Att köpa en bostad kan vara en ansträngande process. Ändå säger 75 procent av amerikanerna att det är en prioritet, och vem kan klandra dem? Att shoppa efter ditt drömhem (även om du inte har planer på att köpa ett) är onekligen spännande. Om du går vidare och bestämmer dig för att lägga ett bud finns det ett steg du verkligen bör förbereda dig på: att ta emot inspektionsrapporten, som kan ta luften ur dina segel på ett ögonblick. Det är i princip en gigantisk lista över allt som är fel med ditt (potentiella) hem. Och även om inte varje problem är en stor sak, är vissa tillräckligt viktiga för att du ska ompröva ditt erbjudande, eller åtminstone omförhandla med säljaren. Vi har pratat med några experter för att hjälpa dig att ta reda på allt.
Först och främst: Kolla avsnittet sammanfattning (eller ”primära rekommendationer”) i din rapport för att se om det finns några hälso- eller säkerhetsproblem med bostaden. Tecken på mögel skulle noteras här. ”Det finns mögelsporer runt omkring oss varje dag, men om du misstänker att möglet i hemmet är skadligt ska du få det kontrollerat”, säger fastighetsmäklaren Todd Andrew. (En specialist på mögelsanering kan anlitas för att hjälpa dig att bättre förstå om det finns anledning till oro). ”Vissa elektriska problem kan utgöra en brandrisk och förtjänar uppmärksamhet”, fortsätter han. ”Och du vill inte att taket ska läcka – vatten är näst efter brand det största hotet mot en trästomme.” Om du är bra på alla punkter kan du läsa resten av rapporten och leta efter följande röda flaggor.
Inspektionsfrågor som kommer att kosta dig
Ovanför hälsoproblem ska du leta efter dyra lösningar. ”De stora kostnaderna är strukturella, elektriska och mekaniska problem”, säger Rob Nelson, fastighetsmäklare. ”Ett HVAC-system, en ugn, en större apparat eller en varmvattenberedare som inte fungerar som den ska är en röd flagga som är värd att ta upp för en säljare.” Han förstärker varningen för äldre tak, inte bara på grund av problem med vattenskador utan också för att det kan vara dyrt att byta ut dem. Fundamentsprickor är en annan kostsam lösning och tyder på strukturella skador.
För att nämna några problem som kan vara mycket kostsamma att reparera: Termiter är ganska vanliga i äldre hus, men omfattningen av deras skador kan variera. ”Om förekomst av termiter upptäcks – antingen tidigare skador eller aktivt angrepp – är det upp till säljaren att åtgärda problemet innan försäljningen kan fortsätta”, säger Tim Manni, hemexpert på NerdWallet. Se till att fråga din inspektör (eller en termitexpert) om omfattningen av den strukturella skadan innan du går tillbaka till säljaren. Mögel är en annan sak att undersöka. ”Att hitta mögel är aldrig bra, men vet att det alltid kan tas bort”, säger Rob, även om kostnaden kan vara stor. Ett hus som han hjälpte en vän att köpa visade sig ha ”stora ventilationsproblem på vinden”, med ”enorma mängder mögel” som upptäcktes av inspektören. ”Efter att ha konsulterat en expert fick vi veta att problemet var så omfattande att det krävdes ett komplett takbyte för att se till att möglet inte skulle växa igen.” Även om det är ett extremt exempel är mögel ofta mer än vad man kan se – och därför är det värt att få en andra åsikt om du ser det noterat i rapporten.
”Kom ihåg att inspektörer inte kan se genom väggar eller tak”, säger Tim, ”De kan bara inspektera det som de har tillgång till.” Om du fortfarande är intresserad av att köpa ett hem som har flaggats för förekomsten av mögel, termiter eller till och med asbest, säger han, ”är det en bra idé att ta in specialister för att undersöka hur utbredda dessa problem är i hemmet, och hur mycket det kan kosta att åtgärda dem”. Och ja, du vill göra det innan du går vidare med köpet av bostaden; beroende på hur mycket sanering som krävs kan du behöva gå tillbaka och förhandla om pris och reparation med säljaren.
Mindre uppenbara röda flaggor i besiktningsrapporterna
Gamla bostäder kan vara underbara, men de kan resultera i en rad problem som dyker upp i besiktningsrapporten på ett mer omständligt sätt. ”Många hem med ursprungliga rör och VVS-system har läckande utrymmen där rören har rostat eller där huset har satt sig och luckrat upp rören”, säger Leslie Wyman, ägare till Epcon Lane, ett skadedjursbekämpningsföretag i Ohio. Detta kan orsaka ojämnheter och sprickor, vilket kan leda till termitproblem. Äldre konstruktioner är också benägna att drabbas av mögel (om inspektören hittar mögel bör du återigen fråga om det har försvagat byggnadens struktur). ”Det är också värt att vara medveten om områden där jorden mot huset inte dräneras ordentligt”, säger Leslie, ”eftersom vattenskador på din grund kan vara extremt förödande.”
Många hus från mitten av århundradet löper ännu större risk att drabbas av dessa problem, helt enkelt för att de fortfarande har sina ursprungliga VVS- och elsystem intakta (i motsats till mycket äldre hus som troligen har renoverats under årens lopp). Leslie rekommenderar att en inspektör undersöker ledningarna i hemmet om de inte är helt nya, särskilt om tecken på ett gnagarproblem noteras i rapporten. ”Skadedjur kan orsaka allvarlig skada på elektriska system och exponera ledningar som kan leda till elbränder, chocker och kortslutningar”, säger hon.
Till sist, om ditt framtida hem har en skorsten, föreslår Tim att du också låter inspektera den. ”Professionella experter slingrar upp en kamera genom skorstenen för att leta efter skador eller skräp som kan blockera rökkanalen och eventuellt orsaka en brand”, säger han. ”Det finns också tjänster som ”sopar” din fastighet och söker efter nedgrävda oljetankar i marken. Detta kan låta obskyrt, men det är ett vanligt problem i äldre hus.” Du kommer att få reda på det så småningom – det är bättre att vara informerad innan du stänger.
En inspektionsrapport kan vara nedslående, särskilt om reparationerna kommer att bli kostsamma, men den goda nyheten är att du kanske kan förhandla om dessa kostnader med säljaren. ”Arbeta med din mäklare för att förhandla med säljaren om att täcka en del av eller alla reparationskostnader”, råder Leslie, ”liksom kostnaden för professionell skadedjursbekämpning om det finns angrepp”.