Skrivet av: Lucro Staff 2 år, 11 månader sedan
(0 kommentarer)
Commersiell fastighetsfinansiering omfattar flera olika typer av lån. För att fastighetsinvesterare ska kunna låna de pengar de behöver för att finansiera sitt projekt måste både investeraren och deras projekt riskbedömas. Ju mer risk som identifieras med låntagaren eller projektet, desto strängare villkor kommer långivarna att erbjuda. Det är där LTC och LTV kommer in i bilden. Nedan definierar vi vad de två termerna betyder, hur de fungerar och vilken roll de har i CRE-finansiering.
LTC-Vad är det och hur fungerar det?
LTC står för loan-to-cost. LTC är ett nyckeltal som används i kommersiell fastighetsfinansiering för att avgöra hur stor del av ett utvecklingsprojekt som ska finansieras med lån kontra eget kapital. LTC definieras som lånets värde dividerat med projektets kostnad.
Långivare använder LTC som ett mått på hög nivå för att fastställa en grundläggande standard för den risk de är villiga att acceptera för ett bygglån för ett nytt projekt. Ju högre lånekostnad, desto större risk tar långivaren om utvecklingen går dåligt. Lånekostnadsvärdena fastställs av marknadsräntorna och tenderar att bli högre under tjurmarknader.
Ett kommersiellt fastighetslån tas konventionellt med en LTC-procent någonstans mellan 50 % och 80 %. Om den totala byggkostnaden till exempel är 1 000 000 dollar kan en långivare erbjuda ett lånebelopp på 800 000 dollar, vilket skulle motsvara en LTC på 80 %.
LTV – vad är det och hur fungerar det?
LTV är en akronym som står för ”Loan To Value” (lån till värde). Det liknar, men är inte detsamma som LTC. LTV är förhållandet mellan värdet av ett lån och fastighetens marknadsvärde, i motsats till byggkostnaden för ett projekt. Med andra ord är LTV lånesumman dividerad med fastighetens taxeringsvärde. När det gäller LTV är det i allmänhet en värderingsman inblandad.
Det är naturligtvis svårare att förutsäga värdet för CRE som ännu inte har byggts, och det är här som den finansiella proforma-modelleringen kommer in i bilden. De vanligaste scenarierna inom CRE-utveckling innebär att ett LTC-lån ges under byggnadstiden, vilket kommer att refinansieras med ett LTV-lån när byggnationen är avslutad. När det finns en färdig produkt (eller åtminstone en delvis konstruerad tillgång) är det mycket lättare att fastställa tillgångens värde, vilket gör ett LTV-lån mer gångbart.
LTC, LTV, & CRE-finansiering
Både LTC och LTV är viktiga komponenter när det gäller finansiering av kommersiella fastigheter. De är verktyg som hjälper långivarna att avgöra vilken risknivå de är villiga att acceptera för en viss tillgång. Detta bestämmer i sin tur storleken på det lån som en långivare är villig att ge. Projekt som bedöms vara mer riskfyllda kommer att ha lägre LTC- eller LTV-kvot, vilket bestäms av marknadsräntorna.