En av de frågor vi ofta får är ”vad är ett 1031-utbyte?”. Som du kanske vet är ett 1031-utbyte en utmärkt investeringsstrategi som ger ett sätt att skjuta upp kapitalvinstskatten på kommersiella fastigheter. Läs mer här.
Typiskt sett används denna strategi vid försäljning av hyres- eller investeringsfastigheter.
När den struktureras avsiktligt kan dock ett 1031-utbyte göras på personliga fastigheter, inklusive en metod som smarta investerare kan använda för att lagligt skjuta upp kapitalvinstskatten på en personlig bostad.
Här är hur man utför ett 1031-utbyte på en privatbostad.
Varför 1031-utbyte på en privatbostad vanligtvis inte kan utföras
Ett standard 1031-utbyte gör det möjligt för investerare att skjuta upp kapitalvinstskatterna vid försäljningen av en fastighet, vilket ger enorma skattebesparingar för investerare. Det gör det också lättare att använda hävstångseffekter för att uppgradera till en större eller bättre presterande fastighet. Detta är en utmärkt investeringsstrategi för att diversifiera din portfölj med en annan typ av fastighet eller för att helt enkelt välja en investeringsfastighet som det är lättare att hantera.
Typiskt sett utesluter IRS ett 1031-utbyte på en primärbostad eftersom det inte är en kommersiell fastighet. I avsnitt 121 i Internal Revenue Code finns dock vissa situationer där ett 1031-utbyte på en primärbostad kan genomföras.
Det särskilda undantag som beviljas av avsnitt 121
Avsnitt 121 anger att en privatbostad kan undantas från skatt på kapitalvinster genom ett 1031-utbyte om en investerare både har ägt fastigheten i minst fem år och bott i den under två av dessa fem år. Detta är ett ganska tekniskt begrepp, så här är ett exempel:
En vinst på 250/ 500 000 dollar är vad du kan ta ut som skattefri vinst vid försäljningen av en tidigare huvudbostad. Varje vinst utöver detta antal skulle vara skattepliktig och du skulle utföra en 1031 för. Exempel: Jag äger 5 enheter i ett lägenhetskomplex och bodde i en av dem i 2 år av de 5 som jag ägde den. Jag betalade 1 miljon dollar för fastigheten (200 000 dollar för varje enhet) och sålde den så småningom efter fem år för 2 miljoner dollar (400 000 dollar för varje enhet). Jag kunde helt undvika att betala skatt på den enhet som jag använde som primärbostad och skydda de 400 000 dollar, men skulle behöva genomföra ett 1031-utbyte för de återstående 1,6 miljoner dollar.
Hur man kombinerar avsnitt 121 med ett 1031-utbyte
Planering för att genomföra ett 1031-utbyte på en primärbostad kräver en del strategi och tid. Din primära bostad måste till exempel ha fungerat som hyresfastighet i ungefär två år innan du bestämmer dig för att sälja den. Du måste också visa att du inte bor på fastigheten och bevisa att du har använt fastigheten i affärssyfte för att vara berättigad till utbytet.
En viktig punkt att betona är att du måste kunna visa IRS att du hyrde ut fastigheten till marknadspris och aktivt bevisa att du bodde någon annanstans.
Ett trevligt knep som du kan använda om du äger mer än en bostad är att bo i den ena bostaden under en viss tid och sedan flytta till den andra och hyra ut den första. Eftersom IRS låter dig bara ha en primär bostad åt gången kan du göra detta så länge du kan bevisa att din primära bostad har ändrats. Den första bostaden kan sedan omvandlas till en hyresfastighet.
Du kan också omvandla en hyresfastighet till en primärbostad – med hjälp av ett 1031-utbyte
Ett annat sätt att hantera ett 1031-utbyte på en privatbostad är att göra tvärtom i förhållande till den situation som tidigare förklarats.
Skattemyndigheten tillåter att du omvandlar en fastighet som tidigare användes som hyresfastighet till en primärbostad och genomför ett 1031-utbyte. För att detta ska fungera måste du kunna visa att du inte har bott i fastigheten i mer än 14 dagar av varje tolvmånadersperiod och att fastigheten har varit uthyrd i minst 24 månader.
Detta kallas kvalificerad användning och gäller för många investerare ofta en sekundär ”semesterbostad” som hyrs ut medan ägarna bor i den primära bostaden under större delen av året. Det kan också gälla fastigheter som används som AirBnB-uthyrning.
Du måste bevisa för IRS att fastigheten hyrdes ut till marknadspris. Detta kan innebära att du måste annonsera fastigheten och behålla bevis på vilka priser som gällde för en liknande fastighet. Du får inte heller göra några anpassade ändringar i uthyrningen som är för ditt bruk under denna tidsperiod.
To Wrap it Up
Att genomföra 1031-utbyte på en primärbostad som omvandlas till en hyresbostad eller vice versa är en bra investeringsstrategi, men det är också en komplicerad strävan. Det är därför det rekommenderas starkt att du samlar ditt team av professionella rådgivare för att planera ett framgångsrikt 1031-utbyte i förväg.