Základy pronájmu pozemků – čím se vyznačuje pronájem pozemků a proč

květen 01, 2018

Základy pronájmu pozemků
Pronájem pozemků, při kterém si komerční developer pronajímá pozemek a na pronajatém pozemku staví svá vylepšení, se již dlouho používá jako prostředek pro rozvoj komerčních nemovitostí. Dlouhodobé pozemní pronájmy nemovitostí ve veřejném vlastnictví se také staly hlavním nástrojem vládních a kvazivládních subjektů pro generování provozních příjmů při zachování vlastnictví cenného majetku.

Developeři a vlastníci nemovitostí volí tuto strukturu z různých důvodů. Z pohledu developera umožňuje pronájem pozemku developerovi získat právo užívat a využívat pozemek s malou počáteční investicí peněžních prostředků. Z pohledu vlastníka nemovitosti generuje tok příjmů z pozemku, aniž by musel investovat čas a kapitál potřebný k vybudování úprav, a zachovává vlastnictví pozemku pro budoucí využití.

Současná dostupnost kapitálu pro jakýkoli typ realitní transakce je omezená. S úvěrovou krizí se věřitelé cenných papírů krytých komerčními hypotékami (CMBS) obecně stáhli z trhu.

S normalizací ekonomiky v oblasti nemovitostí se však hypoteční financování pronájmu může pro developery opět stát životaschopnou technikou financování. S ohledem na to si developeři a vlastníci nemovitostí, kteří zvažují výhody a nevýhody pozemního leasingu, musí uvědomit, že úspěšný rozvoj komerčních nemovitostí v rámci struktury pozemního leasingu závisí z velké části na tom, zda pozemní leasing splní očekávání věřitele ve vztahu k upisování rizika pozemního leasingu.

Tržní trend nenávratného financování tento úkol ztěžuje. Spíše než na přenesení těchto rizik na dlužníka se věřitelé musí spoléhat pouze na zástavní právo k podílu nájemce pozemku na pronajatém majetku. Úspěch projektu pronájmu pozemku jako takového může záviset na schopnosti developera zajistit si od vlastníka poplatku ústupky vstřícné k věřiteli.

Big box nebo jiné velké franšízové obchody s potravinami nebo maloobchodem jsou obvykle zkušené a sofistikované, pokud jde o pronájem pozemku. Často přistupují k vyjednávání na základě vlastního formuláře, který je dobře integrován s ochranou nájemce pozemku a věřitele. Jejich smlouvy o pozemním pronájmu obvykle obsahují určité běžně používané prvky. Nabyvatelé nemovitostí, na které se vztahují stávající smlouvy o nájmu pozemků, zejména smlouvy o nájmu potravin nebo nákupních center s celostátními nebo regionálními franšízovými nájemci, by měli očekávat, že smlouva o nájmu pozemků tyto prvky pravděpodobně obsahuje, a měli by pečlivě prověřit právní titul, aby zjistili, zda existují.

I. ÚVOD – ČÍM SE ODLIŠUJE POZEMKOVÝ NÁJEM A PROČ

Co odlišuje „pozemkový nájem“ od běžného nájmu nemovitosti? Stejně jako u běžného nájmu platí nájemce nebo pachtýř při pozemkovém nájmu pronajímateli nebo propachtovateli nájemné a získává za to právo držby a užívání nemovitosti po dobu, na kterou se vztahuje nájemné. Stejně jako běžná nájemní smlouva i pozemkový nájem obecně vyžaduje placení nájemného v pravidelných intervalech, obvykle měsíčně. A konečně, stejně jako u běžného nájmu má pronajímatel obecně možnost vystěhovat nájemce pozemku jako jeden z prostředků nápravy v případě neplacení.

Stejně jako se však v leasingovém odvětví dělí komerční nájmy do kategorií jako „čistý“, „hrubý“, „full service“ atd, existují některé obecně chápané parametry spojené s pozemkovým pronájmem.

Za prvé, pozemkový pronájem obecně zahrnuje buď nezastavěný pozemek, nebo pozemek s vylepšením, které pronajímatel nehodlá zachovat v současném stavu – buď úplné „stržení“, nebo tak významnou renovaci, že z dosavadního vylepšení bude v podstatě vytvořeno něco nového.

Za druhé, pozemkový pronájem je obecně strukturován na základě představy, že nájemce na pozemku vybuduje nebo postaví významné vylepšení pro své vlastní použití. Během doby trvání nájmu pozemku bude nájemce tato zlepšení obvykle vlastnit a odepisovat. Na konci doby trvání se vlastnictví vylepšení může vrátit vlastníkovi pozemku nebo může být nájemce pozemku povinen je odstranit.

