En statlig lag som kallas Costa-Hawkins Act gör det möjligt för en hyresvärd, vars hyresfastighet annars skulle omfattas av lokala lagar om hyresreglering, att höja hyran utan laglig begränsning om en av hyresgästerna flyttar ut.
Med underhyresgäster tillåter Costa-Hawkins en hyresvärd att ändra hyran till marknadsmässig nivå för en underhyresgäst om huvudhyresgästen inte längre bor i lägenheten och underhyresgästen inte bodde i lägenheten före den 1 januari 1995. Ingen hyreshöjning tillåts om en eller flera ursprungliga hyresgäster bor i lägenheten och hyr ut en del av lägenheten i andra hand med hyresvärdens samtycke.
Hyresvärden kan inte höja hyran till marknadspris för en underhyresgäst om underhyresgästen bevisar att hyresvärden avstått från sin rätt att höja hyran. Om underhyresgästen kan visa att hyresvärden sa till underhyresgästen att han kunde bo kvar i lägenheten med samma hyra som huvudhyresgästen kan hyran inte höjas. Hyran kan inte heller höjas om hyresvärden underlåter att skriftligen meddela en hyreshöjning inom 90 dagar efter ett skriftligt meddelande om att huvudhyresgästen lämnar lägenheten. Slutligen kan hyresvärden inte höja hyran till marknadspriset om hyresvärden får ett skriftligt meddelande om att huvudhyresgästen har lämnat lägenheten och hyresvärden accepterar hyra från underhyresgästen. Om hyresvärden får ett skriftligt meddelande kan hyresvärden dock informera underhyresgästen om att hon har förbehållit sig rätten att höja hyran vid ett senare tillfälle.
Den statliga lagen påverkar inte lokala lagar om vräkningskontroll. Det är därför möjligt för en hyresfastighet att vara undantagen från hyresreglering i San Francisco, Oakland eller Berkeley, men ändå omfattas av lokala lagar om vräkningskontroll.