Under en säljarmarknad vill husägare veta om de ska sälja sitt hem nu, eller vänta lite längre för att få högsta dollar. Hemköpare känner sig pressade att köpa en bostad innan marknaden stiger utanför deras prisklass. Båda grupperna vill veta: hur länge varar en säljarmarknad? Ekonomisk forskning och fastighetscykler kan hjälpa till att besvara denna fråga. Vi har tagit en ny titt på detta blogginlägg för att se hur marknadsförhållandena ser ut inför 2020 och hur länge denna säljarmarknad kan fortsätta.
Hur länge varar en säljarmarknad?
Vad är en säljarmarknad och när inträffar den?
Förutsägelse av uppgångar och nedgångar på fastighetsmarknaden hjälper till att besvara frågan, hur länge varar en säljarmarknad? Och hur länge kommer denna säljarmarknad att pågå? På en säljarmarknad, inklusive den nuvarande fastighetsmarknaden i Michigan och de flesta andra områden i landet, är efterfrågan på bostäder större än det tillgängliga bostadsbeståndet, vilket gör det mycket lättare att sälja en bostad. Säljarmarknader uppstår under stigande fastighetsmarknader, medan köparmarknader uppstår under fall, när många husägare försöker sälja sina hus på en gång och det finns färre köpare.
Under 2018 tog vi en titt på dessa cykler och var vi befann oss på tidslinjen. När vi nu går in i 2020, var befinner vi oss då? Är säljarmarknaden snart slut, eller kommer den att fortsätta i flera år till? Låt oss ta en titt
Kan en säljarmarknad förutsägas?
Smarta investerare och ekonomer har lagt märke till att fastighetsboomen och -kraschen kommer i cykler. Även om det var en chock för USA:s system var finanskrisen 2008 och fastighetsfallet inget mysterium för vissa. Ekonomer har studerat konjunkturcykler och fastigheters upp- och nedgångar så tidigt som 1800, och dessa studier förutspådde en recession som skulle inträffa runt 2008 så tidigt som tio år tidigare. Denna nedgång markerade inte bara en nedgång i konjunkturcykeln utan även en nedgång i fastighetscykeln. Efter hösten inleddes en återhämtning som senare inledde en ny säljarmarknad, där vi befinner oss i dag.
Kan detta hjälpa oss att förutsäga hur länge säljarmarknaden kommer att pågå? Kommer den att hålla i sig år 2020?
Gratis nedladdning: How Long Does a Seller’s Market Last: Using Real Estate Cycles
Ekonomerna Henry George och Homer Hoyt, bland andra, studerade fastighetscykler så tidigt som 1800. Hoyts forskning visade att den amerikanska fastighetsmarknaden följer ett mönster av ungefär 18-åriga cykler, och detta har i stort sett hållit sig sant i över 200 år. Moderna ekonomer som Fred Foldvary, Fred Harrison och Robert Schiller fortsatte att studera dessa cykler och kunde exakt förutsäga kollapsen 2008 delvis på grund av dessa mönster.
Denna forskning är till hjälp när det gäller att förutsäga hur länge en säljarmarknad varar, eftersom den inte bara avslöjar ett mönster, utan också visar hur länge uppgångar varar i jämförelse med nedgångar. Uppgångarna i dessa cykler är mycket längre än nedgångarna. Fall, där bostadspriserna sjunker och köparmarknader uppstår, sker relativt snabbt under cirka två eller tre år. Fastighetsåterhämtningsperioder och högkonjunkturer tar upp större delen av cykeln och varar ungefär 15 eller 16 år.
Har mönstret hållit sig sant?
Med ytterligare två år på nacken och ytterligare avstånd från den förra recessionen kan vi se hur detta mönster har – eller inte har – utspelat sig i verkligheten. I det här fallet verkar modellen vara korrekt. Den tidigare marknadens högsta nivå inträffade runt 2006 och föll sedan kraftigt. Detta framkallade en tvåårig nedgång som planade ut 2008. Detta inledde en försiktig uppgång när ekonomin återhämtade sig och expansionen sakta började igen. Om ekonomen Fred Harrison har rätt och den ekonomiska återhämtningen sker i två halvor – en 7-8 års gradvis uppgång och sedan en 7-8 års snabb uppgång – skulle vi 2020 befinna oss direkt mitt i en högkonjunktur. Med låg arbetslöshet, stigande inkomster, högt konsumentförtroende och mycket hög efterfrågan på bostäder verkar denna förutsägelse riktig.