Zatřetí, a to je pravděpodobně nejvýznamnější, smlouvy o nájmu pozemku mají obvykle poměrně dlouhou dobu trvání. Historicky měly mnohé smlouvy o nájmu pozemku dobu trvání 99 let.

Odhlédneme-li od jednotlivých detailů, zastřešujícím aspektem, který odlišuje smlouvu o nájmu pozemku, je struktura, která nájemce pozemku v mnoha ohledech staví do podobného postavení jako vlastníka nemovitosti.

A. Doba trvání

Protože nájemce v rámci pozemkového pronájmu zpravidla vybuduje na pronajatém pozemku zlepšení, musí být doba trvání pronájmu nutně alespoň tak dlouhá, aby umožnila nájemci amortizovat náklady na tato zlepšení po smysluplnou dobu, přičemž „smysluplná“ doba je dostatečně dlouhá na to, aby generovala dostatečný příjem z těchto zlepšení, který by je zaplatil a dosáhl komerčně přiměřené návratnosti na základě obezřetných prognóz příjmů a nákladů. Jak se to určuje? Historicky mělo mnoho pozemních nájemních smluv dobu trvání 99 let. Existuje několik různých vysvětlení, proč tomu tak je. Obecně se zdá, že šlo o tradici zděděnou z britského zvykového práva, která se dostala do práva mnoha států.

S těmito dlouhodobějšími smlouvami o nájmu pozemků vznikla řada problematických otázek, z nichž některé budou rozebrány níže.

Současné smlouvy o nájmu pozemků obecně nezahrnují dobu 99 let. Doba trvání moderního nájmu pozemku se spíše určuje podle nákladů na zařízení vybudované na pozemku a jeho zamýšleného využití. Tento proces má dvě hnací síly. Za prvé, jak bylo uvedeno výše, nájemce pozemku musí být schopen amortizovat náklady na zlepšení a dosáhnout přiměřeného výnosu. Za druhé, pokud nájemce pozemku získal financování, věřitel bude chtít, aby doba trvání byla dostatečně dlouhá na to, aby se financování zcela umořilo, s určitou dodatečnou dobou pro případ, že by věřitel potřeboval pozemek pronajmout a prodat.

Doba trvání se ve většině případů řídí financováním, které nájemce pozemku získal. Obecně platí, že věřitel, který bere pozemní nájem jako záruku, bude požadovat, aby se doba trvání pozemního nájmu prodloužila o 5 nebo možná 10 let za dobu splatnosti financování.

Velké pozemní nájemní smlouvy mají často počáteční dobu trvání 40 let a navíc opce, které umožňují nájemci pozemního nájmu prodloužit tuto dobu mnohem déle. Vzhledem k velikosti počáteční investice je 40 let pravděpodobně minimální doba potřebná ke splacení zlepšení a dosažení přiměřeného zisku.

Nájemní smlouvy na pronájem pozemků pro rychlé občerstvení, jako je McDonald’s, El Pollo Loco atd., mohou mít počáteční dobu blížící se 20 letům.

Následující je typické ustanovení o době trvání nájemní smlouvy na pronájem pozemků: Doba nájmu. Doba trvání této nájemní smlouvy („doba nájmu“, „doba trvání“ a/nebo „počáteční doba“) začíná dnem účinnosti, jak je definováno v oddíle _____, a trvá po dobu končící posledním dnem měsíce, který následuje čtyřicet (40) let po dni zahájení nájmu, jak je definováno v oddíle _______ níže. Pojmy „Doba“ a „Doba nájmu“ zahrnují také jakoukoli Dobu prodloužení, jak je definována v oddíle 2.5 níže, pokud to kontext přiměřeně vyžaduje.

B. Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce

Nájem pozemků bude obsahovat obvyklé soubory povinností obvyklých pro každou nájemní smlouvu, jako je placení nájemného nájemcem a předání držby pronajímatelem. Existují však některé rysy, které bývají pro pachtovní smlouvy jedinečné.

Zlepšení na nemovitosti budou po dobu trvání pachtovní smlouvy patřit a být pod kontrolou pachtýře, ale po skončení pachtovní smlouvy budou buď patřit pronajímateli, nebo budou muset být podle podmínek pachtovní smlouvy odstraněny.

