La plupart des États exigent une certaine forme de divulgation au client ou au client potentiel quant à la façon dont vous les représenterez dans leur transaction immobilière. Assurez-vous de bien comprendre les règles de votre État et les différentes façons dont vous pouvez être leur représentant. Vos devoirs et obligations envers le client varieront considérablement en fonction du type de représentation auquel vous avez contractuellement consenti.
Ne sommes-nous pas tous des agents ?
« Agent immobilier » est un terme générique faisant référence à notre profession, mais ne définit pas toujours notre position et nos devoirs dans une transaction. « Agence », le plus haut niveau de représentation, exige certaines obligations fiduciaires, y compris la confidentialité du client et la divulgation complète. L’exigence de confidentialité se poursuit après la conclusion de la transaction. Vous travaillez dans le meilleur intérêt du client, ce qui signifie le plus d’argent pour votre inscription de vendeur ou le prix le plus bas pour votre acheteur.
Courtier de transaction, facilitateur de transaction ou non-agent
Dans la plupart des États, si vous n’avez pas spécifiquement convenu d’une relation d’agence avec votre client, vous n’êtes pas son « agent » en ce qui concerne les exigences fiduciaires. Vous seriez toujours tenu de traiter toutes les parties de manière équitable et honnête, mais vous ne seriez pas nécessairement tenu à la confidentialité, ni à une divulgation complète à votre client. Ce statut est devenu plus largement utilisé avec l’expansion de la « Buyer Agency », qui représente les acheteurs en tant que leur agent. Ce statut important est expliqué dans la section Dual Agency ci-dessous.
La double agence dans l’immobilier
La double agence n’est pas possible, mais c’est un terme qui est utilisé dans la plupart des États. Il est impossible d’assurer la confidentialité ET la divulgation complète à deux clients en même temps. Cependant, le terme s’applique à la représentation de l’acheteur et du vendeur lorsque vous avez le statut d’agence avec chacun d’eux. Il faut informer soigneusement les deux clients que votre capacité à les représenter de manière agressive a changé. Elle est considérée par beaucoup comme une pratique risquée, avec des conflits d’intérêts possibles.
Sous-agence
La sous-agence existe depuis le début de la pratique organisée de l’immobilier. Elle décrit un agent qui apporte un acheteur pour l’inscription d’une autre société, et le représentant de l’acheteur travaille au nom de l’agent d’inscription et du vendeur, leur devant des obligations fiduciaires. Il est à peu près mort presque partout maintenant, car il n’était pas bon pour les acheteurs et rendait les courtiers et les vendeurs responsables du fait d’autrui pour les actions ou les erreurs du représentant de l’acheteur.
Agence désignée
L’agence désignée permet à une maison de courtage d’offrir une alternative à une double agence lorsque l’acheteur et le vendeur sont représentés en interne, et que les deux ont des contrats d’agence. Le courtier désigne un agent pour être le « mandataire » du vendeur, et un autre agent pour représenter l’acheteur. Ils conservent tous deux le statut d' »agence » avec les obligations fiduciaires requises. Cela nécessite certaines procédures pour garder les informations des clients respectifs séparées en interne, avec un accès limité à l’agent approprié.
Soyez extrêmement attentif à connaître les options de représentation de votre courtier
Étudiez la loi dans votre État en ce qui concerne la représentation immobilière. Ensuite, étudiez les options que votre courtier choisit d’offrir à ses clients. Tous les courtiers ne sont pas obligés d’offrir tous les types de représentation. Les recours du client en cas de violation des obligations fiduciaires peuvent être douloureux pour l’agent et le courtier.
Au début, tout le monde était un « agent » pour le vendeur. L’agent de la société extérieure qui se trouvait à localiser un acheteur pour l’inscription travaillait simplement comme sous-agent pour le courtier d’inscription et le vendeur. Ainsi, tous les professionnels de l’immobilier impliqués dans la transaction travaillaient pour le vendeur. Vous pouvez deviner que d’autres options ont évolué pour présenter un terrain de jeu plus équitable pour l’acheteur.
« Buyer Agency », la pratique consistant à fournir une représentation d’agence de haut niveau et des obligations fiduciaires aux acheteurs, est devenue assez populaire dans la plupart des régions. Maintenant, vous pouvez avoir un contrat d’agence écrit avec un acheteur qui leur promet toutes les obligations fiduciaires de l’agence et vos meilleurs efforts en leur nom.
Tout cela est merveilleux jusqu’à ce que vous signiez un contrat d’agence d’acheteur et que vous finissiez par rédiger un contrat d’achat pour cet acheteur sur votre propre liste, ou celle de votre société, où vous avez également signé un contrat de représentation d’agence. Votre société devient alors un « agent » pour les deux mandants de la transaction. C’est évidemment un problème, car vous ne pouvez plus remplir les conditions requises pour garder toutes leurs informations privées et divulguer tout ce que vous savez en même temps. Un exemple serait la situation de divorce d’un ou de plusieurs vendeurs. Si vous êtes leur agent, vous ne le divulguerez pas, mais si vous étiez l’agent de l’acheteur et que vous n’aviez aucune relation avec le vendeur, vous donneriez cette information à vos acheteurs pour les aider à faire une meilleure affaire. Si vous êtes un agent double, vous ne pouvez faire ni l’un ni l’autre. Vous devez donc faire savoir aux deux parties que votre nouveau statut a modifié votre capacité à les servir.
Sous différents noms, courtage de transaction, facilitateur, non-agence sont tous des représentations sans devoirs fiduciaires d’agence. Ils sont équitables pour toutes les parties concernées mais facilitent sans agence.
D’un point de vue purement orienté vers le client et éthique, quel que soit votre rôle ou votre statut de représentation, il s’agit d’être honnête, équitable et transparent dans vos transactions.
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