Useimmissa osavaltioissa vaaditaan jonkinlaista tiedonantoa asiakkaalle tai potentiaaliselle asiakkaalle siitä, miten edustat häntä kiinteistökaupassaan. Varmista, että ymmärrät osavaltiosi säännöt ja eri tavat, joilla voit toimia heidän edustajanaan. Velvollisuutesi ja velvollisuutesi asiakasta kohtaan vaihtelevat merkittävästi sen mukaan, minkä tyyppisestä edustuksesta olet sopimuksella sopinut.
Emmekö me kaikki ole agentteja?
”Kiinteistönvälittäjä” on yleistermi, joka viittaa ammattiimme, mutta ei aina määrittele asemaamme ja velvollisuuksiamme kaupassa. ”Agency”, edustuksen korkein taso, edellyttää tiettyjä luottamusvelvollisuuksia, kuten asiakkaan luottamuksellisuutta ja täydellistä tiedonantovelvollisuutta. Luottamuksellisuusvaatimus jatkuu myös sen jälkeen, kun kauppa on tehty. Työskentelet asiakkaan parhaaksi, mikä tarkoittaa eniten rahaa myyjän listalle tai alhaisinta hintaa ostajalle.
Transaktiovälittäjä, transaktion välittäjä tai ei-agentti
Useimmissa osavaltioissa, jos et ole nimenomaisesti sopinut agenttisuhteesta asiakkaasi kanssa, et ole hänen ”agenttinsa” fiduciary-vaatimusten suhteen. Sinun on silti kohdeltava kaikkia osapuolia oikeudenmukaisesti ja rehellisesti, mutta et välttämättä ole velvollinen pitämään salassapitovelvollisuutta etkä paljastamaan kaikkea asiakkaallesi. Tätä asemaa on alettu käyttää laajemmin, kun ”Buyer Agency”, ostajien edustaminen heidän edustajanaan, on laajentunut. Tätä tärkeää asemaa selitetään jäljempänä kohdassa Dual Agency.
Dual Agency in Real Estate
Dual Agency ei ole mahdollista, mutta se on termi, jota käytetään useimmissa osavaltioissa. On mahdotonta tarjota luottamuksellisuutta JA täydellistä tiedonantoa kahdelle asiakkaalle samanaikaisesti. Termi koskee kuitenkin sekä ostajan että myyjän edustamista, kun olet molempien kanssa asiamiesasemassa. Se edellyttää huolellista ilmoittamista molemmille asiakkaille siitä, että kykysi edustaa heitä aggressiivisesti on muuttunut. Monet pitävät sitä riskialttiina käytäntönä, johon liittyy mahdollisia eturistiriitoja.
Subagency
Subagency on ollut olemassa kiinteistönvälityksen organisoidun harjoittamisen alusta lähtien. Se kuvaa välittäjää, joka tuo ostajan toisen yrityksen listalle, ja ostajan edustaja työskentelee listanvälittäjän ja myyjän puolesta ja on näille velvollinen hoitamaan luottamusvelvoitteita. Se on lähes kuollut lähes kaikkialla nykyään, koska se ei ollut hyväksi ostajille ja teki välittäjät ja myyjät sijaisvastuullisiksi ostajan edustajan toimista tai virheistä.
Nimetty edustus
Nimetty edustus antaa välitysliikkeelle mahdollisuuden tarjota vaihtoehdon kaksoistoimistolle, kun sekä ostaja että myyjä ovat edustettuina omassa yrityksessä ja molemmilla on edustussopimukset. Välittäjä nimeää yhden agentin myyjän ”agentiksi” ja toisen agentin edustamaan ostajaa. Molemmat säilyttävät ”agenttiaseman”, johon liittyy vaaditut luottamusvelvollisuudet. Se edellyttää tiettyjä menettelytapoja, jotta molempien asiakkaiden tiedot voidaan pitää erillään talon sisällä, ja pääsy niihin on rajoitettu asianomaiseen asiamieheen.
Ole erittäin huolellinen tuntiessasi välitysliikkeesi edustusvaihtoehdot
Tutustu osavaltiosi lakiin kiinteistöjen edustusta koskevissa asioissa. Tutki sitten vaihtoehtoja, joita välittäjäsi päättää tarjota asiakkailleen. Kaikkien välittäjien ei tarvitse tarjota kaikentyyppistä edustusta. Asiakkaan oikeussuojakeinot luottamusvelvollisuuksien rikkomisesta voivat olla kivuliaita sekä välittäjälle että välittäjälle.
Alussa kaikki olivat myyjän ”asiamiehiä”. Ulkopuolinen yritysasiamies, joka sattui löytämään ostajan listalle, toimi yksinkertaisesti listan välittäjän ja myyjän aliagenttina. Jokainen kauppaan osallistunut kiinteistönvälitysalan ammattilainen työskenteli siis myyjälle. Voisit arvata, että muita vaihtoehtoja on kehittynyt, jotta ostajalle tarjottaisiin tasapuolisemmat toimintaedellytykset.
”Buyer Agency”, eli käytäntö, jossa ostajille tarjotaan huipputason edustus ja luottamustehtävät, on tullut varsin suosituksi useimmilla alueilla. Nyt voit tehdä ostajan kanssa kirjallisen agenttisopimuksen, jossa ostajalle luvataan kaikki agentuurin luottamusvelvoitteet ja sinun parhaan työsi hänen puolestaan.
Kaikki tämä on ihanaa, kunnes allekirjoitat ostajan agenttisopimuksen ja päädyt sitten kirjoittamaan ostosopimuksen kyseiselle ostajalle omasta tai yrityksesi listauksesta, jossa olet myös allekirjoittanut agentin edustussopimuksen. Nyt yhtäkkiä yrityksesi on kaupan molempien päämiesten ”agentti”. Tämä on luonnollisesti ongelma, koska et voi enää täyttää vaatimuksia, joiden mukaan sinun on pidettävä kaikki heidän tietonsa salassa ja samalla paljastettava kaikki tietosi. Esimerkkinä voidaan mainita myyjän (myyjien) avioerotilanne. Jos olet heidän asiamiehensä, et paljasta sitä, mutta jos olisit ostajan asiamies eikä sinulla olisi mitään suhdetta myyjään, antaisit nämä tiedot ostajille, jotta voisit mahdollisesti auttaa heitä tekemään paremman sopimuksen. Jos olet kaksoisagentti, et voi tehdä kumpaakaan. Sinun on siis kerrottava molemmille osapuolille, että uusi asemasi on muuttanut kykysi palvella heitä.
Vaihtelevilla nimillä transaktiovälitys, välittäjä, välittäjävälitys, ei-välitys ovat kaikki edustusta ilman välitystoimiston edunvalvontavelvollisuutta. Ne ovat oikeudenmukaisia kaikkia osapuolia kohtaan, mutta helpottavat ilman edustusta.
Puhtaasti asiakaskeskeisestä ja eettisestä näkökulmasta, olipa roolisi tai edustustehtäväsi mikä tahansa, kyse on vain rehellisyydestä, oikeudenmukaisuudesta ja avoimuudesta asioinnissa.