Zpravidla je nájemce pozemku výhradně odpovědný za veškerou náležitou péči o nemovitost, včetně podání žádosti a získání povolení a jiných souhlasů od příslušných státních orgánů k realizaci svých úprav. Vzhledem k tomu, že pronajímatel pozemku vlastní poplatek, většina smluv o pronájmu pozemku vyžaduje, aby pronajímatel pozemku v tomto procesu spolupracoval s nájemcem pozemku. Zde je typická doložka o spolupráci:

V zájmu pomoci nájemci při plnění požadavků státních orgánů na výstavbu a provoz maloobchodních úprav zamýšlených nájemcem je pronajímatel povinen vyřídit a předložit takové žádosti, odchylky nebo žádosti, které mohou být nezbytné nebo vyžadované vlastníkem pronajatých prostor, a poskytnout veškeré informace, které jsou pronajímateli známy nebo které má k dispozici a které mohou být nezbytné nebo užitečné při vyplňování žádostí, podání nebo žádostí státním orgánům, které mají pravomoc nad pronajatými prostory. Pronajímatel bude spolupracovat s Nájemcem při získávání objasňujících informací a dokumentace jménem Nájemce.

C. Financovatelnost

Skutečnost, že nájemce pozemku bude financovat úpravy, vyžaduje soubor vlastností, které jsou pro nájem pozemku specifické. Věřitel, který poskytuje financování vlastníkovi nemovitosti, bere jako zástavu samotnou nemovitost. V případě exekuce může věřitel nemovitost prodat. Naproti tomu u pozemkového leasingu jsou jedinými právy, která si věřitel může vzít jako zástavu, nájemní právo nájemce k pozemku a vlastnictví nájemce k vylepšením na pozemku.

Ačkoli u běžného leasingu je ukončení v případě nesplácení považováno za normální, tam, kde je věřitel, potenciální ukončení zástavy věřitele vytváří nepřijatelné riziko a činí obchod nefinancovatelným. Proto bez ohledu na to, aby byl pozemkový nájem financovatelný, musí obsahovat ochranná ustanovení, která mají věřiteli umožnit zabránit neplnění nebo ho napravit a jinak zachovat hodnotu pozemku určeného k prodeji třetí osobě. Základní myšlenka spočívá v tom, že musí být v podstatě nemožné ztratit nájemní smlouvu v důsledku neúmyslu nebo omylu a v každém případě neplnění musí být věřitel upozorněn a mít možnost nápravy.
Pokud by mělo dojít k ukončení nájmu – například v případě zamítnutí konkurzu ze strany pronajímatele pozemku – bude chtít zástavní věřitel právo na automatické uzavření nové nájemní smlouvy s nástupnickým vlastníkem, ačkoli to je z hlediska priority problematické. Obecně by to neměl být problém, protože § 365 písm. h) umožňuje nájemci dlužníka zvolit si mezi ukončením nájmu a pokračováním nájmu, pokud dlužník odmítne svůj nevypršený nájem nemovitosti. Toto právo by měl nájemce pozemku postoupit věřiteli pozemku v úvěrových dokumentech. Více k tomuto tématu však naleznete v níže uvedené diskusi k případu Qualitech.

Pokud nájemce pozemku vyhlásí úpadek a odmítne nájemní smlouvu, může být postoupení věřiteli ohroženo. V tomto případě, kromě formulace ve smlouvě o nájmu pozemku, která stanoví osvobození od pozastavení, je často nejlepší, co lze udělat, ujednání s pronajímatelem pozemku, že nájemní smlouva zůstává v platnosti nebo je pronajímatelem fakticky znovu podepsána (což však vytváří možné problémy s prioritou).
Jedním zdrojem informací o této problematice je formulář 4326 společnosti Fannie Mae (požadavky na nájem pozemku). www.fanniemae.com

Přestože se jedná spíše o otázku upisování než o obchodní záležitost, neměla by existovat žádná omezení možnosti nájemce pozemku refinancovat svůj pozemkový leasing na základě hodnoty podkladového poplatku.

Další taková ustanovení zahrnují:

1. V případě, že nájemce pozemku není schopen refinancovat svůj pozemkový leasing na základě hodnoty podkladového poplatku. Pojištění vlastnického práva pro pronajímatele pozemku

V současné době neexistuje formulář ALTA specifický pro nájem, ale lze použít současnou pojistku ALTA pro vlastníka s dodatkem (13-06 = dodatek pro vlastníka pozemku) (13.01-06 = dodatek pro pronajímatele pozemku). www.alta.org (produkty/politiky/dodatky).