Hur är det med bostadsbristen?
En pusselbit saknas dock. En anmärkningsvärd del av en fastighetsboom – och en anmärkningsvärd bidragande orsak till en efterföljande nedgång – är en period av snabbt byggande. Bostadsbyggandet har ännu inte återhämtat sig till den nivå som rådde före recessionen.
Detta kan bero på att den föregående nedgången – som förvärrades av subprime-hypotekskrisen, som låg utanför normen för dessa cykler – drabbade bostadsbyggandet särskilt hårt, särskilt de små och medelstora byggföretagen som specialiserar sig på att påbörja bostadsbyggen. Byggandet av andra byggnader än bostäder är faktiskt högre än vad det var före recessionen, vilket tyder på att de stora byggföretagen kunde återhämta sig, men att deras mindre motsvarigheter inte gjorde det.
Men eftersom 2020 teoretiskt sett är mitt i en högkonjunktur finns det fortfarande fyra år kvar för bostadsbyggandet att öka kraftigt. Sannolikt kommer bostadsbristen att kvarstå 2020 och hålla bostadspriserna höga. Detta kan uppmuntra osäkra byggföretag att börja bygga igen. Även om detta kommer att vara goda nyheter för bostadsköpare som kommer in på marknaden under den senare halvan av toppen, är det dåliga nyheter för den övergripande cykeln. En ökning av antalet påbörjade bostäder kommer att jämna ut utbud och efterfrågan under de kommande fyra åren och sänka bostadsvärdena som hållits artificiellt höga på grund av bristen på utbud.
Detta diagram visar att även om sysselsättningen inom byggbranschen har återhämtat sig, så har bostadsbyggandet inte gjort det (Källa: National Association of Realtors )
Hur länge kommer denna säljarmarknad att hålla i sig?
Med hjälp av den tidigare högkonjunkturen, den nuvarande uppgången, de nuvarande marknadsförhållandena och denna 18-åriga teori, kan ekonomer förutsäga en allmän tidslinje för hur länge säljarmarknaden kommer att hålla i sig. Ekonomer som förutspådde den förra nedgången runt 2007 har förutspått en annan som inträffar runt 2024, bland annat Robert Schiller, Fred Foldvary och Fred Harrison. En viss debatt kvarstår kring hur allvarlig nedgången blir, vilket vanligtvis bestäms av andra faktorer.
Om 18-årsmodellen visar sig vara korrekt innebär 2020 mitten av en fastighetsboom. Byggandet av nya bostäder har ännu inte kommit ikapp, så detta kommer att innebära en stark säljarmarknad för 2020. För att toppen ska inträffa runt 2024 måste dock bostadsbyggandet återhämta sig snart, och kan öka kraftigt runt 2021-2022.
Kommer den 18-åriga cykeln att fortsätta 2020?
Andra faktorer som räntor, statlig politik och subventioner, hypoteksräntor, utlåning och internationella konflikter samt regionala skillnader på fastighetsmarknaden kan påverka dessa svängningar med två eller tre år, men de har historiskt sett inte stoppat själva den 18-åriga cykeln (med undantag för andra världskriget). Historiska och moderna ekonomer säger att detta delvis beror på karaktären hos markägande, investeringar, beskattning och utveckling, inte på andra ekonomiska faktorer. Även om händelserna 2020 förmodligen kommer att leda till dramatiska svängningar på aktiemarknaden och svänga konsumenternas förtroende, är det osannolikt att de kommer att stoppa eller bromsa den 18-åriga fastighetscykelns framfart.
Ingen kan med säkerhet säga hur länge en säljarmarknad kommer att pågå, men tidigare forskning och historiska trender kan hjälpa oss att göra en förutsägelse. Med detta i åtanke kan säljarna förvänta sig att marknaden kommer att gynna dem i åtminstone ytterligare två eller tre år.