Ground Lease Fundamentals – What Distinguishes A Ground Lease and Why

May 01, 2018

Ground Lease Fundamentals
Ground leases, där en kommersiell utvecklare hyr ett markområde och bygger sina förbättringar på den hyrda egendomen, har länge använts som ett medel för utveckling av kommersiella fastigheter. Långsiktiga markuthyrningar av offentligt ägda fastigheter har också blivit ett primärt verktyg för statliga och halvoffentliga enheter för att generera rörelseintäkter och samtidigt bevara äganderätten till värdefulla tillgångar.

Utvecklare och fastighetsägare väljer denna struktur av en rad olika skäl. Ur en byggherres perspektiv gör ett tomträttsavtal det möjligt för byggherren att erhålla rätten att utnyttja och använda marken med en liten förhandsinvestering av kontanter. Ur fastighetsägarens perspektiv genererar det en inkomstström från marken utan att investera den tid och det kapital som krävs för att bygga förbättringar, och bevarar äganderätten till marken för framtida användning.

Den nuvarande tillgången på kapital för alla typer av fastighetstransaktioner är begränsad. I och med kreditåtstramningen hade långivare av kommersiella värdepapper med säkerhet i form av hypotekslån (CMBS) dragit sig tillbaka generellt på marknaden.

Men i takt med att fastighetsekonomin normaliseras kan finansiering med hypotekslån för hyresrätter återigen bli en gångbar finansieringsteknik för fastighetsutvecklare. Med detta i åtanke måste fastighetsutvecklare och fastighetsägare som överväger för- och nackdelarna med markleasing inse att den framgångsrika utvecklingen av kommersiella fastigheter under en markleasingstruktur till stor del beror på om markleasingavtalet uppfyller långivarens förväntningar gentemot underwriting av markleasingrisker.

Marknadstrenden med nonrecourse-finansiering försvårar denna övning. I stället för att flytta sådana risker till en låntagare måste långivarna förlita sig enbart på en panträtt mot markleasingtagarens intresse i arrenderätten. Framgången för ett markleasingprojekt kan därför vara beroende av utvecklarens förmåga att säkra långivarvänliga eftergifter från ägaren av marken.

Big box- eller andra stora franchiseföretag inom dagligvaruhandel eller detaljhandel har vanligtvis erfarenhet och är sofistikerade när det gäller markleasing. Ofta kommer de att närma sig en förhandling på grundval av sitt eget egenutvecklade formulär, som är väl integrerat med markhyresgästens och långivarens skydd. Deras markuthyrningsavtal innehåller i allmänhet vissa vanligt förekommande inslag. Köpare av fastigheter som omfattas av befintliga tomträttsavtal, i synnerhet näringsköks- eller köpcentrumavtal med nationella eller regionala franchisetagare, bör förvänta sig att tomträttsavtalet troligen innehåller dessa egenskaper och bör noggrant granska titeln för att avgöra om de finns.

I. INLEDNING – VAD SKILDAR ETT GRUNDLEASE OCH VARFÖR

Vad skiljer ett ”ground lease” från ett vanligt fastighetsarrende? I likhet med ett vanligt hyresavtal betalar en hyresgäst eller leasetagare enligt ett tomträttsavtal hyra till en hyresvärd eller uthyrare och får i gengäld en rätt till besittning och användning av fastigheten under den tidsperiod som omfattas av hyran. I likhet med ett vanligt hyresavtal krävs det i allmänhet att hyran betalas periodiskt, vanligtvis månadsvis. Slutligen har hyresvärden, i likhet med ett vanligt hyresavtal, i allmänhet möjlighet att vräka markhyresgästen som ett av rättsmedlen vid utebliven betalning.

På samma sätt som leasingbranschen delar in kommersiella hyresavtal i kategorier som ”netto”, ”brutto”, ”full service” osv, finns det några allmänt erkända parametrar som ingår i ett tomträttsavtal.

För det första omfattar ett tomträttsavtal i allmänhet antingen obearbetad mark eller mark med förbättringar som hyresvärden inte har för avsikt att bevara i sitt nuvarande skick – antingen en fullständig ”rivning” eller en så betydande renovering att den befintliga förbättringen i huvudsak kommer att omvandlas till något nytt.

