Come navigare nel contratto di assegnazione immobiliare

Punti chiave

• Che cos’è l’assegnazione del contratto?

• Assegnazione del contratto vs. doppia chiusura

• Come assegnare un contratto

• Pro e contro dell’assegnazione del contratto

Anche i professionisti immobiliari più tecnici e con la mente sinistra possono trovarsi sopraffatti dalle forme legali che sono diventate sinonimo dell’industria degli investimenti. La strategia del “contratto di cessione immobiliare”, in particolare, ha sviluppato una reputazione confusa per coloro che non hanno familiarità con il concetto di vendita all’ingrosso. Come minimo, c’è una buona probabilità che la strategia di uscita “assegnazione di un contratto immobiliare” suoni più come una lingua straniera per i nuovi investitori che come un mezzo valido per un fine.

Un contratto di assegnazione immobiliare non è così complicato come molti lo fanno sembrare, né è qualcosa da cui rifuggire a causa di una mancanza di comprensione. Al contrario, i nuovi investitori devono imparare come assegnare un contratto immobiliare in quanto questa particolare strategia di uscita rappresenta uno dei modi migliori per entrare nel settore.

In questo articolo, abbatteremo gli elementi di un contratto di assegnazione immobiliare, o un contratto immobiliare all’ingrosso, e fornire strategie per come può aiutare gli investitori a promuovere le loro carriere.

Cos’è un contratto di assegnazione immobiliare?

Un contratto di assegnazione immobiliare è una strategia all’ingrosso utilizzata dagli investitori immobiliari per facilitare la vendita di una proprietà tra un proprietario e un acquirente finale. Come suggerisce il nome, le strategie di assegnazione del contratto vedranno il proprietario di un immobile soggetto firmare un contratto con un investitore che gli dà i diritti di acquistare la casa. Questa è una distinzione importante da fare, dato che il contratto dà solo all’investitore i diritti di comprare la casa; in realtà non seguono un acquisto. Una volta sotto contratto, però, l’investitore mantiene i soli diritti di comprare la casa. Ciò significa che possono poi vendere i loro diritti di acquistare la casa ad un altro acquirente. Pertanto, quando un grossista esegue una cessione di contatto, non stanno vendendo una casa, ma piuttosto i loro diritti di acquistare una casa. L’acquirente finale pagherà al grossista una piccola tassa di assegnazione e comprerà la casa dall’acquirente originale.

La strategia del contratto di assegnazione immobiliare è forte solo quanto i contratti utilizzati nell’accordo. Il linguaggio usato nel rispettivo contratto è della massima importanza e dovrebbe definire chiaramente ciò che gli investitori e il venditore si aspettano dall’affare.

Ci sono un paio di avvertenze da tenere a mente quando si considera l’uso di contratti di vendita per il settore immobiliare:

• Divieti di contratto: Assicuratevi che il contratto che avete con il venditore dell’immobile non abbia divieti per assegnazioni future. Questo può creare seri problemi lungo la strada. Assicuratevi che il contratto sia redatto da un avvocato specializzato in diritto contrattuale di assegnazione immobiliare.

• Divieti specifici della proprietà: Le case HUD (proprietà ottenute dal Department of Housing and Urban Development), gli immobili di proprietà o REO (proprietà pignorate), e le proprietà elencate non sono aperte ai contratti di assegnazione. Le proprietà REO, per esempio, hanno un periodo di 90 giorni prima di poter essere rivendute.

Cos’è una commissione di assegnazione nel settore immobiliare?

Una commissione di assegnazione nel settore immobiliare è il denaro che un grossista può aspettarsi di ricevere da un acquirente finale quando gli vende i suoi diritti di acquistare la proprietà in questione. In altre parole, la tassa di assegnazione serve come la compensazione monetaria assegnata al grossista per collegare il venditore originale con l’acquirente finale.

Ancora una volta, qualsiasi contratto usato per rivelare un affare all’ingrosso dovrebbe essere completamente trasparente, e includere la tassa di assegnazione non fa eccezione. I termini di come un investitore sarà pagato al momento dell’assegnazione di un contratto dovrebbero comunque essere indicati nel contratto stesso.

La tassa di assegnazione standard è di 5.000 dollari. Tuttavia, ogni affare è diverso. Gli acquirenti differiscono nei loro bisogni e criteri per spendere i loro soldi (per esempio, acquirenti che ristrutturano o comprano e tengono). Come in ogni trattativa, la corretta informazione è vitale. Prendetevi il tempo per scoprire quanto costerebbe realisticamente la proprietà prima e dopo le riparazioni. Poi, aggiungete la vostra tassa di assegnazione preferita.

Tradizionalmente, gli investitori riceveranno un deposito quando firmano l’accordo di cessione di acquisto e vendita di beni immobili. Il resto della commissione di assegnazione sarà pagato alla chiusura dell’affare.

