Vad är automatiserad kreditprövning?
Datorgenererade kreditprövningsbeslut för hypotekslån är det vanligaste sättet att bli godkänd för ett bostadslån.
Information från en ansökan om hypotekslån (Fannie Mae-blankett 1003) laddas upp till ett automatiserat underwriting-system (AUS) som hämtar relevanta uppgifter, t.ex. låntagarens kredithistorik, och kommer fram till ett logikbaserat lånebeslut.
Automatiserade underwriting-motorer kan ge nästan omedelbara beslut om lånegodkännande eller avslag baserat på den information som lämnats in till systemet.
Införandet av automatiserade underwriting-system sparar en avsevärd mängd tid till yrkesverksamma som arbetar med hypotekslån, eftersom det kan ta så lång tid som 60 dagar att genomföra manuell underwriting.
Förutom tidssparandet är automatiserad underwriting att föredra eftersom den är baserad på algoritmer, vilket eliminerar mänsklig bias.
Finn rätt långivare. Hitta rätt lån. Få hjälp nu!
Fannie Mae – Desktop Underwriter (DU)
Federal National Mortgage Association (FNMA) är känd av de flesta som Fannie Mae. Fannie Maes uppdrag är att skapa miniminormer för utlåning och likviditet inom hypotekslånesektorn genom att köpa värdepapper med säkerhet i hypotekslån för att frigöra kapital för långivare som sedan kan vända sig om och låna ut igen.
För att skapa enhetlighet i kvaliteten på bostadslån har Fannie Mae utvecklat en uppsättning riktlinjer för underwritingstandarder som vägleder långivarna om hur de bäst bedömer riskerna, så att risken för betalningsinställelse minskas till en förutsägbar nivå.
Industristandarden för underwriting av hypotekslån hanteras genom ett automatiserat underwritingsystem (AUS) som kallas Desktop Underwriter (DU).
Finn rätt långivare. Hitta rätt lån. Få hjälp nu!
Freddie Mac – Loan Product Advisor (LPA)
Federal Home Loan Mortgage Loan Corporation, mer känt som Freddie Mac, erbjuder sedan sommaren 2016 ett alternativ till Fannie Maes automatiserade underskrivningssystem (AUS) som kallas Loan Product Advisor. Tidigare var det känt som Loan Prospector (LP).
Loan Prospector följer många av Fannie Maes underwritingstandarder, med tydliga skillnader som skulle göra det möjligt för erfarna och välutbildade låneexperter att placera en låneansökan i det automatiserade underwritingsystem som skulle ge den bästa chansen till godkännande.
Likt Fannie Maes DU är LP ett algoritmbaserat automatiserat underwriting-system, med mindre skillnader i hur risken analyseras och bedöms.
Finn rätt långivare. Hitta rätt lån. Få hjälp nu!
Bör jag använda Fannie Mae eller Freddie Mac?
De vanligaste skillnaderna mellan Fannie Maes och Freddie Macs automatiserade underwriting-system tenderar att vara inom områdena inkomst- och sysselsättningsanalys och dokumentation, bland andra riskbedömningsnyanser.
Freddie Mac tillåter till exempel medundertecknare som inte bor i bostaden, i likhet med FHA-försäkrade lån, medan Fannie Mae inte tillåter att man använder inkomsten från en medundertecknare som inte bor i bostaden för att hjälpa till att kvalificera sig.
En annan vanlig skillnad mellan Fannie Mae och Freddie Mac är när det gäller anställnings- och inkomstkontroll. Fannie Maes minimistandarder för anställning och inkomst kräver en tvåårig historik med varierande inkomster, t.ex. övertid, bonusar och provisioner i genomsnitt under 24 månader. Freddie Mac kräver i vissa fall endast ett års tillbakablick på sysselsättning och inkomst.
Finn rätt långivare. Hitta rätt lån. Få hjälp nu!