För det andra är ett tomträttsavtal i allmänhet uppbyggt kring idén att hyresgästen kommer att utveckla eller konstruera en betydande förbättring av marken för sitt eget bruk. Under arrendeperioden kommer hyresgästen vanligtvis att äga och avskriva förbättringarna. I slutet av perioden kan äganderätten till förbättringarna återgå till ägaren eller så kan arrendatorn åläggas att avlägsna dem.

För det tredje, och förmodligen viktigast av allt, har arrendeavtalen vanligtvis en ganska lång löptid. Historiskt sett hade många tomträttsavtal en löptid på 99 år.

Om man drar sig tillbaka från de enskilda detaljerna är den övergripande aspekten som skiljer tomträttsavtal från varandra en struktur som försätter tomträttsinnehavaren i en ställning som i många avseenden liknar en fastighetsägares.

A. Giltighetstid

Eftersom arrendatorn enligt ett tomträttsavtal i allmänhet kommer att bygga förbättringar på den mark som arrenderas, måste arrendetiden med nödvändighet vara åtminstone tillräckligt lång för att göra det möjligt för arrendatorn att amortera kostnaden för dessa förbättringar under en meningsfull tidsperiod, där ”meningsfull” är tillräckligt lång för att generera tillräckliga intäkter från förbättringarna för att betala dem och uppnå en kommersiellt rimlig avkastning på grundval av försiktiga intäkts- och kostnadsprognoser. Hur bestäms detta? Historiskt sett hade många tomträttsavtal en löptid på 99 år. Det finns flera olika förklaringar till varför detta är fallet. Det verkar i allmänhet som om detta var en tradition som ärvdes från brittisk common law och som kom att införlivas i lagstiftningen i många delstater.

Det fanns ett antal problematiska frågor som uppstod med dessa markuthyrningsavtal med längre löptid, varav några kommer att diskuteras nedan.

Moderna markuthyrningsavtal har i allmänhet inte en löptid på 99 år. I stället bestäms löptiden för ett modernt tomträttsavtal i enlighet med kostnaden för den anläggning som utvecklas på fastigheten och dess avsedda användning. Det finns två drivkrafter i denna process. För det första måste markleasingtagaren, som nämnts ovan, kunna amortera kostnaden för förbättringen och få en rimlig avkastning. För det andra, om hyresgästen har fått finansiering, vill långivaren att löptiden ska vara tillräckligt lång för att finansieringen ska kunna amorteras helt och hållet, med en viss tilläggstid om långivaren behöver utmätning och försäljning av hyresrätten.

Löptiden styrs i de flesta fall av den finansiering som hyresgästen har fått. I allmänhet kräver en långivare som tar ett tomträttsavtal som säkerhet att tomträttsavtalets löptid sträcker sig 5 eller kanske 10 år efter finansieringens förfallodag.

Tomträttsavtal för stora företag har ofta en inledande löptid på 40 år, plus optioner som gör det möjligt för tomträttsinnehavaren att förlänga den långt utöver detta. Med tanke på storleken på den ursprungliga investeringen är 40 år förmodligen den minsta tid som krävs för att betala för förbättringen och uppnå en rimlig vinst.

Fast food ground leases, såsom McDonald’s, El Pollo Loco etc., kan ha en ursprunglig löptid som ligger närmare 20 år.

Nedan följer en typisk löptidsbestämmelse i ett markhyresavtal: Hyresavtalets löptid. Detta hyresavtal (”hyresavtalets giltighetstid”, ”giltighetstid” och/eller ”inledande giltighetstid”) ska börja gälla från och med ikraftträdandedatumet, enligt definitionen i avsnitt _____, och ska fortsätta under en period som slutar den sista dagen i den månad som infaller fyrtio (40) år efter hyrans startdatum, enligt definitionen i avsnitt _______, nedan. Termerna ”period” och ”hyresperiod” ska även innefatta en eventuell förlängningsperiod, enligt definitionen i avsnitt 2.5 nedan, om sammanhanget rimligen kräver det.

B. Hyresgivarens och hyrestagarens rättigheter och skyldigheter

Tomträttsavtal kommer att innehålla de vanliga ansvarsområden som är vanliga i alla hyresavtal, t.ex. att hyrestagaren ska betala hyra och att uthyraren ska lämna över besittningen. Det finns dock vissa särdrag som tenderar att vara unika för tomträttsavtal.

Förbättringarna på den fasta egendomen kommer att tillhöra och kontrolleras av tomträttshavaren under tomträttsavtalets löptid, men de kommer antingen att tillhöra tomträttshavaren eller måste avlägsnas enligt villkoren i tomträttsavtalet när tomträttsavtalet löper ut.

