En Letter of No Objection (LNO) är ett juridiskt dokument som utfärdas av Department of Buildings (DOB) i New York, för att verifiera den lagliga användningen av en byggnad som byggts före den 1 januari 1938.
För den 1 januari 1938 krävde New York Department of Buildings inte något Certificate of Occupancy för att bekräfta en fastighets lagliga användning. I de fall då personer som handlar med fastigheter har frågor om lagligheten av den nuvarande användningen av en byggnad som är byggd före 1938 utfärdar Department of Buildings (DOB) ett Letter of No Objection (brev utan invändningar). Skrivelsen innebär att DOB inte har några invändningar mot byggnadens nuvarande användning och att ett Certificate of Occupancy inte är nödvändigt.
Hur man erhåller ett Letter of No Objection.
Under de senaste tio åren har fastigheter byggda före 1938 på Upper Manhattan, i Harlem och i vissa områden i Brooklyn haft en anmärkningsvärd värdeökning. Detta har lett till en ökning av antalet utfärdanden av ”Letter of no objection” från Department of Buildings (DOB). Ökningen fick DOB att formalisera denna process, men den är fortfarande mycket tidskrävande och kostsam.
Den genomsnittliga kostnaden för att samla in och lämna in allt nödvändigt pappersarbete till DOB är cirka 1 500 dollar, och det tar vanligtvis cirka 3-6 månader för dig att få LNO-certifikatet.
Det snabbaste och mest praktiska sättet att få ett ”Letter of No Objection” är att anlita en bygglovsexpeditor som gör det för din räkning.
Varför är ”Letters of No Objection” viktigt?
- Verifiera lagligheten av den avsedda användningen av fastigheten:
Om du har en byggnad som är byggd före den 1 januari 1938 är det viktigt att skaffa väsentliga bevis för giltigheten av din avsedda användning av fastigheten. Om du får ett ”Letter of No Objection” från Department of buildings får du en juridisk bekräftelse på att du lagligen kan använda byggnaden i fråga på avsett sätt.
- Följs med en köpares, försäkringsgivares eller långivares krav
Fastighetsägaren kan också begära ett ”Letter of No Objection” från DOB på uppmaning av en potentiell köpare. Om fastighetsägaren dessutom vill använda fastigheten som säkerhet kan långivaren begära ”Letter of No Objection”.
Om du har för avsikt att försäkra fastigheten kan försäkringsgivaren behöva ”Letter of No Objection” för att kunna behandla skyddet.
Bottom line:
Det är viktigt att notera att du kan få ett Letter of No Objection för en fastighet som redan har ett Certificate of Occupancy.
Till exempel kan vi säga att en fastighet har ett intyg om att fastigheten är ett tvåfamiljshus, men att den för närvarande används som ett enfamiljshus. Du kan ansöka om ett LNO, där DOB bekräftar att de inte har några invändningar mot att fastigheten används som enfamiljshus.
Och om du planerar att ändra användningen från ett tvåfamiljshus till ett trefamiljshus är du dessutom enligt lag skyldig att lämna in de nya planerna till DOB.