FAYETTEVILLE – De rättigheter som hyresgäster har i Arkansas kan räknas på en hand, även om det saknas ett par fingrar.
”Det finns i stort sett bara tre i grunden”, sa Samantha Higgins, biträdande direktör för Off-Campus Student Services, till studenter från University of Arkansas under en presentation nyligen. ”Rätten att ha ensam besittning av egendomen. Det innebär att när du skriver under ett hyresavtal säger hyresvärden eller ägaren att ja, jag äger det här, men att du ska använda det. Den andra rätten är att i lugn och ro kunna njuta av egendomen och sedan att inte bli utestängd med hjälp av självhjälpsmetoder. Om du blir vräkt – om du ligger efter med hyran – dagen efter att hyran ska betalas kan hyresvärden inte byta lås, ta bort din dörr eller göra något liknande. De måste gå igenom den lagliga vräkningsprocessen och det är din rätt som hyresgäst.”
Vissa grunder för hyresgäster
– Arkansas är den enda delstaten i landet där hyresvärdar inte behöver tillhandahålla en beboelig bostad. Hyresvärdarna är inte heller skyldiga att utföra reparationer, om det inte anges i hyresavtalet. Hyresgäster kan inte hålla inne hyran av någon anledning.
– Hyresavtal kan vara långa och fyllda med förvirrande juridisk jargong. Se till att läsa ett hyresavtal helt och hållet innan du skriver under. Försäkra dig om att du kommer att kunna bo i bostaden under hyresavtalets löptid – vanligtvis är det enda sättet att komma ur ett hyresavtal aktiv militärtjänstgöring.
– De flesta hyresvärdar tar ut en säkerhetsdeposition för att täcka skador utanför normalt slitage för när du besitter bostaden. Om en hyresvärd äger sex eller fler fastigheter får säkerhetsdepositionen inte överstiga två månadshyror. Hyresgäster har rätt att få tillbaka sin deposition inom 60 dagar efter det att hyresavtalet har upphört, minus eventuella belopp som dragits av för reparationer. Hyresgästerna måste få en förteckning över utförda reparationer och deras kostnader.
– Hyresgäster kan vräkas om de inte betalar hyran, om de stannar kvar i bostaden efter det att hyresavtalet har upphört eller om de gör sig skyldiga till andra överträdelser av hyresavtalet. Arkansas har både civilrättsliga och straffrättsliga vräkningar. Om du ligger efter med hyran kan du få ett meddelande om underlåtenhet att utrymma och måste lämna fastigheten inom 10 dagar, annars får du ett straffrättsligt åtal.
Källa: Det är därför det är mycket, mycket viktigt att du läser ditt hyresavtal, för i slutändan, om det inte står där, är detta allt du är garanterad och det är inte mycket”, sade hon. ”Muntliga hyresavtal och muntliga överenskommelser är bindande i staten Arkansas, men vi förespråkar alltid att du ska ha ett skriftligt hyresavtal och att allt som din hyresvärd lovar dig ska vara skriftligt, eftersom det kan bli ett ”han sa, hon sa”-fall och det brukar inte sluta bra. Om det inte är skrivet i hyresavtalet ska du inte räkna med att det händer.”
Distriktsrepresentant Greg Leding, D-Fayetteville, har i sex år arbetat för att få igenom lagstiftning som ger hyresgästerna fler rättigheter. Ingen av dem har kommit ut ur kommittén. Lagstiftarna antog dock en ny lag om straffrättslig vräkning under den senaste sessionen för att ersätta en lag som befanns vara grundlagsstridig.
”Det är inte nödvändigtvis så att det är en av de sämsta lagarna, det är att vi inte har några lagar”, sade Leding. ”Vår delstat är den enda i landet som inte har någon garanti för beboelighet, vilket innebär att en vårdslös hyresvärd medvetet kan hyra ut ett osäkert utrymme till dig. Vi är också den enda staten i landet där man kan kastas i fängelse om man inte betalar sin hyra. En hyresgäst har praktiskt taget inga rättigheter alls här i Arkansas.”