I allmänhet är tomträttsinnehavaren ensam ansvarig för all due diligence på fastigheten, inklusive att ansöka om och erhålla tillstånd och andra godkännanden från tillämpliga statliga myndigheter för att utveckla sina förbättringar. Eftersom markuthyraren äger avgiften kräver de flesta markuthyrningsavtal att markuthyraren samarbetar med markuthyraren i denna process. Här är en typisk samarbetsklausul:

För att hjälpa hyresgästen att uppfylla myndighetskrav för byggandet och driften av de detaljhandelsförbättringar som hyresgästen planerar, ska hyresvärden underteckna och lämna in sådana ansökningar, avvikelser eller framställningar som kan vara nödvändiga för eller krävas av ägaren av de avstyckade lokalerna, och ska tillhandahålla all information som hyresvärden har kännedom om, känner till eller innehar, och som kan vara nödvändig eller användbar för att slutföra ansökningar, inlämningar eller framställningar till myndigheter som har jurisdiktion över de avstyckade lokalerna. Hyresvärden ska samarbeta med hyresgästen för att erhålla information och dokumentation för hyresgästens räkning.

C. Finansierbarhet

Det faktum att hyresgästen kommer att finansiera förbättringarna kräver en rad särdrag som är specifika för hyresavtal. En långivare som tillhandahåller finansiering till en fastighetsägare tar själva fastigheten som säkerhet. I händelse av en utmätning kan långivaren sälja fastigheten. I ett tomträttsavtal däremot är de enda rättigheter som långivaren kan ta som säkerhet tomträttsinnehavarens tomträttsinnehav i marken, plus tomträttsinnehavarens äganderätt till förbättringarna på marken.

Och även om det i ett vanligt hyresavtal är normalt att säga upp avtalet vid betalningsinställelse, så skapar den potentiella uppsägningen av långivarens säkerhet en oacceptabel risk och gör affären omöjlig att finansiera. För att ett tomträttsavtal skall vara finansierbart måste det därför, oavsett vad som händer, innehålla skyddsbestämmelser som är utformade för att ge långivaren möjlighet att förhindra eller avhjälpa försummelser och på annat sätt bevara värdet av tomträtten för försäljning till en tredje part. Den grundläggande idén är att det måste vara praktiskt taget omöjligt att förlora arrendet på grund av oaktsamhet eller misstag, och vid varje fall av försummelse måste långivaren underrättas och ha möjlighet att avhjälpa situationen.
Om hyresavtalet skulle sägas upp – till exempel i händelse av att markuthyraren avvisas i konkurs – vill hypotekslåntagaren ha rätt att automatiskt få ett nytt hyresavtal med den efterträdande ägaren, även om detta är problematiskt ur prioritetssynpunkt. I allmänhet bör detta inte vara ett problem eftersom avsnitt 365(h) ger en gäldenärs hyresgäst möjlighet att välja mellan uppsägning av hyresavtalet och fortsatt hyresrätt om gäldenären avvisar sitt oavslutade hyresavtal om fast egendom. Denna rättighet bör överlåtas av leasetagaren till leasegivaren i lånedokumenten. Se dock diskussionen om Qualitech-fallet nedan för mer information om detta ämne.

Om markhyresgästen går i konkurs och avvisar hyresavtalet kan överlåtelsen till långivaren äventyras. I detta fall är det bästa som kan göras, bortsett från att det i arrendekontraktet föreskrivs en befrielse från uppskovet, ofta en överenskommelse med leasegivaren om att arrendekontraktet ska fortsätta att gälla, eller att det i praktiken ska omtecknas av leasegivaren (vilket dock kan leda till eventuella prioriteringsfrågor).
En källa till information om detta är Fannie Maes formulär 4326 (krav för arrendekontrakt). www.fanniemae.com

Tyvärr är detta mer en fråga om underwriting än en affärsfråga, men det bör inte finnas några begränsningar för jordleasingtagarens möjlighet att refinansiera sitt jordleasing baserat på värdet av den underliggande avgiften.

Andra sådana bestämmelser är bland annat:

1. Titelförsäkring för leasegivaren av marken

För närvarande finns det ingen ALTA-blankett som är specifik för hyresrätter, men den nuvarande ALTA-försäkringen för ägaren kan användas, med tillägg (13-06 = tillägg för ägaren av hyresrätter) (13.01-06 = tillägg för långivaren av hyresrätter). www.alta.org (produkter/policies/endorsements).