2. Ustanovení o užívání

Financovatelný pozemkový leasing bude muset obsahovat ustanovení o užívání, které bude dostatečně široké, aby věřitel mohl realizovat hodnotu z prodeje předmětu leasingu, i když se ukáže, že podnikání původního pozemkového nájemce není životaschopné. V případě selhání bude chtít věřitel pozemek prodat, aby získal peníze na splacení nesplaceného zůstatku. Ustanovení o úzkém užívání omezí okruh potenciálních kupujících.
Věřitelé dávají přednost mimořádně širokému ustanovení o užívání, například ustanovení udělující oprávnění užívat nemovitost k „jakémukoli zákonnému účelu“. Ustanovení o užívání by mělo být přinejmenším dostatečně široké, aby umožňovalo většinu (ne-li všechny) způsoby užívání, které lze vzhledem k velikosti, umístění a povaze pozemku rozumně předpokládat. Pokud má pronajímatel právo na souhlas, mělo by být velmi omezené a úzce použitelné (jinými slovy, pronajímatel by měl mít možnost odepřít souhlas pouze pro úzkou kategorii věcí).

Pronajímatel pozemku, který se obává určitých způsobů využití, by měl do nájemní smlouvy zahrnout seznam zakázaných způsobů využití. Příkladem takového seznamu, který se často objevuje v souvislosti s pronájmem pozemků pro maloobchodní prodejny, je následující:
Knihkupectví typu pro dospělé nebo jiná provozovna, která prodává, pronajímá, vystavuje nebo vystavuje pornografické nebo obscénní materiály (včetně, ale bez omezení: sexuálně explicitní časopisy, knihy, filmy, videa, fotografie nebo tzv. (sexuální) hračky) nebo poskytování zábavy nebo činností typu pro dospělé (včetně, ale bez omezení, jakýchkoli expozic nebo činností různého druhu zahrnujících, vystavujících nebo zobrazujících sexuální tématiku, nahotu nebo oplzlé akty);

Zařízení pro vyplácení šeků nebo „půjčování výplat“ nebo masážní salón;

Dvorec pro mobilní domy nebo přívěsy, pracovní tábor, vrakoviště nebo skladiště;
Zařízení na výrobu šrotu, skládka, skládka odpadků, překládací stanice odpadků nebo jiné podobné zařízení na skládkování, spalování nebo redukci odpadků;

Montážní, výrobní, průmyslové, destilační, rafinační, pokovovací nebo tavicí zařízení; nebo
Zařízení na prodej nedovolených drog.

3. Ustanovení o haváriích a konfiskacích

a. Casualty

Stejně jako u financování zajištěného vlastnickým právem si věřitel ponechá přímou kontrolu nad příjmy z pojištění dlužníka. To může být v rozporu s pojistnou smlouvou pronajímatele, která často zahrnuje určitou míru účasti pronajímatele na pojištění nájemce nebo přinejmenším uvedení pronajímatele jako dalšího pojištěného v pojistné smlouvě CGL nájemce. Je třeba očekávat, že věřitel bude požadovat, aby smlouva o nájmu pozemku výslovně přiznávala věřiteli právo podílet se na úpravě škod a vypořádání v důsledku nehody. Ve scénářích nájmu pozemku je pravděpodobnější, že věřitel bude chtít, aby byl výtěžek z pojištění použit spíše na úvěr než na obnovu, zejména pokud ke ztrátě dojde ke konci doby nájmu pozemku.
Věřitel může také požadovat, aby smlouva o nájmu pozemku stanovila, že pronajímatel ani nájemce pozemku nebudou mít právo ukončit nájem pozemku v případě nehody jinak než se souhlasem věřitele.

b. Odsouzení

Věřitel bude pravděpodobně požadovat také právo účastnit se řízení o odsouzení. Stejně jako v případě výnosů z nehod by smlouva o nájmu pozemku měla stanovit, že (a) věřitel obdrží odměnu za odsouzení v rozsahu nesplaceného zůstatku úvěru a (b) smlouva o nájmu pozemku může být ukončena až poté, co věřitel obdrží dostatečné výnosy ke splacení úvěru.

Pokud odměna za odsouzení nestačí na splacení úvěru, měl by pronájem pokračovat až do úplného splacení úvěru.

