Sådan navigerer du i kontrakten om overdragelse af fast ejendom

Nøglepunkter

• Hvad er overdragelse af en kontrakt?

• Overdragelse af kontrakt vs. dobbelt lukning

• Hvordan man overdrager en kontrakt

• Overdragelse af kontrakt fordele og ulemper

Selv de mest venstrehjernede, tekniske ejendomsmæglere kan føle sig overvældet af de juridiske formularer, der er blevet synonyme med investeringsbranchen. Især strategien med “ejendomsoverdragelseskontrakten” har udviklet et forvirrende ry for dem, der ikke er bekendt med begrebet engroshandel. I det mindste er der en god chance for, at exitstrategien “overdragelse af kontraktmæssige fast ejendomskontrakter” lyder mere som et fremmedsprog for nye investorer end som et levedygtigt middel til at nå et mål.

En kontrakt om overdragelse af fast ejendom er ikke så kompliceret, som mange gør det til, og det er heller ikke noget, man skal vige tilbage for på grund af manglende forståelse. I stedet skal nye investorer lære at tildele en ejendomskontrakt, da denne særlige exitstrategi repræsenterer en af de bedste måder at bryde ind i branchen.

I denne artikel vil vi nedbryde elementerne i en kontrakt om overdragelse af fast ejendom, eller en engroskontrakt om fast ejendom, og give strategier for, hvordan den kan hjælpe investorer med at fremme deres karrierer.

Hvad er en overdragelseskontrakt for fast ejendom?

En overdragelseskontrakt for fast ejendom er en engrosstrategi, der bruges af ejendomsinvestorer til at lette salget af en ejendom mellem en ejer og en slutkøber. Som navnet antyder, vil kontraktoverdragelsesstrategier være vidne til, at en emne ejendomsejer underskriver en kontrakt med en investor, der giver dem rettighederne til at købe boligen. Det er en vigtig sondring at foretage, da kontrakten kun giver investoren rettighederne til at købe boligen; de følger faktisk ikke op på et køb. Når først kontrakten er indgået, beholder investoren imidlertid de eneste rettigheder til at købe boligen. Det betyder, at de derefter kan sælge deres rettigheder til at købe huset til en anden køber. Når en grossist udfører en kontaktoverdragelse, sælger han derfor ikke et hus, men snarere sine rettigheder til at købe et hus. Den endelige køber betaler engroshandleren et lille overdragelsesgebyr og køber huset af den oprindelige køber.

Strategien med en kontrakt om overdragelse af fast ejendom er kun så stærk som de kontrakter, der anvendes i aftalen. Det sprog, der anvendes i den respektive kontrakt, er af største betydning og bør klart definere, hvad investorerne og sælgeren forventer af handlen.

Der er et par forbehold, som man skal være opmærksom på, når man overvejer at bruge salgskontrakter til fast ejendom:

• Kontraktforbud: Sørg for, at den kontrakt, du har med ejendomssælgeren, ikke indeholder forbud mod fremtidige overdragelser. Dette kan skabe alvorlige problemer senere hen. Sørg for, at kontrakten er udarbejdet af en advokat, der har specialiseret sig i kontraktlovgivning om overdragelse af fast ejendom.

• Ejendomsspecifikke forbud: HUD-huse (ejendomme, der er erhvervet af Department of Housing and Urban Development), ejendomme, der ejes eller REO’er (ejendomme, der er tvangsauktioneret), og opført på listen over ejendomme er ikke åbne for overdragelseskontrakter. REO-ejendomme har f.eks. en periode på 90 dage, før de må videresælges.

Hvad er et overdragelsesgebyr i fast ejendom?

Et overdragelsesgebyr i fast ejendom er de penge, som en grossist kan forvente at modtage fra en slutkøber, når de sælger dem deres rettigheder til at købe den pågældende ejendom. Med andre ord tjener overdragelsesgebyret som den monetære kompensation, der tildeles grossisten for at forbinde den oprindelige sælger med slutkøberen.

Også enhver kontrakt, der bruges til at afsløre en engroshandel, bør være fuldstændig gennemsigtig, og herunder overdragelsesgebyret er ingen undtagelse. Betingelserne for, hvordan en investor vil blive betalt ved overdragelse af en kontrakt, bør ikke desto mindre være præciseret i selve kontrakten.

Standardoverdragelsesgebyret er på 5.000 USD. Hver aftale er imidlertid forskellig. Køberne er forskellige med hensyn til deres behov og kriterier for at bruge deres penge (f.eks. rehabilitering vs. buy-and-hold-købere). Som ved alle andre forhandlinger er det vigtigt at have de rette oplysninger. Tag dig tid til at finde ud af, hvor meget ejendommen realistisk set vil koste før og efter reparationer. Læg derefter dit foretrukne overdragelsesgebyr oveni.

Traditionelt vil investorer modtage et depositum, når de underskriver overdragelsesaftalen om køb og salg af fast ejendom. Resten af overdragelsesgebyret vil blive udbetalt, når handlen lukkes.

