Med verkan från och med fredagen den 1 januari ökar Assembly Bill 1885 beloppet för det egna kapitalet i bostaden som skyddas mot fordringsägare, vilket sannolikt förhindrar att fler ägare förlorar sina bostäder i en konkurs.
Det nya skyddet för bostadsfastigheter börjar på ett golv på 300 000 dollar och tar slut på 600 000 dollar. Det tidigare homesteadskyddet varierade från 75 000 dollar för singlar, 100 000 dollar för ett gift par och 175 000 dollar för seniorer och funktionshindrade.
Lagen, som baserar undantaget på ett landstings årliga medianpris för enfamiljshus, anger inte vilken datakälla som kommer att bestämma baslinjen. Från och med januari 2022 kommer undantaget att justeras för inflation baserat på förändringar i Kaliforniens konsumentprisindex.
Den höga kostnaden i Los Angeles och Orange Counties kommer att falla inom ramen för kapitaltaket på 600 000 dollar. Riverside County kommer att ligga på uppskattningsvis 400 000 dollar och San Bernardino County på ungefär 340 000 dollar.
Den stora idén bakom homestead exemption är att hjälpa husägare att hålla sin primära bostad säker genom att placera den utom räckhåll för konsekvenserna av ekonomisk olycka.
Efter att ha ansökt om konkurs enligt kapitel 7 för att få skulderna befriade kommer en av domstolen utsedd konkursförvaltare att utvärdera dollarvärdet på gäldenärens tillgångar och räkna ut vad som är tillgängligt för att avveckla och betala fordringsägarna.
Säg att ett hem i Los Angeles är värt 1 miljon dollar. Panträtten är 400 000 dollar med 600 000 dollar i eget kapital. Så länge husägaren bor i bostaden före en konkursansökan är bostaden skyddad från fordringsägare.
Det finns mer i formeln i något som kallas ”realiserbart eget kapital”, enligt den Irvine-baserade konkursadvokaten Michael Nicastro. Det är det verkliga marknadsvärdet minus 6-8 procent för kostnaden för en försäljning, eventuella kapitalvinstskatter som kan vara skyldiga, panträtt, minus homestead exemption.
Till exempel, låt oss säga att ett hem i Orange County var värt 1,2 miljoner dollar med ett eget kapital på 700 000 dollar och en panträtt på 500 000 dollar. Om man antar en försäljningskostnad på 7 % eller 84 000 US-dollar, en kapitalvinstskatt på 50 000 US-dollar, en panträtt på 500 000 US-dollar och ditt homestead exemption på 600 000 US-dollar blir sammanlagt 1 234 000 US-dollar. Ditt eget kapital i hemmet är skyddat från fordringsägare och du skulle inte tvingas sälja ditt hem.
Låt oss använda samma exempel som ovan, men panträtten är 250 000 dollar i stället för 500 000 dollar. I det här fallet är det ytterligare egna kapitalet utöver skyddet för homestead exemption (84 000 dollar i försäljningskostnader, 50 000 dollar i kapitalvinster, 250 000 dollar i panträtt plus 600 000 dollar i homestead equity) 1 200 000 dollar minus 984 000 dollar eller 216 000 dollar i ytterligare tillgångar.
I det fallet skulle förvaltaren troligen sälja hemmet och använda 216 000 dollar för att dela ut till fordringsägarna. Beloppet på 600 000 US-dollar för hemvist måste återinvesteras i en annan hemvist (primärbostad) inom sex månader enligt Nicastro.
En del hypotekslånare kommer att överväga ett nytt köphypotek för en låntagare en dag efter att konkursen har avslutats. Säg att en låntagare har 600 000 dollar från konkursförvaltaren och vill ha ett hem för 900 000 dollar efter att ha tvingats sälja ett hem för 1,2 miljoner dollar. Om köparen har en trovärdig, dokumenterbar historia bakom dessa ekonomiska bekymmer kommer lånet förmodligen att godkännas.
Nyckelfem procent av husägarna lämnar inte in en deklaration om Homestead, enligt Glenn Awerkamp, titelansvarig på Lawyers Title.
Den preliminära ändringen av äganderätten formuläret kan innebära Homestead men ta inte en chansning, säger Nicastro. Fyll i formuläret själv.
Du kan få det formuläret från ett lokalt titelföretag. Det måste vara notariellt bestyrkt och registrerat på ditt länsskrivare kontor för att vara giltigt. Exklusive notarieavgifter uppskattade Orange County Clerk Recorders Office avgifterna till 85-88 dollar.
Riverside-baserade konkursadvokaten Scott Talkov ser det ökade homestead-undantaget som en allmosor till gäldenärer och husägare, och en stor förlust för borgenärerna.
”Gäldenärerna kan nu sälja alla sina tillgångar precis före konkursen, betala av på lånet så länge som det egna kapitalet inte överskrider det undantagna beloppet och lämna in en konkursansökan på de återstående skulderna”, säger han. ”Denna strategi är känd som undantagsplanering, varigenom gäldenärer omvandlar annars icke-undantagna tillgångar till undantagna tillgångar. Detta kommer att bli ännu mer utbrett i takt med att bostadens eget kapital blir den statligt skyddade spargrisen som fordringsägare inte kan röra.”
Mitt råd till dig: Sök juridisk vägledning hos en konkursadvokat innan du går den här vägen.
Hypoteksräntor
Freddie Mac räntenyheter: Den 15-åriga fasta räntan låg i genomsnitt på 2,17 %, den 11:e rekordlåga räntan och två baspunkter lägre än förra veckan. Den 30-åriga fasta räntan låg i genomsnitt på 2,67 %, vilket var en baspunkt högre än förra veckan.
Mortgage Bankers Association var stängd och rapporterade inte veckans låneansökningsvolym.
Bottom line: Om man antar att en låntagare får den genomsnittliga 30-åriga fasta räntan på ett överensstämmande lån på 548 250 dollar var förra årets betalning häpnadsväckande 315 dollar mer än denna veckas betalning på 2 215 dollar.
Vad jag ser: Förra året var betalningen förvånansvärt mycket högre än den här veckans betalning på 2 215 dollar: Lokalt kan välkvalificerade låntagare få följande lån med fast ränta med 1-poängskostnad: Lokalt kan välkvalificerade låntagare få följande lån med fast ränta med 1-poängskostnad: En 30-årig FHA till 2,25 %, en 15-årig konventionell till 1,99 %, en 30-årig konventionell till 2,375 %, en 15-årig konventionell högsaldo (548 251 till 822 375 dollar) till 1,99 %, en 30-årig konventionell högsaldo till 2,50 %, en 30-årig högsaldo till 2,50 %, en 30-årig högsaldo till 2,50 %, en 30-årig högsaldo till 2,50 %, en 30-årig högsaldo till 2,50 % och en 30-årig högsaldo till 2,50 %.375% och ett jumbo 30-årigt fast lån till 2,75%.
Notera: Det 30-åriga FHA-konforma lånet är begränsat till lån på 477 250 dollar i Inland Empire och 548 250 dollar i LA och Orange counties.
Veckans låneprogram för ögonfångare: En 15-årig, fast på 2,25 % utan kostnad.
Jeff Lazerson är en hypoteksmäklare. Han kan nås på 949-334-2424 eller [email protected]. Hans webbplats är mortgagegrader.com.