Contratto di assegnazione Vs Doppia Chiusura

La strategia del contratto di assegnazione immobiliare è solo uno dei due metodi che gli investitori possono usare per vendere all’ingrosso un affare. Oltre all’assegnazione dei contratti, gli investitori possono anche scegliere la doppia chiusura. Mentre entrambe le strategie sono essenzialmente variazioni di un affare all’ingrosso, diverse differenze devono essere notate.

Una doppia chiusura, altrimenti nota come una chiusura back-to-back, avrà investitori effettivamente acquistare la casa. Tuttavia, invece di tenerla, venderanno immediatamente il bene senza ristrutturarlo. Le doppie chiusure non sono tradizionalmente veloci come l’assegnazione del contratto, ma possono esserlo nella situazione giusta. Le doppie chiusure possono anche richiedere fino a qualche settimana. Alla fine, le doppie chiusure non sono poi così diverse da una tradizionale compravendita; traspaiono nel corso di un incontro di settimane invece che di mesi.

Le strategie immobiliari di assegnazione sono di solito la prima opzione che gli investitori vorranno considerare, in quanto sono leggermente più facili e meno coinvolte. Detto questo, i metodi di contratto di assegnazione immobiliare non sono necessariamente migliori; sono solo diversi. La strategia all’ingrosso che un investitore sceglie dipende interamente dalla sua situazione. Per esempio, se un acquirente non può allineare il finanziamento abbastanza velocemente, potrebbe essere necessario avviare una doppia chiusura perché non hanno il capitale a portata di mano per pagare sia i costi di acquisizione e la tassa di assegnazione. Nel frattempo, alcuni prestatori istituzionali incorporano un linguaggio contro il prestito di denaro in uno scenario di cessione del contratto. Pertanto, qualsiasi vendita all’ingrosso successiva dovrà essere una cessione di contratto.

Le doppie chiusure e le cessioni di contratto sono semplicemente due mezzi per ottenere lo stesso fine. Detto questo, nessuno dei due è migliore dell’altro; sono semplicemente pensati per essere usati in scenari diversi.

Flipping Real Estate Contracts

Chi non ha familiarità con il concetto di assegnazione del contratto immobiliare può conoscerlo come qualcos’altro: flipping real estate contracts; se non altro, i due sono uno nello stesso posto. Flippare i contratti immobiliari è semplicemente un altro modo di riferirsi all’assegnazione di un contratto.

Come assegnare un contratto immobiliare

Una strategia di investimento all’ingrosso che utilizza i contratti di assegnazione ha molti vantaggi, uno di questi è una bassa barriera di ingresso per gli investitori. Tuttavia, nonostante la sua redditività intrinseca, ci sono molti investitori che sottovalutano il processo. Anche se è probabilmente la strategia di uscita più facile in tutto l’investimento immobiliare, ci sono una serie di passi che devono essere fatti per garantire una cessione di contratto tempestiva e redditizia, non ultimo dei quali include:

1. Trovare la proprietà giusta

2. Acquisire un modello di contratto immobiliare

3. Inviare il contratto

4. Assegnare il contratto

5. Raccogliere il compenso

Trovare la proprietà giusta

Devi essere in grado di potare i tuoi contatti, sia che provengano da annunci sui giornali, dal marketing online o dal marketing per posta diretta. Ricorda, non stai cercando un venditore qualsiasi: hai bisogno di un venditore motivato che venda la sua proprietà ad un prezzo che funzioni con la tua strategia di investimento.

La differenza tra un venditore normale e un venditore motivato è il senso di urgenza di quest’ultimo. Un venditore motivato vuole che la sua proprietà sia venduta subito. Scegli un venditore che vuole liberarsi della sua proprietà nel più breve tempo possibile. Potrebbe essere perché si stanno muovendo fuori dallo stato, o vogliono comprare un’altra casa in una zona diversa il prima possibile. Oppure, non vogliono più vivere in quella casa per motivi personali. La chiave è conoscere la loro motivazione per la vendita e determinare se questa intenzione è sufficiente per vendere immediatamente.

Con un’idea migliore di chi comprare, i grossisti avranno un tempo più facile per esercitare una delle diverse strategie di marketing:

• Posta diretta

• Incontri immobiliari

• Marketing locale

• Online

Acquisire un modello di contratto immobiliare

I modelli di contratto di assegnazione immobiliare sono facilmente disponibili online. Anche se si è tentati di fare il fai da te, è generalmente consigliabile farlo vedere prima a un avvocato. In questo modo, avrete il conforto di sapere che lo state facendo bene, e che avete un avvocato in caso di qualsiasi problema legale lungo la strada.

Una delle cose che i contratti immobiliari all’ingrosso corretti aggiungono è la frase “e/o assegna” accanto al vostro nome. Questa clausola vi darà l’autorità di vendere la proprietà o assegnare la proprietà ad un altro acquirente.