Leding sade att ungefär en av tre invånare i Arkansas är hyresgäster, cirka 960 000 personer. Higgins sade att cirka 20 000 studenter bor utanför campus och uppskattade att 80 procent av dessa hyr. Andelen människor som hyr i nordvästra Arkansas låg på 37 procent av alla bebodda bostäder 2015, det var en ökning från 33 procent 2010, enligt data från U.S. Census Bureau.
”Jag kommer att fortsätta att försöka så länge jag sitter i den lagstiftande församlingen. Nästa tillfälle kommer inte att vara förrän vid nästa session i januari 2019”, sade Leding.
”Jag vill vara tydlig, jag tror att de flesta hyresvärdar, 98 eller 99 procent av alla hyresvärdar, är bra människor som gör rätt för sina hyresgäster och det finns absolut dåliga hyresgäster som bara förstör fastigheten, men jag tror inte att det är ett rättfärdigande för att ha landets sämsta lagar.”
LANDLÄGGARE
Higgins sade att de stora lägenhetskomplexen som växer fram runt Fayetteville mestadels ägs av intressen utanför staten som är vana vid att arbeta över det minimum som krävs i Arkansas och som vanligtvis erbjuder fler bekvämligheter. De stora komplexen reparerar bara allt som går sönder eftersom de har en så stor budget. Lindsey Management är den största lokala ägaren med 10 000 enheter i nordvästra Arkansas.
”Deras hyresavtal brukar vara ganska bra”, säger Higgins. ”De flesta av dem säger att vi fixar allt utom att byta ut glödlampor. Jag menar att om du skickar in en begäran om underhåll för vad som helst så fixar de det.”
Det är vanligtvis hyresvärdar som äger ett fåtal fastigheter som tenderar att hålla hyresgästerna till ett minimum, sade Higgins.
”Jag har haft problem med människor som har försökt säga till studenter att du är skyldig 2 000 dollar i skadestånd, och räkningen som de försöker tillhandahålla är typ tre år gammal. De hoppas bara att man inte läser det finstilta”, sade Higgins. ”Så de personer som verkligen försöker utnyttja hyresgästerna kommer att vara små hyresvärdar, som till exempel hyresvärdar som är små och små. Eller de som måste köpa en ny AC-enhet till dig, det är en stor utgift för dem.
”För det mesta när jag pratar med en student och de har problem, beror det på att hyresgästen har fel, hyresgästen har brutit mot hyresavtalet”, sade Higgins. ”Jag vet att det har varit lite skrämmande, det har gjorts dokumentärer om delstaten Arkansas och hur dåliga våra rättigheter är och hur våra lagar är till förmån för hyresvärden, men ärligt talat, i det här området har vi inte den typen av problem.”
Jerry Allred, som har drivit Allred Property Management under de senaste 30 åren, sade att hans företag förvaltar och underhåller cirka 350 hus och 450 lägenhetsenheter i Benton och Washington counties.
”Dessa är alla avgiftsförvaltade, vi tar ut en avgift av ägaren för att göra allt”, sade Allred. ”Det finns överallt, från människor som har 60 hus eller enheter ner till människor som bara har ett. De flesta av våra kunder är utanför staten. För våra ägare är hyran oftast deras amortering, och när hyresgästen inte betalar får vi inte betalt och amorteringen blir inte betald.”
Allred sade att även om de statliga lagarna kan vara få, måste hyresvärdarna följa en uppsjö av federala bostadsföreskrifter.
Han nämnde ett par exempel. Under det senaste året ändrades den federala lagen så att det nu är förbjudet att diskriminera en person som har en brottsdom i sitt register, sade han. Ett annat exempel är en förordning i Fayetteville som förbjuder fler än tre obesläktade personer att bo tillsammans.