2. Användningsbestämmelse

Ett finansierbart tomträttsavtal måste innehålla en användningsbestämmelse som är tillräckligt omfattande för att långivaren ska kunna realisera ett värde från en försäljning av tomträtten även om den ursprungliga tomträttsinnehavarens verksamhet visar sig inte vara lönsam. I händelse av betalningsinställelse kommer långivaren att vilja sälja tomträtten för att få in pengar för att betala av det utestående beloppet. En klausul om begränsad användning begränsar antalet potentiella köpare.
Långivare föredrar en extremt bred användningsklausul, t.ex. en som ger befogenhet att använda fastigheten för ”alla lagliga ändamål”. Användningsbestämmelsen bör åtminstone vara tillräckligt bred för att möjliggöra de flesta (om inte alla) användningsområden som rimligen kan förväntas med tanke på markens storlek, läge och beskaffenhet. Om uthyraren har en samtyckesrätt bör den vara mycket begränsad och snävt tillämplig (med andra ord bör uthyraren endast kunna vägra samtycke för en snäv kategori av objekt).

En markuthyrare som är orolig för vissa användningsområden bör inkludera en förteckning över förbjudna användningsområden i hyresavtalet. Följande är ett exempel på den typ av förteckning som ofta ses i samband med markhyresavtal för detaljhandel:
En bokhandel för vuxna eller annan inrättning som säljer, hyr ut, visar eller ställer ut pornografiskt eller obscent material (inklusive men inte begränsat till: sexuellt uttryckliga tidskrifter, böcker, filmer, videor, fotografier eller så kallade (sexuella) leksaker) eller tillhandahåller underhållning eller verksamhet för vuxna (inklusive, men inte begränsat till, alla typer av utställningar eller verksamhet som involverar, visar eller avbildar sexuella teman, nakenhet eller oanständiga handlingar);

En checkinlösningsanläggning eller ”lönelåneanläggning” eller en massagesalong;

En campingplats för husbilar eller husvagnar, ett arbetsläger, en skrotuppställningsplats eller en lagerplats;
En skrotningsanläggning, en fyllningsplats, en soptipp, en sopöverlämningsstation eller en annan liknande anläggning för dumpning, bortskaffande, förbränning eller minskning av sopor;

En anläggning för montering, tillverkning, industriell tillverkning, destillering, raffinering, plätering eller smältning; eller
En inrättning för försäljning av olagliga narkotikaprylar.

3. Bestämmelser om olyckor och förverkande

a. Olycksfall

Som vid finansiering med säkerhet i form av äganderätt kommer långivaren att ha direkt kontroll över låntagarens försäkringsintäkter. Detta kan stå i strid med hyresvärdens standardregler, som ofta innehåller en viss nivå av hyresvärdens inblandning i hyresgästens försäkringar eller, åtminstone, att hyresvärden anges som en extra försäkrad i hyresgästens ansvarsförsäkring. Man bör förvänta sig att långivaren kommer att kräva att tomträttsavtalet uttryckligen ger långivaren rätt att delta i regleringen av förluster och avräkningar till följd av en olycka. Det är mer troligt i scenarier med tomträttsavtal att långivaren vill att försäkringsersättningen ska användas till lånet snarare än till återställande, särskilt om förlusten inträffar nära slutet av tomträttsperioden.
Långivaren kan också kräva att tomträttsavtalet föreskriver att varken tomträttshavaren eller tomträttsinnehavaren har rätt att säga upp tomträttsavtalet i händelse av en olyckshändelse, utom med långivarens samtycke.

b. Kondemnation

Långivaren kommer troligen också att kräva en rätt att delta i ett kondemneringsförfarande. Liksom när det gäller intäkterna från olyckor bör det i tomträttsavtalet föreskrivas att (a) långivaren erhåller konfiskeringsersättningen till den del som motsvarar det utestående lånebeloppet, och (b) tomträttsavtalet kan sägas upp först när långivaren har erhållit tillräckliga intäkter för att återbetala lånet.

Om priset för konfiskering inte är tillräckligt för att återbetala lånet bör hyresavtalet fortsätta tills lånet har återbetalats i sin helhet.