È necessario rivelare questo al venditore e spiegare la clausola, se necessario. Assicurateli che otterranno ancora l’importo che entrambi avete concordato, ma vi dà la flessibilità dell’accordo lungo la strada.

Inviare il contratto

A seconda delle leggi del vostro stato, è necessario presentare il contratto di assegnazione immobiliare ad una società di titoli, o un avvocato di chiusura, per una ricerca di titoli. Queste sono parti indipendenti che esaminano la storia di una proprietà, controllando che non ci siano pegni attaccati al titolo. Poi firmano la validità del contratto.

Assegnare il contratto

Trovare l’acquirente, come trovare un venditore, richiede una segmentazione adeguata. L’investitore dovrebbe utilizzare diverse strade per la ricerca di acquirenti, tra cui il marketing online, i siti web di annunci o i gruppi di rete. Nell’industria immobiliare, questo processo è chiamato costruzione di una lista di acquirenti, ed è un passo cruciale per trovare il successo nell’assegnazione dei contratti.

Una volta che avete trovato un acquirente (si spera dalla vostra lista di acquirenti in continua crescita), assicuratevi che il vostro contratto includa un linguaggio che copra la caparra da pagare in anticipo. Questo vi garantisce la protezione contro una possibile violazione del contratto. Questo vi assicura anche che ne trarrete profitto, sia che la transazione si chiuda o meno, dato che la caparra non è rimborsabile. Quanto sia dipende da voi, purché sia adeguatamente giustificato.

Raccogliere la tassa

Il vostro profitto da un affare di questo tipo viene sia dalla vostra tassa di assegnazione, sia dalla differenza tra il valore concordato e quanto lo vendete all’acquirente. Se voi e il venditore decidete di comprare la proprietà per 75.000 dollari e di venderla all’acquirente per 80.000 dollari, voi guadagnate 5.000 dollari. L’affare è chiuso quando l’acquirente paga tutti gli 80.000 dollari.

Pro di cessione del contratto

Per molti investitori, il vantaggio più attraente di una cessione del contratto è la capacità di guadagnare senza mai acquistare una proprietà. Questo è spesso ciò che attrae le persone per iniziare a vendere all’ingrosso, in quanto permette a molti di imparare le corde del settore immobiliare con puntate relativamente basse. Una tassa di assegnazione può essere determinato come una percentuale del prezzo di acquisto o come un importo fisso determinato dal grossista. Una tassa standard è di circa 5.000 dollari per contratto.

Il potenziale di profitto non è l’unico positivo associato con un’assegnazione di contratto. Gli investitori beneficiano anche di non essere aggiunti alla catena del titolo, il che può ridurre notevolmente i costi e la tempistica associati a un affare. Questo beneficio può anche essere trasferito al venditore e all’acquirente finale, in quanto si evita di pagare una tassa di agente immobiliare optando per una cessione di contratto. Rispetto a una doppia chiusura (un’altra popolare strategia di vendita all’ingrosso), gli investitori possono evitare due serie di costi di chiusura. Tutti questi pro possono avere un impatto positivo sulla linea di fondo di un investitore, rendendo questa una strategia di uscita altamente desiderabile.

Assegnazione del contratto contro

Anche se ci sono numerosi vantaggi per un’assegnazione del contratto, ci sono alcuni lati negativi di cui essere consapevoli prima di cercare il vostro primo affare all’ingrosso. Vale a dire, lavorare con acquirenti e venditori che possono non avere familiarità con la vendita all’ingrosso può essere difficile. Gli investitori devono essere preparati a familiarizzare i nuovi arrivati con il processo ed essere pronti a rispondere a qualsiasi domanda. Occasionalmente, i venditori non accetteranno di proposito una cessione di situazione contrattuale. Gli investitori devono essere preparati prima di imbattersi in queste situazioni, per non scoraggiarsi.

Un altro ostacolo che i grossisti possono affrontare quando lavorano con una cessione di contratto è nei casi in cui l’acquirente finale vuole tirarsi indietro. Il modo migliore per proteggersi da situazioni come questa è quello di formare una lista di acquirenti affidabile e un processo contrattuale sicuro. Tenete a mente che mentre ci sono contro a questa strategia di uscita immobiliare, la giusta preparazione può aiutare gli investitori ad evitare qualsiasi grande sfida.

Sommario

Come per qualsiasi parte del commercio di investimenti immobiliari, nessun singolo aspetto porterà al successo. Tuttavia, capire come funziona una cessione di contratto immobiliare è una parte vitale di questo business. Quando comprendi i molti strati di come i contratti vengono assegnati e come funziona la vendita all’ingrosso dall’inizio alla fine, sarai un investitore più informato, istruito e di successo.

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