4. Hypotéky na poplatek

Zástavní smlouvy o pronájmu pozemku často zakazují pronajímateli pozemku poskytnout jakoukoli hypotéku na poplatek nebo podřídit pronájem pozemku jakémukoli financování zajištěnému poplatkem.
Nájemci pozemků a věřitelé by měli zvážit podniknutí určitých kroků, aby se ujistili, že před jeho pronájmem pozemků neexistují žádné poplatkové hypotéky, včetně získání pojistky pojištění vlastnického práva a zaznamenání memoranda o pronájmu pozemků. Pokud existuje poplatková hypotéka, zástavní věřitel často souhlasí s uzavřením dohody o podřízenosti, nerušení a zastupování („SNDA“), podle které se nájemce pozemku zavazuje nerušit nájemce pozemku, pokud bude poplatková hypotéka vyřízena.

Věřitel pozemku by měl mít přednostní zájem na příjmech od podnájemců nájemce pozemku. Je přirozené, že věřitel bude od těchto podnájemců vyžadovat standardní postoupení a SNDA.

5. Věřitel bude mít právo požadovat od těchto podnájemců, aby se na něj obrátili. Právo zastavit nájemní nemovitost

Aby byla smlouva o nájmu pozemku financovatelná, měla by obsahovat právo nájemce pozemku zastavit nájemní nemovitost bez získání souhlasu pronajímatele pozemku, spojené s právem věřitele uplatnit svá práva z nájemní hypotéky vůči nájemní nemovitosti jako jejímu zajištění, včetně nabytí nájemního podílu nájemce pozemku na nemovitosti exekucí, smlouvou nahrazující exekuci nebo jiným způsobem.
To by mělo být spojeno s prodejem nemovitosti třetí osobě, opět bez souhlasu pronajímatele.

Pronajímatel pozemku by mohl zvážit zavedení určitých omezení pro typ subjektu, který může být držitelem pozemkové nájemní hypotéky. Neměla by to být cesta pro úskok nájemce, který si přivede přidruženou společnost nebo méně než nezávislého „věřitele“ za účelem obejití jinak běžného neplnění nájemní smlouvy. Zvažte omezení tohoto práva na institucionální věřitele. Rovněž zvažte omezení účasti nebo syndikace na případy, kdy si věřitel, který úvěr poskytl, ponechá kontrolu nad úvěrem.

6. Porušení a práva na nápravu

Nájem pozemku je nájem. V určitém okamžiku bude mít pronajímatel právo vyhlásit selhání a použít postup vystěhování ve svém státě, aby získal zpět držbu nemovitosti. Jedním z všudypřítomných rysů pozemkových nájmů je však mechanismus, který dává věřiteli možnost ponechat pozemkový nájem v plné platnosti a účinnosti, pokud pozemkový nájemce neplní své povinnosti. Smlouva o nájmu pozemku obvykle vyžaduje, aby pronajímatel pozemku doručil veškerá oznámení o neplnění povinností současně nájemci pozemku i věřiteli, a měla by výslovně stanovit, že žádné oznámení pronajímatele pozemku nájemci pozemku nebude považováno za účinné, pokud nebude současně doručeno věřiteli.
Někteří věřitelé rovněž požadují druhé oznámení poté, co se pozemnímu nájemci nepodařilo napravit základní selhání, ačkoli pronajímatelé proti tomuto konceptu oprávněně namítají, že by věřitelé neměli dostat „dvě kousnutí do jablka“.

7. Nová nájemní smlouva

Nemožnost vyloučit každé právo na výpověď pozemního nájmu je pro každého věřitele problematická. Jako dodatečnou ochranu pro případ ukončení smlouvy o nájmu pozemku před datem jejího vypršení může financovaná smlouva o nájmu pozemku obsahovat také ustanovení, která vyžadují, aby pronajímatel pozemku uzavřel s věřitelem novou smlouvu o nájmu pozemku za stejných podmínek jako původní smlouva o nájmu pozemku a platila by po zbytek doby trvání původní smlouvy o nájmu pozemku. Ačkoli se jedná o nedokonalé řešení, zachovává určitou možnost věřitele realizovat hodnotu svého kolaterálu.

8. Opce na obnovení/prodloužení

Ačkoli preferovanou strukturou je, že doba nájmu bude trvat po dobu splatnosti financování, pokud smlouva o nájmu pozemku vyprší před splatností financování nájmu pozemku, může věřitel požadovat existenci opcí na obnovení/prodloužení ve spojení s určitou úrovní ochrany pronajímatele pozemku, jako je oznámení pronajímatele, které vyvolá požadavek na uplatnění, nebo automatické uplatnění bez oznámení o neuplatnění ze strany nájemce.