Assignment Contract Vs Double Close

Strategien med overdragelseskontrakten for fast ejendom er blot en af de to metoder, som investorer kan bruge til at engroshandle en handel. Ud over at tildele kontrakter kan investorer også vælge at dobbeltlukke. Mens begge strategier i det væsentlige er variationer af en engroshandel, skal flere forskelle bemærkes.

En dobbelt lukning, også kendt som en back-to-back lukning, vil have investorer faktisk købe boligen. Men i stedet for at holde på det, vil de straks sælge aktivet uden at renovere det. Dobbelte lukninger er ikke traditionelt lige så hurtige som kontraktoverdragelse, men de kan være det i den rigtige situation. Double closings kan også tage så lang tid som et par uger. I sidste ende er dobbelte lukninger ikke så forskellige fra et traditionelt køb og salg; de foregår i løbet af nogle uger i stedet for måneder.

Assignment real estate strategies er normalt den første mulighed, som investorer vil overveje, da de er lidt nemmere og mindre involverede. Når det er sagt, er ejendomsoverdragelseskontraktmetoder ikke nødvendigvis bedre; de er bare forskellige. Den engrosstrategi, som en investor vælger, er helt afhængig af deres situation. Hvis en køber f.eks. ikke kan skaffe finansiering hurtigt nok, kan det være nødvendigt at iværksætte en dobbelt lukning, fordi de ikke har kapital til rådighed til at betale både overtagelsesomkostningerne og overdragelsesgebyret. I mellemtiden har udvalgte institutionelle långivere en formulering, der forhindrer dem i at låne penge ud i forbindelse med en overdragelse af kontrakten. Derfor skal enhver efterfølgende engroshandel være en overdragelse af kontrakten.

Dobbelt lukning og overdragelse af kontrakten er simpelthen to måder at opnå det samme mål på. Når det er sagt, er ingen af dem bedre end den anden; de er blot beregnet til at blive brugt i forskellige scenarier.

Flipping Real Estate Contracts

De, der ikke er bekendt med begrebet overdragelse af ejendomskontrakter, kender det måske som noget andet: flipping af ejendomskontrakter; om ikke andet er de to ting ét og det samme. Flipping af ejendomskontrakter er simpelthen en anden måde at henvise til at overdrage en kontrakt på.

Hvordan man overdrager en ejendomskontrakt

En investeringsstrategi for engroshandel, der anvender overdragelseskontrakter, har mange fordele, hvoraf en af dem er en lav adgangsbarriere for investorer. Men på trods af dens iboende rentabilitet er der mange investorer, der undervurderer processen. Selv om det sandsynligvis er den nemmeste exit-strategi i hele ejendomsinvestering, er der en række skridt, der skal tages for at sikre en rettidig og rentabel kontrakttildeling, hvoraf de mindste ikke mindst omfatter:

1. Find den rigtige ejendom

2. Erhverv en skabelon til en ejendomskontrakt

3. Indgiv kontrakten

4. Indgiv kontrakten

5. Afgiv kontrakten

6. Indhent gebyret

Find den rigtige ejendom

Du skal kunne beskære dine leads, uanset om de kommer fra avisannoncer, online markedsføring eller direct mail marketing. Husk, at du ikke bare leder efter en hvilken som helst sælger: Du har brug for en motiveret sælger, som vil sælge sin ejendom til en pris, der passer til din investeringsstrategi.

Den forskel, der er mellem en almindelig sælger og en motiveret sælger, er sidstnævntes følelse af hastværk. En motiveret sælger vil have sin ejendom solgt nu. Vælg en sælger, der ønsker at komme af med sin ejendom hurtigst muligt. Det kan være fordi de flytter ud af staten, eller fordi de ønsker at købe et andet hus i et andet område ASAP. Eller de ønsker ikke at bo i det pågældende hus længere af personlige årsager. Det vigtigste er at kende deres motivation for at sælge og afgøre, om denne hensigt er nok til at sælge med det samme.

Med en bedre idé om, hvem de skal købe af, vil grossisterne have lettere ved at udøve en af flere markedsføringsstrategier:

• Direkte post

• Møder om fast ejendom

• Lokal markedsføring

• Online

Køb en skabelon til en ejendomsmæglerkontrakt

Skabeloner til kontrakter for ejendomsopgaver er let tilgængelige online. Selv om det er fristende at gå den gør-det-selv-vej, er det generelt tilrådeligt at lade en advokat se den først. På den måde vil du være tryg ved at vide, at du gør det rigtigt, og at du har en rådgiver i tilfælde af eventuelle juridiske problemer undervejs.

En af de ting, som ordentlige engros ejendomskontrakter tilføjer, er sætningen “og/eller overdrager” ved siden af dit navn. Denne klausul giver dig beføjelse til at sælge ejendommen eller overdrage ejendommen til en anden køber.

Du skal dog oplyse dette til sælgeren og forklare klausulen, hvis det er nødvendigt. Forsikre dem om, at de stadig vil få det beløb, som I begge har aftalt, men det giver dig fleksibilitet i handlen hen ad vejen.

