En ”Lady Bird Deed” (eller mer exakt kallad ”Enhanced Life-Estate Deed”) är en typ av handling som ger upplåtaren (dvs. fastighetsägaren) vissa rättigheter under hela livet, och den återstående delen går till en namngiven mottagare vid upplåtarens död. Den som får en Lady Bird Deed får en ”restränta”… Detta innebär att mottagaren får äganderätten till fastigheten vid upplåtarens död men har praktiskt taget inga rättigheter under upplåtarens liv. Florida är en av en lista över stater som erkänner användningen av denna typ av handling.
Då en Lady Bird Deed gör det möjligt att överföra fast egendom vid dödsfall utan att det krävs en bodelning i Florida, är det ibland ett attraktivt verktyg i arsenalen för bodelningsplanering. Även om en Lady Bird Deed är ett användbart verktyg för bodelningsplanering finns det några allvarliga nackdelar. Bland dessa finns följande:
Homestead. Makar och minderåriga barn har vissa intressen i en överlåtares hemfastighet (homestead). En Lady Bird Deed bör aldrig användas för homestead när överlåtaren har en make eller minderåriga barn. Om man gör det kan det leda till en ineffektiv överföring.
Kreditgivare och skattemyndigheten. Det är uppenbart att en IRS-panträtt kan knytas till en överlåtelseberättigads kvarlåtenskapsandel. Om överlåtaren säljer egendomen och den kvarvarande överlåtaren har en IRS-panträtt måste denna panträtt tillgodoses. I Florida är det oklart om en allmän borgenärs fordran kan knytas till en kvarlåtenskapsrätt som härrör från ett Lady Bird Deed. Det är troligt att om panträtten kan tas i anspråk, skulle den göra det först vid överlåtarens död.
Title Insurance. En väl utformad Lady Bird Deed innehåller en formulering som anger att överlåtaren kan överföra egendomen utan överlåtaren samtycke eller godkännande. Vissa försäkringsbolag kräver dock fortfarande att mottagaren undertecknar en kvittningshandling för att tillåta en överföring som de kommer att försäkra.
Mindre flexibilitet i fråga om fördelning. Med ett Lady Bird Deed är din enda möjliga fördelning till en eller flera påminnelseberättigade. Du har dock inte samma flexibilitet som med andra verktyg för bodelning. Om John till exempel överför sitt hus via Lady Bird Deed till Ronald, vad händer då om Ronald dör först? Om samma överföring sker med hjälp av en trust skulle John kunna lämna huset till Ronald, om han överlever, och om han inte överlever, till Susan. Vad händer också om John inte vill att Ronald ska få egendomen på en gång? Inget av detta kan åstadkommas genom Lady Bird Deed, men kan göras genom en Trust.
I vår praxis för bodelning på Lins Law Group, P.A., använder vi Lady Bird Deeds mycket sparsamt. Om det finns en ogift givare utan minderåriga barn är det en utgångspunkt. Men vi tittar också på om en testamentstagare bara är ett av flera barn som testamentstagaren vill testamentera egendomen till vid sin död. Enligt vår erfarenhet fungerar ett Lady Bird Deed bäst när det bara finns en enda testamentstagare. Om den som ger rätt till förmånen avlider och det finns flera testamentstagare, kommer äganderätten att övergå till alla deras namn och det kommer att krävas ett ömsesidigt samarbete för att sälja eller överlåta egendomen. Om egendomen däremot placeras i en trust kan förvaltaren avveckla egendomen utan att involvera alla förmånstagare och sedan kan intäkterna fördelas.
För att använda ett Lady Bird Deed bör du se till att du rådgör med en erfaren advokat för bodelning. Om du inte gör det kan det leda till ett sämre resultat än vad du förväntar dig.