Hur man navigerar i fastighetsöverlåtelsekontraktet

Nyckelresultat

• Vad är överlåtelse av kontrakt?

• Anslutningsöverlåtelse vs dubbel stängning

• Hur man överlåter ett kontrakt

• Anslutningsöverlåtelse för- och nackdelar med kontraktet

Alltså, även de mest vänsterhjärniga och tekniska fastighetsmäklarna kan känna sig överväldigade av de juridiska formulär som har blivit synonyma med investeringsbranschen. Särskilt strategin ”fastighetsöverlåtelsekontrakt” har utvecklat ett förvirrande rykte för dem som inte är bekanta med begreppet grossistförsäljning. Det finns åtminstone en god chans att exitstrategin ”överlåtelse av kontraktsfastigheter” låter mer som ett främmande språk för nya investerare än som ett genomförbart medel.

Ett överlåtelsekontrakt för fastigheter är inte så komplicerat som många får det att framstå som, och det är inte heller något som man ska skygga för på grund av bristande förståelse. Istället måste nya investerare lära sig hur man tilldelar ett fastighetskontrakt eftersom denna speciella exitstrategi utgör ett av de bästa sätten att bryta sig in i branschen.

I den här artikeln kommer vi att bryta ner elementen i ett fastighetsöverlåtelsekontrakt, eller ett fastighetsgrossistkontrakt, och ge strategier för hur det kan hjälpa investerare att främja sina karriärer.

Vad är ett fastighetsöverlåtelsekontrakt?

Ett fastighetsöverlåtelsekontrakt är en grossiststrategi som används av fastighetsinvesterare för att underlätta försäljningen av en fastighet mellan en ägare och en slutköpare. Som namnet antyder kommer kontraktstilldelningsstrategier att bevittna att en fastighetsägare undertecknar ett kontrakt med en investerare som ger dem rätten att köpa bostaden. Det är en viktig distinktion att göra, eftersom kontraktet endast ger investeraren rätten att köpa bostaden; de följer faktiskt inte upp ett köp. När kontraktet väl är undertecknat behåller investeraren dock ensam rätten att köpa bostaden. Det innebär att de sedan kan sälja sina rättigheter att köpa huset till en annan köpare. När en grossist utför ett kontaktuppdrag säljer de därför inte ett hus, utan snarare sina rättigheter att köpa ett hus. Slutköparen betalar grossisten en liten uppdragsavgift och köper huset av den ursprungliga köparen.

Strategin för avtal om fastighetsöverlåtelse är bara så stark som de avtal som används i avtalet. Språket som används i respektive kontrakt är av yttersta vikt och bör tydligt definiera vad investerarna och säljaren förväntar sig av affären.

Det finns ett par förbehåll att tänka på när man överväger att använda sig av försäljningskontrakt för fastigheter:

• Kontraktsförbud: Se till att det kontrakt du har med fastighetssäljaren inte innehåller förbud mot framtida överlåtelser. Detta kan skapa allvarliga problem längre fram. Se till att kontraktet är utarbetat av en advokat som är specialiserad på avtalsrätt för överlåtelse av fastigheter.

• Fastighetsspecifika förbud: HUD-hem (egendom som erhållits av Department of Housing and Urban Development), real estate owned eller REOs (tvångsomhändertagen egendom) och listade fastigheter är inte öppna för överlåtelsekontrakt. REO-egendomar har till exempel en period på 90 dagar innan de får säljas vidare.

Vad är en överlåtelseavgift i fastigheter?

En överlåtelseavgift i fastigheter är de pengar som en grossist kan förvänta sig att få från en slutköparen när de säljer dem sina rättigheter att köpa den aktuella fastigheten. Med andra ord fungerar överlåtelseavgiften som den monetära ersättning som tilldelas grossisten för att denne kopplar ihop den ursprungliga säljaren med slutköparen.

Alltså, alla kontrakt som används för att avslöja en grossistaffär bör vara helt transparenta, och att inkludera överlåtelseavgiften är inget undantag. Villkoren för hur en investerare kommer att få betalt när han eller hon överlåter ett kontrakt bör trots allt anges i själva kontraktet.

Den vanliga överlåtelseavgiften är 5 000 dollar. Alla affärer är dock olika. Köparna skiljer sig åt när det gäller deras behov och kriterier för hur de spenderar sina pengar (t.ex.) Som vid alla förhandlingar är korrekt information avgörande. Ta dig tid att ta reda på hur mycket fastigheten realistiskt sett skulle kosta före och efter reparationer. Lägg sedan till din önskade överlåtelseavgift ovanpå det.

Traditionellt sett får investerare en handpenning när de undertecknar överlåtelseavtalet för köp och försäljning av fastigheter. Resten av uppdragsavgiften betalas ut när affären avslutas.

