastgesteld door het rechtsgebied waar de grond onder valt.
Voorbeeld
Stel dat een autohandelaar een aanvraag indient om te bouwen in een gebied dat is bestemd voor een mix van commerciële en productieruimte. Het autodealerbedrijf zal auto’s opslaan, autoservice verlenen, en natuurlijk auto’s verkopen. Tijdens onze gedetailleerde due diligence-onderzoeksfase van het project zullen wij een bestemmingsplanonderzoek uitvoeren om te bepalen of het voorgestelde gebruik is toegestaan in die zone. We zullen met stadsplanners onderzoeken welke wegen het dealerschap kan bewandelen om het project vooruit te helpen.
Bij de beoordeling van de aanvraag van het dealerschap om in die zone te bouwen, zullen de stadsplanners de compatibiliteit van het autodealerbedrijf met de omliggende gebieden in overweging nemen. Bovendien zullen zij kijken naar lawaai, verkeersstroom, en andere factoren die het gebied kunnen beïnvloeden. Als de stadsplanners bepalen dat een autodealerbedrijf is toegestaan in die zone, kunnen zij eisen dat het aan een reeks voorwaarden voldoen om een vergunning te krijgen. Zij kunnen bijvoorbeeld eisen dat het dealerschap voor 20.00 uur sluit, zodat het niet interfereert met de geluidsbeperkingen in dat gebied.
Zoals u nu waarschijnlijk al heeft begrepen, worden vergunningen voor voorwaardelijk gebruik afgegeven naar goeddunken van de jurisdictie en die heeft gezag over het onroerend goed. Als de eigenaar van het onroerend goed niet voldoet aan de overeengekomen voorwaarden, kan de CUP worden ingetrokken.
Conditional Use Permits – Los Angeles, CA
Zoals gezegd, moeten stadsplanners ervoor zorgen dat een project verenigbaar is met de omliggende gebieden voordat een vergunning tot wijziging van het gebruik wordt verleend. In de stad Los Angeles moeten CUPs in overeenstemming zijn met het Los Angeles General Plan. Dit algemeen plan vormt een uitgebreide leidraad voor de groei op lange termijn. Het is een kader voor plannen, voorschriften, normen, procedures en meer. Bovendien moeten stadsplanners ervoor zorgen dat de CUP de Los Angeles Municipal Code (LAMC) volgt.
In Los Angeles kunnen vergunningen voor voorwaardelijk gebruik complexer en tijdrovender zijn als gevolg van de verschillende zonering en gemeenschapsnormen. Als een cliënt bijvoorbeeld een CUP wil verkrijgen in een kustgebied zoals Venice of de Pacific Palisades, moet hij een extra onderzoek ondergaan bij de kustcommissie en de planningscommissie.