4. Låneinteckningar i avgiften

Finansierbara tomträttsavtal förbjuder ofta tomträttsuthyraren att bevilja någon inteckning i avgiften eller att efterordna tomträttsavtalet i någon finansiering som säkras av avgiften.
Grundens leasetagare och långivare bör överväga att vidta vissa åtgärder för att försäkra sig om att det inte finns några inteckningar i form av avgifter före markuthyrningen, bland annat genom att skaffa ett försäkringsbrev för äganderätten och registrera ett memorandum om markuthyrningen. Om det finns en befintlig inteckning i form av en avgift, kommer inteckningsinnehavaren ofta att gå med på att ingå ett avtal om underordning, icke-störning och tilldelning (”SNDA”) enligt vilket inteckningsinnehavaren går med på att inte störa markhyresgästen om inteckningen i form av en avgift utmäts.

Långivaren i samband med markhyresavtalet bör ha den första prioriterade rätten till inkomster från underhyresgäster till markhyresgästen. Långivaren kommer naturligtvis att kräva standardöverlåtelser och SNDA från dessa underhyresgäster.

5. Rätt att belåna tomträttsfastigheten

För att vara finansierbar bör tomträttsavtalet omfatta tomträttsinnehavarens rätt att belåna tomträttsfastigheten utan att inhämta tomträttsinnehavarens samtycke, tillsammans med långivarens rätt att genomdriva sina rättigheter enligt tomträttshypoteket mot tomträttsfastigheten som säkerhet, inklusive förvärvet av tomträttsinnehavarens tomträttsfastighet i fastigheten genom tvångsinlösen, handling som ersätter tvångsinlösen eller på annat sätt.
Detta bör kopplas till försäljning av fastigheten till en tredje part, återigen utan leasegivarens samtycke.

Den som leasar marken kan överväga att införa vissa begränsningar för vilken typ av enhet som kan inneha tomträttsinteckningen. Det bör inte vara en väg för hyresgästerna att använda sig av knep, genom att ta in ett dotterbolag eller en ”långivare” som inte är helt oberoende i syfte att kringgå en annars vanlig hyresförsening. Överväg att begränsa denna rättighet till institutionella långivare. Överväg också att begränsa deltagande eller syndikering till fall där den ursprungliga långivaren behåller kontrollen över lånet.

6. Bristande betalning och rätt att åtgärda

Ett tomträttsavtal är ett avtal. Vid någon tidpunkt kommer hyresvärden att ha rätt att förklara sig vara försummad och använda sin stats vräkningsförfarande för att återfå äganderätten till fastigheten. Ett allestädes närvarande inslag i tomträttsavtal är dock en mekanism som ger långivaren möjlighet att behålla tomträttsavtalet i full kraft om tomträttshavaren inte uppfyller sina skyldigheter. I markuthyrningsavtalet krävs vanligtvis att markuthyraren samtidigt överlämnar alla meddelanden om försummelse till markuthyraren och långivaren, och det bör uttryckligen anges att inget meddelande från markuthyraren till markuthyraren kommer att anses vara effektivt om det inte samtidigt överlämnas till långivaren.
Vissa långivare begär också ett andra meddelande efter det att tomträttsinnehavaren inte har lyckats avhjälpa den underliggande bristen, även om långivarna med rätta motsätter sig detta koncept med motiveringen att långivarna inte ska få ”två bett i äpplet”.

7. Nytt hyresavtal

Omöjligheten att eliminera varje uppsägningsrätt i ett tomträttsavtal är problematisk för alla långivare. Som ett extra skydd i händelse av att tomträttsavtalet sägs upp innan det löper ut kan ett finansierbart tomträttsavtal också innehålla bestämmelser som kräver att tomträttshavaren ingår ett nytt tomträttsavtal med långivaren på samma villkor som det ursprungliga tomträttsavtalet och som skulle gälla för återstoden av det ursprungliga tomträttsavtalets löptid. Även om det är en ofullkomlig lösning, bevarar detta en viss möjlighet för långivaren att realisera värdet av sin säkerhet.

8. Förnyelse/förlängningsalternativ

Och även om den föredragna strukturen är att hyresperioden kommer att överleva finansieringens löptid, kan långivaren, om tomträttsavtalet löper ut innan tomträttsfinansieringen löper ut, kräva att det finns förnyelse/förlängningsalternativ i kombination med en viss nivå av skydd för tomträttshavaren, som t.ex. ett meddelande från hyresvärden som utlöser ett krav på utövande eller ett automatiskt utövande om inte hyresgästen meddelar att han/hon inte har utnyttjat det.