”Det är bra, men den federala lagen säger att du kanske bryter mot diskriminering på grund av civilstånd eller ålder. Om du säger att du inte vill ha studenter kan det tolkas som åldersdiskriminering”, sade Allred. ”Även om Fayetteville har en lag, tror jag att det är 100 dollar i böter och den federala lagen är 10 000 dollar i böter. Så vilken av dem kommer du att bryta mot?”
Allred sa att privatpersoner har svårare att ta itu med oduglingar än förvaltningsbolag.
”Många av de enskilda ägarna har inte möjlighet att ta fram kreditupplysningar. Så många av dem som blir vräkta från andra ställen letar efter den enskilda familjen, den lilla familjen”, säger Allred. ”Vi har förståelse för deras personliga problem, men de måste ändå betala sin hyra. Medan de med en enskild ägare kan spela på sin sympati mer än de kan med oss.”
HYRARE
Våren är traditionellt sett säsongen för lägenhetsomsättning i nordvästra Arkansas, särskilt bland universitetsstudenter som tecknar nya hyresavtal eller byter adress, enligt branschkännare.
Meg Austin, en universitetsstudent, hyrde av en vän till familjen i sex eller sju månader innan hon flyttade till en lägenhet i ett litet komplex på egen hand. Austin sade att hon bara har haft positiva erfarenheter som hyresgäst i Fayetteville.
”Jag har hört skräckhistorier om människor som försöker få folk att göra underhållsarbete och sådana saker, men jag har haft mycket tur och är mycket tacksam för de goda erfarenheter som jag har haft”, sade Austin. ”Den jag har nu har två sovrum, den har alla bekvämligheter, tvättmaskin och torktumlare ingår, vilket är mycket praktiskt. Jag hyrde ett litet hus med en rumskamrat innan dess och det var också mycket trevligt, mycket väl sammansatt och mycket väl underhållet.”
Higgins sade att det finns några grundläggande fakta för hyresgäster, till exempel att endast personer som finns med på hyresavtalet kan bo i lägenheten.
Hyresvärden har också rätt att komma in för att inspektera, reparera, göra förbättringar, kontrollera eventuell olaglig verksamhet eller visa lägenheten för en potentiell köpare eller någon som ska flytta in efter att du flyttat ut, sade Higgins. I de flesta hyresavtal står det att man har rätt att komma in inom rimliga timmar och i vissa hyresavtal står det att man får 24 timmars varsel om att de kommer. Men om det inte står i hyresavtalet kan de bokstavligen tränga sig på när som helst.
En hyresvärd ska garantera en hyresgäst tyst njutning av fastigheten, men det kan bero på andra invånare i byggnaden eller komplexet, sade Higgins. Men om grannarna har fester och hyresvärden inte gör något för att stoppa det kan det vara en grund för att bryta ett hyresavtal.
Hyresvärden behöver inte hålla bostaden ren och beboelig för en hyresgäst, men hon måste hålla den ren och i samma skick som hon fann den för hyresvärden, sa Higgins.
”Om du hittade den med halva väggen borta kan du lämna tillbaka den med halva väggen borta, men du kan inte göra den värre än hur du hittade den”, sade hon.
En hyresgäst kan dock vräkas om han gör överdrivna skador på lägenheten även om det är en olycka, som en fettbrand, och det bränner ner en av väggarna, sade Higgins.
Hyresvärden behöver inte göra reparationer om det inte anges i hyresavtalet, sade hon. Om hyresvärden gör en reparation måste den vara säker och korrekt.
En hel del lägenhetskomplex röjer inte snö och is på parkeringsplatser, trappor och trottoarer eftersom om de inte gör något är det inte deras fel om någon halkar och faller, sade Higgins. Om de röjer och någon faller är det hyresvärdens ansvar.
Större studentbostadskomplex som hyr ut per sovrum har inte nödvändigtvis säkerhetsdepositioner, men konventionella lägenheter, tvåvåningshus, radhus och vanliga enfamiljshus har det fortfarande, sade Higgins. Om en hyresvärd äger eller förvaltar mer än sex fastigheter får han inte ta ut en deposition på mer än två månadshyror, och han måste ge tillbaka depositionen inom 60 dagar, minus en specificerad lista över vad han debiterade hyresgästen för. Han kan inte bara säga att han behåller 200 dollar för reparationer.