Toto je potenciální úskalí. Věřitelé se často spoléhají na formulaci vyžadující výpověď ze strany pronajímatele před ukončením nájmu ze strany pronajímatele. Podle práva mnoha států však opce není nabytým právem na nemovitost, pokud a dokud nebyla řádně a řádně provedena nájemcem pozemku. Pokud nájemce pozemku v takové jurisdikci opci neuplatní, nájemní smlouva zaniká na základě vlastních podmínek. V takovém případě pronajímatel „neukončuje“ nájemní smlouvu, když usiluje o navrácení pronajatých prostor.

Z tohoto důvodu budou pronajímatelé pozemků trvat na konstrukci, která zabrání náhodné ztrátě opce, jako je požadavek na oznámení nájemci a věřiteli ze strany pronajímatele předtím, než může nájemní smlouva zaniknout. Základní koncepce spočívá v tom, že musí být nemožné ztratit nájemní smlouvu z důvodu neúmyslu nebo omylu.

9. Doložka proti sloučení

Pokud nájemce pozemku získá poplatkový podíl na nemovitosti, lze tvrdit, že nájemní a poplatkový majetek splynuly dohromady (tj. že menší majetek (nájemní majetek) byl pohlcen větším majetkem (poplatkovým majetkem)), což má za následek zánik nájmu pozemku. Pokud smlouva o nájmu pozemku dává nájemci pozemku opci na nabytí základního vlastnického podílu na nemovitosti, bude potenciální věřitel v případě nájmu pozemku s největší pravděpodobností požadovat, aby smlouva o nájmu pozemku obsahovala ustanovení, které výslovně zakazuje sloučení nájemního a vlastnického podílu na nemovitosti, aby si zachoval svůj zástavní nárok na nájem pozemku.

10. Změny pozemkového nájemného

Protože většina pozemkových nájemních smluv má dlouhou dobu trvání, pronajímatelé často požadují v pozemkové nájemní smlouvě ustanovení o úpravě nájemného, aby bylo zajištěno, že pozemkové nájemné bude po celou dobu trvání smlouvy odpovídat přibližné reálné tržní nájemní hodnotě pronajatých prostor.
Věřitelé, kteří ze své podstaty touží po jistotě, taková ustanovení pečlivě zkoumají a výsledkem je, že čím méně vyčíslitelné a periodičtější je potenciální zvýšení nájemného, tím přísnější je upisování úvěrů. Věřitelé mohou být ochotnější financovat smlouvy o pronájmu pozemků obsahující eskalátory nájemného, pokud je zvyšování indexů omezeno a omezeno na pětiletá období. „Záchranný“ nárůst, který nechrání nájemce pozemku před hospodářským poklesem, může být pro věřitele přijatelnější, pokud je založen na nižším procentu celkového nájemného a větším počtu let.

11. Estoppel certifikáty/SNDA

Nájemci pozemku, který předpokládá, že bude usilovat o financování leasingu, by prospělo alespoň ustanovení, které by vyžadovalo, aby pronajímatel pozemku čas od času poskytl hypotečnímu věřiteli estoppel certifikát.

Kromě získání obvyklých ujištění od pronajímatele pozemku (smlouva o nájmu pozemku je plně platná a účinná, žádná ze stran není v prodlení s jejím plněním atd.) se věřitel může pokusit využít estoppel certifikát k získání souhlasu pronajímatele pozemku s ustanoveními o ochraně zástavního věřitele, která nejsou obsažena ve smlouvě o nájmu pozemku. Pronajímatel pozemku by například mohl v estoppel certifikátu prohlásit a zaručit věřiteli, že bez ohledu na jakékoli ustanovení smlouvy o nájmu pozemku nebude vyžadován písemný souhlas pronajímatele pozemku k tomu, aby věřitel mohl vymáhat svá práva vyplývající z úvěrových dokumentů k pozemku nebo aby mohl získat vlastnictví k pozemku formou exekuce. Kromě estoppelu by měl věřitel pozemkového nájemce za vhodných okolností zvážit SNDA mezi pozemkovým nájemcem, pozemkovým pronajímatelem a poplatkovým zástavním věřitelem.

V mé praxi jsem použil proces SNDA/estoppelu pozemkového pronajímatele k úpravě pozemkové nájemní smlouvy, přičemž úpravy se uplatní pouze v době, kdy je financování nesplacené.

.