Send kontrakten

Afhængigt af din stats love skal du sende din kontrakt om overdragelse af fast ejendom til et titelfirma eller en afsluttende advokat med henblik på en titelundersøgelse. Det er uafhængige parter, der undersøger en ejendoms historie og sørger for, at der ikke er nogen pantrettigheder knyttet til ejendomsretten. De underskriver derefter kontraktens gyldighed.

Opgavekontrakten

At finde din køber kræver, i lighed med at finde en sælger, en ordentlig segmentering. Investorer bør benytte sig af flere muligheder, når de søger efter købere, herunder online markedsføring, websteder med lister eller netværksgrupper. I ejendomsbranchen kaldes denne proces for at opbygge en køberliste, og det er et afgørende skridt for at finde succes med at tildele kontrakter.

Når du har fundet en køber (forhåbentlig fra din stadigt voksende køberliste), skal du sørge for, at din kontrakt indeholder et sprog, der dækker de depositum, der skal betales på forhånd. Dette giver dig beskyttelse mod et eventuelt kontraktbrud. Det sikrer dig også, at du vil få overskud, uanset om transaktionen afsluttes eller ej, da depositum ikke kan refunderes. Hvor meget det er, afhænger af dig, så længe det er behørigt begrundet.

Indtægtsgebyret

Din fortjeneste ved en handel af denne art kommer både fra dit overdragelsesgebyr samt forskellen mellem den aftalte værdi og hvor meget du sælger den til køber. Hvis du og sælgeren beslutter, at I vil købe ejendommen for 75.000 USD og sælge den for 80.000 USD til køberen, har du en fortjeneste på 5.000 USD. Handlen er afsluttet, når køberen betaler de fulde 80.000 dollars.

Profiler ved overdragelse af kontrakt

For mange investorer er den mest attraktive fordel ved en overdragelse af kontrakt muligheden for at tjene penge uden nogensinde at købe en ejendom. Dette er ofte det, der tiltrækker folk til at begynde at sælge engroshandel, da det giver mange mulighed for at lære rejerne af fast ejendom med relativt lave indsatser. Et overdragelsesgebyr kan enten fastsættes som en procentdel af købsprisen eller som et fast beløb, der fastsættes af grossisten. Et standardgebyr ligger på omkring 5.000 dollars pr. kontrakt.

Den potentielle fortjeneste er ikke det eneste positive i forbindelse med en overdragelse af kontrakt. Investorer har også fordel af ikke at blive tilføjet til titelkæden, hvilket i høj grad kan reducere omkostningerne og tidslinjen i forbindelse med en handel. Denne fordel kan endda overføres til sælger og slutkøber, da de får mulighed for at undgå at betale et ejendomsmæglergebyr ved at vælge en overdragelse af kontrakt. Sammenlignet med en dobbelt lukning (en anden populær engroshandelsstrategi) kan investorer undgå to sæt lukningsomkostninger. Alle disse fordele kan have en positiv indvirkning på investorens bundlinje, hvilket gør dette til en yderst ønskværdig exitstrategi.

Kontraktoverdragelse ulemper

Selv om der er mange fordele ved en kontraktoverdragelse, er der et par ulemper, som du skal være opmærksom på, før du søger efter din første engroshandel. Det kan nemlig være en udfordring at arbejde med købere og sælgere, som måske ikke er bekendt med engroshandel. Investorer skal være forberedt på at gøre nyankomne bekendt med processen og være klar til at besvare eventuelle spørgsmål. Lejlighedsvis vil sælgere med vilje ikke acceptere en situation med overdragelse af en kontrakt. Investorer skal være forberedt, før de løber ind i disse situationer, så de ikke bliver afskrækket.

En anden forhindring, som grossister kan stå over for, når de arbejder med en kontraktoverdragelse, er i tilfælde, hvor slutkøberen ønsker at bakke ud. Den bedste måde at beskytte sig mod situationer som denne er at danne en pålidelig køberliste og sikre kontraktprocessen. Husk på, at selv om der er ulemper ved denne exitstrategi for fast ejendom, kan den rette forberedelse hjælpe investorerne med at undgå store udfordringer.

Summarum

Som med enhver del af ejendomsinvesteringsbranchen vil intet enkelt aspekt føre til succes. Men at forstå, hvordan en ejendomsoverdragelse af en kontrakt fungerer, er en vigtig del af denne forretning. Når du forstår de mange lag af, hvordan kontrakter tildeles – og hvordan engroshandel fungerer fra start til slut – vil du være en mere informeret, uddannet og succesfuld investor.

Vil du lære mere om, hvordan man starter en ejendomsmæglerforretning?

Med så mange oplysninger derude kan det være kompliceret at starte en ejendomsmæglervirksomhed eller et LLC. Vores nye onlinekursus om fast ejendom, som ekspertinvestor Than Merrill er vært for, dækker de grundlæggende ting, du skal vide for at komme i gang med at investere i fast ejendom. Disse gennemprøvede strategier kan hjælpe dig med at lære dig, hvordan du kan drage fordel af ejendomsmarkedets nuværende muligheder.

Klik her for at tilmelde dig vores GRATIS 1-dags webinar om fast ejendom og kom i gang med at lære, hvordan du starter en succesfuld investeringsvirksomhed i dag!