Det här är en potentiell fallgrop. Ofta förlitar sig långivarna på att det krävs ett meddelande från jordägaren innan jordägaren säger upp hyresavtalet. Enligt lagen i många delstater är dock en option inte en fast fastighetsrätt om och tills den inte vederbörligen och korrekt har verkställts av tomträttshyresgästen. Om markhyresgästen i en sådan jurisdiktion inte utnyttjar optionen upphör hyresavtalet att gälla enligt sina egna villkor. I det fallet ”säger hyresvärden inte upp” hyresavtalet när han försöker återfå de hyrda lokalerna.

Av denna anledning kommer långivare av tomträttsavtal att insistera på en struktur som förhindrar en oavsiktlig förlust av en option, t.ex. ett krav på att hyresgästen och långivaren ska underrättas av hyresvärden innan ett hyresavtal kan upphöra att gälla. Den grundläggande idén är att det måste vara omöjligt att förlora hyresavtalet på grund av oavsiktlighet eller misstag.

9. Anti-sammanslagningsklausul

Om tomträttsinnehavaren förvärvar en tomträtt i fastigheten kan man hävda att tomträttsinnehavet och tomträttsinnehavet har gått samman (dvs. att den mindre tomträtten (tomträttsinnehavet) har absorberats i den större tomträtten (tomträttsinnehavet)), vilket resulterar i att tomträttsinnehavet upphör att gälla. Om ett tomträttsavtal ger tomträttshavaren en option på att förvärva den underliggande äganderätten till fastigheten kommer en blivande tomträttslångivare med största sannolikhet att kräva att tomträttsavtalet innehåller en bestämmelse som uttryckligen förbjuder sammanslagningen av tomträttsinnehavet och äganderätten till fastigheten för att bevara sitt säkerhetsintresse i tomträttsavtalet.

10. Ändringar i markhyran

Med tanke på att de flesta tomträttsavtal har långa löptider kräver tomträttsuthyrare ofta hyresjusteringsklausuler i tomträttsavtalet för att försäkra sig om att tomträttsavgiften kommer att förbli en approximation av det verkliga marknadsmässiga hyresvärdet för de uthyrda lokalerna under hela löptiden.
Långivare, som till sin natur vill ha säkerhet, granskar noga sådana bestämmelser, och resultatet är att ju mindre kvantifierbara och mer periodiska de potentiella hyreshöjningarna är, desto strängare blir lånet. Långivare kan vara mer villiga att finansiera hyresavtal som innehåller hyreshöjningar om indexhöjningarna begränsas till ett tak och begränsas till femårsperioder. En ökning med en ”ratchet”, som inte skyddar hyresgästen från ekonomiska nedgångar, kan vara mer acceptabel för en långivare om den baseras på en lägre procentandel av den totala hyran och ett större antal år.

11. Estoppelcertifikat/SNDA

En tomträttsinnehavare som räknar med att söka finansiering genom tomträttsupplåtelse skulle vara betjänt av att åtminstone få en bestämmelse som kräver att tomträttshavaren från tid till annan tillhandahåller ett estoppelcertifikat till en tomträttshypoteksinnehavare.

Inom att erhålla de vanliga försäkringarna från markuthyraren (markuthyrningsavtalet är fullt giltigt och i kraft, ingen av parterna är i dröjsmål enligt det, etc.) kan en långivare försöka använda ett estoppel-intyg för att erhålla markuthyrarens samtycke till bestämmelser om skydd för hypoteksinnehavare som inte finns i markuthyrningsavtalet. Till exempel kan markuthyraren i ett estoppel-intyg förklara och garantera långivaren att, trots någon bestämmelse i markuthyrningsavtalet, kommer markuthyrarens skriftliga samtycke inte att krävas för att långivaren ska kunna hävda sina rättigheter enligt lånedokumenten för hyresrätten eller för att erhålla besittning av hyresrätten genom tvångsinlösen. Utöver estoppel bör markuthyrarens långivare under lämpliga omständigheter överväga SNDA mellan markuthyraren, markuthyraren och den som är intecknad.

I min praktik har jag använt markuthyrarens SNDA/estoppel-process för att ändra markuthyrningsavtalet, med ändringar som endast ska gälla så länge som finansieringen är utestående.