Assignment Contract Vs Double Close

Strategin med uppdragsavtal för fastigheter är bara en av två metoder som investerare kan använda för att sälja en affär i grossistledet. Förutom att tilldela kontrakt kan investerare också välja att dubbelstänga. Även om båda strategierna i huvudsak är varianter av en grossistaffär måste flera skillnader noteras.

En dubbel stängning, även känd som en back-to-back stängning, kommer att ha investerare som faktiskt köper bostaden. Men i stället för att behålla den kommer de omedelbart att sälja tillgången utan att renovera den. Dubbla avslutningar är inte traditionellt lika snabba som kontraktstilldelning, men de kan vara det i rätt situation. Double closings kan också ta så lång tid som några veckor. I slutändan skiljer sig dubbla avslutningar inte så mycket från ett traditionellt köp och försäljning; de sker under några veckor i stället för månader.

Assignering av fastighetsstrategier är vanligtvis det första alternativet som investerare vill överväga, eftersom de är något enklare och mindre involverade. Med det sagt är fastighetsuppdragsavtalsmetoder inte nödvändigtvis bättre; de är bara annorlunda. Vilken grossiststrategi en investerare väljer är helt beroende av deras situation. Om en köpare till exempel inte kan få fram finansiering tillräckligt snabbt kan han eller hon behöva inleda en dubbel stängning eftersom han eller hon inte har tillräckligt med kapital för att betala både förvärvskostnader och överlåtelseavgift. Samtidigt har utvalda institutionella långivare skrivit in ett språk som förbjuder utlåning av pengar i ett scenario med överlåtelse av kontraktet. Därför måste varje efterföljande grossistförsäljning vara en kontraktsöverlåtelse.

Double closings och kontraktsöverlåtelser är helt enkelt två sätt att uppnå samma mål. De är helt enkelt avsedda att användas i olika scenarier.

Flipping Real Estate Contracts

De som inte är bekanta med begreppet överlåtelse av fastighetskontrakt känner kanske till det som något annat: flipping av fastighetskontrakt; om inte för något annat så är de två samma sak. Flipping av fastighetskontrakt är helt enkelt ett annat sätt att hänvisa till att tilldela ett kontrakt.

Hur man tilldelar ett fastighetskontrakt

En investeringsstrategi för grossistförsäljning som använder sig av tilldelningskontrakt har många fördelar, en av dem är en låg inträdesbarriär för investerare. Men trots dess inneboende lönsamhet finns det många investerare som underskattar processen. Även om det förmodligen är den enklaste exitstrategin i all fastighetsinvestering finns det ett antal steg som måste tas för att säkerställa en tidsenlig och lönsam kontraktstilldelning, inte minst:

1. Hitta rätt fastighet

2. Förvärva en mall för ett fastighetskontrakt

3. Sända in kontraktet

4. Att tilldela kontraktet

5. Inhämta avgiften

Hitta rätt fastighet

Du måste kunna beskära dina leads, oavsett om de kommer från tidningsannonser, marknadsföring online eller direktreklam. Kom ihåg att du inte letar efter vilken säljare som helst: du behöver en motiverad säljare som kommer att sälja sin fastighet till ett pris som fungerar med din investeringsstrategi.

Skillnaden mellan en vanlig säljare och en motiverad säljare är den senares känsla av brådska. En motiverad säljare vill ha sin fastighet såld nu. Välj en säljare som vill bli av med sin fastighet så snabbt som möjligt. Det kan bero på att de ska flytta från staten eller att de vill köpa ett annat hus i ett annat område ASAP. Eller så vill de inte bo i huset längre av personliga skäl. Nyckeln är att känna till deras motiv för att sälja och avgöra om denna avsikt är tillräcklig för att sälja omedelbart.

Med en bättre uppfattning om vem de ska köpa av kommer grossisterna att ha lättare att utöva en av flera marknadsföringsstrategier:

• Direktreklam

• Fastighetsmöten

• Lokal marknadsföring

• Online

Förskaffa en mall för ett fastighetsmäklarkontrakt

Mallar för kontrakt för uppdragsavtal för fastighetsmäklare är lätt tillgängliga på nätet. Även om det är frestande att göra det själv är det i allmänhet tillrådligt att låta en jurist se den först. På så sätt har du tryggheten att veta att du gör det rätt och att du har rådgivare om det skulle uppstå rättsliga problem på vägen.

En av de saker som korrekta fastighetsöverlåtelsekontrakt i grossistledet lägger till är frasen ”och/eller överlåtare” bredvid ditt namn. Denna klausul ger dig befogenhet att sälja fastigheten eller överlåta fastigheten till en annan köpare.

Du måste dock informera säljaren om detta och förklara klausulen vid behov. Försäkra dem om att de fortfarande kommer att få det belopp som ni båda kommit överens om, men att det ger dig flexibilitet i affären längre fram.

Sänd kontraktet

Avhängigt av din delstats lagar måste du lämna in ditt fastighetsöverlåtelsekontrakt till ett titelföretag, eller en avslutande advokat, för en titelsökning. Dessa är oberoende parter som undersöker en fastighets historia och ser till att det inte finns några panträtter som är knutna till äganderätten. De skriver sedan under på kontraktets giltighet.

