När vatten orsakar egendomsskador – översvämmade källare, kollapsande stödmurar eller blöta trädgårdar, till exempel – uppstår ofta gräl mellan grannar. Men de juridiska frågorna kan vara lika leriga som röran i din bakgård.
Oppvärtesvattenavrinning och översvämningar
Som allmän regel är en granne inte ansvarig för skador som orsakas av naturliga förhållanden på marken. Om marken ligger på ett sådant sätt att en viss mängd vatten hamnar på din bakgård varje år från regn som rinner av från din grannes fastighet, är det juridiskt sett inte din grannes fel. Men vad händer om din granne anlägger sin fastighet så att mängden vatten som rinner in på din gård fördubblas varje år? Din granne skulle säga att förändringen fortfarande orsakas av det naturligt förekommande regnet, inte av hans trädgårdsanläggning. Men du skulle förmodligen föredra att ta hänsyn till din grannes åtgärder. Det visar sig att tre olika ansvarsregler reglerar situationer som denna.
Relaktighetsregeln. I flertalet delstater gäller att när en granne ändrar marken och skada uppstår för en annan, är grannen ansvarig för skadan om ändringen var ”orimlig”. Om du stämmer en granne för en skada som du har lidit vill domarna ha bevis för att grannen gjorde något orimligt som förändrade det naturliga tillståndet och orsakade din skada.
Regeln om ”gemensam fiende”: Lägre markägare se upp. Tidigare behandlade många domstolar överdrivet regnvatten som en ”gemensam fiende” som skadade egendom på måfå. Enligt denna teori förväntades du vidta åtgärder för att skydda din egen egendom från vatten som rinner över marken. Även om en granne som bodde på högre mark avledde vatten för att förhindra översvämningar och lade det på dig, förväntades du skydda dig själv från det extra vattnet.
Tursamt nog för lägre markägare har den handfull delstater som fortfarande följer regeln om gemensam fiende – däribland Montana, New York och District of Columbia – modifierat den. Dessa stater tillåter en fastighetsägare att avleda vaggande ytvatten endast om arbetet inte är ovanligt eller extraordinärt och om fastighetsägaren använder rimlig försiktighet för att undvika att skada angränsande egendom.
Den ”civilrättsliga” regeln: Övre markägare se upp. Ett antal stater följer en regel som i teorin är motsatsen till regeln om allmän fiende. Den civilrättsliga regeln innebär att om en person ändrar det naturliga flödet av ytvatten på ett sätt som skadar bruket och njutningen av en annan fastighet, är den personen ansvarig för skadan. Till skillnad från regeln om gemensam fiende, som kräver att lägre markägare ska klara sig själva, håller den civilrättsliga regeln högre markägare ansvariga för alla skadliga förändringar i avrinningsmönster.
Likaväl som regeln om gemensam fiende tillämpar staterna dock inte längre denna regel i sin strängaste form. Staterna har utvecklat modifieringar och undantag och bedömer nu ofta båda parters beteende innan de låter den övre markägaren stå för notan. Kalifornien förväntar sig till exempel att båda parter agerar på ett rimligt sätt, vilket inbegriper skyldigheten för den lägre markägaren att vidta skyddsåtgärder.
Vattenskador orsakade av vårdslöshet
Om din granne agerar på ett orimligt eller vårdslöst sätt med vatten på sin egen fastighet på ett sätt som orsakar vattenskador på din fastighet, kan du stämma honom för att få ersättning för dina förluster och även be domstolen att beordra grannen att upphöra med åtgärden.
De vanligaste skyldiga till denna typ av vattenskador är bland annat trädgårdsslangar eller sprinklers som lämnas igång för länge och vattenledningar som täpps till, blir gamla, läcker, spricker eller fryser. Ägarna är ansvariga för sina rör och för skador som de kan orsaka, även om röret bara slits ut eller fryser i kallt väder. Trädrötter, inklusive rötter från grannfastigheter, kan också skada rören. Precis som fastighetsägare är ansvariga för skador som orsakas av deras trasiga rör kan trädägare vara ansvariga för skador som orsakas på annans egendom av deras träds grenar eller rötter. (För mer information, se granntvister om träd.)
Vad den felande grannen måste betala
Om en granne är juridiskt ansvarig för en vattenskada som du drabbas av kan du ha rätt till något eller några av följande:
- ersättning för kostnader för reparationer och ersättningar
- ersättning för utgifter, t.ex. att behöva bo på motell
- ersättning för läkarkostnader
- ersättning för psykiskt lidande, om du har drabbats av en underliggande fysisk skada
- straffrättsligt skadestånd, om grannen har agerat illvilligt.
Domstolar beordrar också ofta att problem ska åtgärdas om det skulle vara enkelt och billigt att åtgärda dem. Att byta ut ett stuprör, rensa bort skräp eller rensa ett avlopp innebär en mycket liten börda för en fastighetsägare. Domare är mindre benägna att beordra någon att ta bort en stödmur, omgestalta fastigheten eller göra om en kulvert.
Husägares försäkring
Försäkring i fall av vattenskador är knepigt. Om vattnet kommer in i ditt hem från en inre källa – till exempel från ett rör i radhuset bredvid – bör din vanliga hemförsäkringsförsäkring komma in i bilden. Kontakta din agent; ditt företag kan betala för dina skador och sedan gå efter den som orsakade dem för återbetalning.
När skadan emellertid kommer från vatten som stiger upp utifrån kan du behöva en översvämningsförsäkring, även om din grannes agerande orsakade problemet. Om problemet åtminstone delvis orsakades av en granne kan grannens bolag mycket väl betala dig direkt. Grannens försäkringsbolag kan också uppmana din granne att åtgärda problemet — eller riskera att försäkringen sägs upp.