Om en hyresgäst inte får tillbaka sin deposition kan han stämma honom på det dubbla beloppet av depositionen, plus avgifter och kostnader, sade Higgins.
VÄSNING
Arkansas är den enda delstaten som har en straffrättslig lag om vräkning, enligt Allred. När en hyresgäst ockuperar en fastighet och vägrar att betala hyra begår hyresgästen ett brott i Arkansas genom att stjäla från hyresvärden. Det anses vara en civilrättslig fråga i alla andra delstater. Arkansas har också en lag om civil vräkning.
Allred sade: ”Jag tror att vi förra året bara gjorde sju vräkningar totalt där vi var tvungna att gå igenom alla domstolssystem, men mycket av det beror på att vi gör så mycket screening på förhand.”
Civil vräkning skiljer sig avsevärt från straffrättslig vräkning. Civil vräkning gör det möjligt för hyresvärden att påbörja vräkningen på grund av ett betydande brott mot hyresavtalet och gör det möjligt att driva in efterhyra, advokatarvoden, skadestånd och andra civilrättsliga åtgärder.
Kriminell vräkning gör det endast möjligt för hyresvärden att ta sin egendom om en hyresgäst ligger efter med hyran. Civil vräkning tar i allmänhet kortare tid än straffrättslig vräkning.
Straffrättslig vräkning inleds med ett 10-dagars varsel om avflyttning och en affidavit från hyresvärden som åklagare använder för att utfärda en arresteringsorder för hyresgästen. När arresteringsordern har delgivits fastställs ett domstolsdatum, en utfrågning hålls och hyresgästen gör ett erkännande. Det enda försvaret är att hyran betalades eller att hyresgästen flyttade ut. Ett erkännande av skuld leder i allmänhet till att en domare beordrar hyresgästen att flytta senast ett visst datum. En hyresgäst kan erkänna sig oskyldig, men måste då deponera hela det belopp som ska betalas till domstolen och fortsätta att deponera pengar för varje ytterligare dag som hyresgästen besitter fastigheten medan ärendet är under behandling. En rättegång hålls och om hyresgästen inte har något bevis på betalningen förlorar han. Åtalet är en förseelse. Hyresgästen har tio dagar på sig att flytta och kan dömas till böter för varje ytterligare dag som hyresgästen vistas i fastigheten eller till fängelse i upp till 90 dagar. Om hyresgästen vinner får han pengarna som han deponerat hos domstolen.
Civilrättslig vräkning, även kallad olaglig kvarhållning, är standardmetoden för att återta äganderätten till en fastighet om hyresgästen bryter mot hyresavtalet. Civil vräkning börjar med en tredagars uppsägning om att utrymma. Om hyresgästen inte flyttar, väcker hyresvärden talan och begär ett vräkningsbeslut eller ett besittningsbeslut, plus en dom på det belopp som är skyldigt. Hyresgästen har fem dagar på sig att svara och förklara varför han eller hon inte ska vräkas och en förhandling hålls. Om hyresgästen inte svarar eller inte lyckas övertyga domaren får hyresvärden ett besittningsbeslut som ska delges av sheriffen för att vräka hyresgästen. Civil vräkning gör det möjligt för hyresvärden att få en dom mot hyresgästen för de skador som orsakats av kontraktsbrottet, rättegångskostnader och advokatarvoden. Det gör det också möjligt för hyresvärden att beslagta löner eller vidta andra åtgärder.
Allred sade att han vanligtvis inte driver någon straffrättslig vräkning. En civil vräkning kan kosta 800 dollar med advokatkostnader.
”Jag har aldrig använt det eftersom jag vill ha en dom och när du använder den straffrättsliga vräkningen får du ut dem, men du får inget skadestånd”, sade han.
NW News on 05/07/2017