Att tilldela kontraktet

För att hitta din köpare, i likhet med att hitta en säljare, krävs rätt segmentering. Investerare bör använda sig av flera vägar när de söker efter köpare, inklusive marknadsföring på nätet, webbplatser för listning eller nätverksgrupper. I fastighetsbranschen kallas denna process för att bygga upp en köparlista, och det är ett avgörande steg för att hitta framgång i tilldelningen av kontrakt.

När du har hittat en köpare (förhoppningsvis från din ständigt växande köparlista), se till att ditt kontrakt innehåller ett språk som täcker de pengar som ska betalas i förskott. Detta ger dig skydd mot eventuellt kontraktsbrott. Det försäkrar dig också om att du kommer att tjäna pengar, oavsett om transaktionen avslutas eller inte, eftersom earnest money inte kan återbetalas. Hur mycket det är beror på dig, så länge det är ordentligt motiverat.

Kollekta in arvodet

Din vinst från en affär av det här slaget kommer både från ditt uppdragsarvode och från skillnaden mellan det överenskomna värdet och hur mycket du säljer det till köparen. Om du och säljaren bestämmer att ni ska köpa fastigheten för 75 000 dollar och sälja den för 80 000 dollar till köparen, tjänar du 5 000 dollar. Affären är avslutad när köparen betalar hela 80 000 dollar.

Fördelar med kontraktsöverlåtelse

För många investerare är den mest attraktiva fördelen med en kontraktsöverlåtelse möjligheten att göra vinst utan att någonsin köpa en fastighet. Detta är ofta det som lockar människor att börja med grossistförsäljning, eftersom det gör det möjligt för många att lära sig hur man arbetar med fastigheter med relativt låga insatser. En överlåtelseavgift kan antingen fastställas som en procentsats av köpeskillingen eller som ett fast belopp som fastställs av grossisten. En standardavgift ligger på cirka 5 000 dollar per kontrakt.

Vinstpotentialen är inte det enda positiva som är förknippat med en överlåtelse av kontrakt. Investerare gynnas också av att inte läggas till i äganderättskedjan, vilket kan minska kostnaderna och tidslinjen i samband med en affär avsevärt. Denna fördel kan till och med överföras till säljaren och slutköparen, eftersom de slipper betala en fastighetsmäklaravgift genom att välja en överlåtelse av kontraktet. Jämfört med ett dubbelt avslut (en annan populär strategi för grossistförsäljning) kan investerare undvika två uppsättningar avslutskostnader. Alla dessa fördelar kan ha en positiv inverkan på investerarens resultat, vilket gör detta till en mycket önskvärd exitstrategi.

Neddelar med överlåtelse av kontrakt

Och även om det finns många fördelar med en överlåtelse av kontrakt finns det några nackdelar som man bör vara medveten om innan man söker efter sin första grossistaffär. Det kan nämligen vara en utmaning att arbeta med köpare och säljare som kanske inte är bekanta med grossistverksamhet. Investerare måste vara beredda att göra nykomlingar bekanta med processen och vara redo att svara på eventuella frågor. Ibland kommer säljare avsiktligt att inte acceptera en situation med överlåtelse av kontrakt. Investerare måste vara förberedda innan de stöter på dessa situationer, för att inte bli avskräckta.

Ett annat hinder som grossister kan stöta på när de arbetar med en kontraktsöverlåtelse är i fall där slutköparen vill backa ur. Det bästa sättet att skydda sig mot sådana situationer är att bilda en pålitlig köparlista och en säker kontraktsprocess. Tänk på att även om det finns nackdelar med denna exitstrategi för fastigheter kan rätt förberedelser hjälpa investerare att undvika stora utmaningar.

Sammanfattning

Som med alla delar av fastighetsinvesteringshandeln kommer ingen enskild aspekt att leda till framgång. Att förstå hur en fastighetsöverlåtelse av kontrakt fungerar är dock en viktig del av denna verksamhet. När du förstår de många lagren av hur kontrakt tilldelas – och hur grossistverksamhet fungerar från början till slut – blir du en mer informerad, utbildad och framgångsrik investerare.

Vill du lära dig mer om hur man startar en fastighetsverksamhet?

Med så mycket information där ute kan det vara komplicerat att starta ett fastighetsföretag eller LLC. Vår nya onlinekurs om fastigheter, som leds av expertinvesteraren Than Merrill, tar upp det grundläggande du behöver veta för att komma igång med fastighetsinvesteringar. Dessa beprövade strategier kan hjälpa dig att lära dig hur du kan dra nytta av fastighetsmarknadens nuvarande möjligheter.

Klicka här för att registrera dig till vårt GRATIS 1-dagars webbseminarium om fastigheter och börja lära dig hur du startar en framgångsrik investeringsverksamhet idag!