Denna subtila skillnad kommer väl till pass om du är egenföretagare och hade betydligt högre inkomster under det senaste skatteåret jämfört med föregående skatteår. Fannie Mae skulle kräva att denna inkomst ska vara ett genomsnitt över två år, medan Freddie Mac kan tillåta att du endast använder det senaste året för att kvalificera dig.
Fannie Mae har gått fram som ledare när det gäller att tillhandahålla lånealternativ för boomerangköpare som köper efter en konkurs, kort försäljning, tvångsförsäljning eller handling i stället för tvångsförsäljning.
Inte ett lånegodkännande?
Ett automatiserat underwritingbeslut är bara det första steget när du ansöker om ett bostadslån. Eftersom DU är ett algoritmbaserat datorprogram kan det lätt manipuleras eller påverkas av den information som du lägger in i systemet och på din låneansökan.
Finn rätt långivare. Hitta rätt lån. Få hjälp nu!
Många långivare kommer att kräva att du tillhandahåller den dokumentation som krävs för att styrka all information i en låneansökan. Vissa långivare är villiga att ge dig ett lånegodkännande utan att dokumentera all information som lämnats till underwriting-systemet.
I båda fallen måste du tillhandahålla dokumentation för att backa upp, validera eller på annat sätt verifiera all information som krävs för en ansökan om hypotekslån, annars har du inte riktigt ett godkännande.
Ett automatiserat underwriting-godkännande är bara så korrekt som den information som matas in i systemet, och kommer bara att vara så tillförlitlig som den dokumentation som tillhandahålls för att stödja informationen i din låneansökan.
Underwriting Documentation Requirements
Kvalificerande dokumentationskrav är ganska standardiserade i hela branschen, och gäller för Fannie Mae, Freddie Mac, FHA och andra automatiserade underwriting-godkännanden.
Finn the Right Lender. Hitta rätt lån. Få hjälp nu!
- Namn, födelsedatum, personnummer
- 2 års boendehistorik
- 2 års anställningshistorik
- 2 års inkomstdokumentation (W2:s eller skattedeklarationer)
- Lönesedlar som täcker de senaste 30 dagarna för alla låntagare
- Förmögenhetsutdrag som täcker de senaste 60 dagarna
- Källan till alla medel som behövs för att avsluta (tillgångar, stöd, gåvor, krediter)
Manuell granskning och förmildrande omständigheter
Vad händer om du inte kan få ett automatiskt granskningsgodkännande? Om man antar att långivaren har matat in alla uppgifter korrekt kommer det automatiserade beslutet att vara ganska tydligt när det gäller vilka faktorer som den har bedömt vara för riskabla för att ge ett godkännande/behörigt beslut. Denna vägledning kan användas för att bestämma det bästa tillvägagångssättet för att få ett godkännande.
Ibland får du ett automatiserat godkännande baserat på att din långivare kan förklara vissa saker om din ansökan. Detta är mycket vanligt när det finns en ekonomisk svårighet i det förflutna, inklusive konkurs, utmätning, kort försäljning eller handling i stället för utmätning.
Falska godkännanden kan inträffa när din lånehandläggare matar in information som inte kan dokumenteras. Å andra sidan kan falska avslag också ske när din lånehandläggare matar in felaktig eller ofullständig information i det automatiserade granskningssystemet.
I vissa fall finns det förmildrande omständigheter som gör det möjligt att göra undantag från de vanliga riktlinjerna för underwriting, vilket gör det möjligt för din lånehandläggare att ”dokumentera” din väg ut ur vad som annars skulle ha varit en låneförnekelse.
Manuell underwriting är mycket sällsynt när man använder riktlinjer för underwriting från Fannie Mae eller Freddie Mac, och erbjuds inte av många långivare. FHA-försäkrad finansiering erbjuder dock automatiserade och manuella underskrivningsalternativ för konventionella lån som helt enkelt inte kan passera Fannie eller Freddie granskning.