Getty
En villkor för hypotekslån är ett villkor som skrivs in i ett fastighetsköpskontrakt och som köparen anger måste uppfyllas för att de ska kunna slutföra köpet. Köparna använder dessa villkor för att skydda sig själva om de inte kan kvalificera sig för finansiering och inte har råd med en fastighet utan lån.
Om köparen inte kan få en godtagbar finansiering före utgången av villkorsperioden (vanligen 30 till 60 dagar) kan han eller hon ångra sig från kontraktet utan påföljd – han eller hon får till och med tillbaka sin handpenning. Om du behöver finansiering för att köpa en fastighet och vill försäkra dig om att du inte blir straffad kan du överväga att inkludera ett villkor om hypotekslån i ditt nästa köpekontrakt.
Det är ganska lätt att få ett villkor om hypotekslån, eftersom de är standard i de köpeavtal som används av de flesta fastighetsföreningar. Det enda du behöver göra är att kryssa i några rutor och fylla i lite information.
Hur en hypoteksvillkor fungerar
När du gör dig redo för att köpa en fastighet måste du fylla i ett erbjudande om köp. I ditt erbjudande inkluderar du vissa villkor som måste uppfyllas innan du kan avsluta köpet. Du vill till exempel att fastigheten ska godkännas vid en inspektion och värderas till ett visst värde.
Om du vet att du behöver finansiering för att kunna avsluta köpet och inte är säker på om du kommer att kvalificera dig för ett lån, kan du inkludera ett villkor för hypotekslån i ditt köpeavtal. Kanske har du inte arbetat med en långivare för att bli förkvalificerad eller förhandsgodkänd, eller så har något nyligen förändrats i din ekonomi som du tror kan skada din förmåga att kvalificera dig för ett lån.
I många fall kan inteckningsvillkor också innehålla ett avsnitt om du behöver sälja en annan fastighet för att kvalificera dig för ett lån. I det här fallet skulle ditt köp vara beroende av två saker: att sälja din bostad och att få finansiering.
Så länge varar ett avtal med villkor
De flesta köpeavtal för fastigheter varar mellan 30 och 60 dagar, och avtal med villkor är inte annorlunda. När en köpare inkluderar ett villkor för hypotekslån i sitt erbjudande är de skyldiga att säkra godtagbar finansiering inom de tidsgränser som anges i avtalet via due diligence- och stängningsdatumen.
Om en köpare inte har fått ett lån i slutet av sin due diligence-period kan han/hon begära en förlängning från säljaren för att ge honom/henne mer tid för att hitta ett lån. Säljaren har dock ingen skyldighet att bevilja förlängningen. Om säljaren inte beviljar en förlängning måste köparen bestämma sig för om han eller hon ska backa ur kontraktet eller gå vidare utan villkoret och riskera att förlora sin handpenning eller öppna sig för andra påföljder om han eller hon inte avslutar köpet.
Elementen i en klausul om villkor för hypotekslån
När en klausul om villkor för hypotekslån ingår i ett köpekontrakt är det inte bara ett generellt uttalande om att köparen inte behöver avsluta köpet om han eller hon inte kan få finansiering. I stället är det noggrant utformade klausuler som ger köparen möjlighet att beskriva de finansieringsvillkor som de anser vara det minsta godtagbara för att de ska kunna ingå avtalet.
Några av de punkter som ingår i en klausul om villkor för hypotekslån är:
- Typ av lån som ska säkras (FHA, USDA, konventionellt hypotekslån etc.).)
- Betyg som köparen måste säkra i finansiering
- Maximal räntesats som köparen anser vara acceptabel
- Maximala originationspoäng eller avgifter som köparen kommer att betala för att säkra ett lån
- Om en annan fastighet måste säljas för att kvalificera sig för finansiering
Och utöver dessa punkter, kan klausuler om villkor för hypotekslån också innehålla ett specifikt datum för villkor för hypotekslån (även om detta ofta är samma tidsram som perioden för due diligence, kan det vara annorlunda) samt bestämmelser för att förlänga villkoret om låntagaren inte kan säkra finansiering före tidsfristen.
Skäl för att avstå från en villkorlig säkerhet för hypotek
Några fall då det kan vara en bra idé att avstå från en villkorlig säkerhet för hypotek är bland annat följande:
- Köparen betalar kontant för en fastighet
- Köparen använder sig av säljarfinansiering
- Köparen har redan blivit förkvalificerad eller förhandsgodkänd för ett lån
- Köparen vill få sitt erbjudande att se mer tilltalande ut för säljaren och har inget emot att förlora sittn’t vara säker på att köparen kommer att stänga. Så även om villkor för hypotekslån kan vara ett bra sätt att skydda sig själv i ett köpeavtal, måste man ändå använda dem försiktigt för att undvika att skrämma bort en earnest money-deposition om de inte kan få ett lån
Men även om villkor för hypotekslån kan vara till stor hjälp i vissa fall, är de inte alltid nödvändiga. Köpare kan välja att inte inkludera dessa villkor så att deras erbjudande kommer att se mer lockande ut för en säljare.
När en säljare överväger ett erbjudande för sin fastighet kan de trots allt välja att inte acceptera ett erbjudande som innehåller villkor eftersom de caa säljaren.
Andra typer av villkorsklausuler
När någon lägger ett erbjudande om att köpa en fastighet kan de göra köpet avhängigt av ett antal saker utanför ett lån med villkorsklausul. Och om någon av deras villkor inte uppfylls under köpprocessen kan de häva kontraktet utan påföljd. Här är några av de vanligaste typerna av villkor:
- Inspektionsvillkor. Fastigheten måste få en ren inspektion. Oftast innebär detta att köparen måste vara villig att acceptera allt som uppdagas vid besiktningen, t.ex. ett skadat tak eller en varmvattenberedare som inte fungerar, eller att köparen måste lyckas förhandla fram eftergifter från säljaren för att kompensera för eventuella problem med fastigheten som en besiktningsman har upptäckt.
- Villkor för värdering. Fastigheten som köps måste värderas till minst ett visst belopp, baserat på nyligen genomförda försäljningar av jämförbara fastigheter i samma område. Detta villkor är viktigt eftersom en långivare kan kräva att köparen gör en mycket större handpenning om fastigheten inte värderas för tillräckligt mycket pengar.
- Villkor för titel. Säljaren måste kunna överföra en klar äganderätt till fastigheten, fri från alla panträtter och belastningar.
- Villkor för hemförsäljning. Om köparen måste sälja en annan fastighet för att ha råd att köpa den nya fastigheten, kan köparen med hjälp av ett villkor om hemförsäljning hoppa av kontraktet om han eller hon inte kan sälja sin tidigare fastighet under den period då den nya fastigheten ska undersökas.